迪拜債務危機發酵 當地房價持續走低——

　　迪拜危機持續發酵。據最新消息，迪拜政府的官員11月30日稱，政府不會為陷入巨大債務危機的“迪拜世界”提供擔保。而最近則有媒體曝出中國浙江商人因在迪拜炒樓損失20億元人民幣。華人房地產中介、迪拜房地產信息網公關經營經理胡衛東說：“20億元這個數字不知從何而來。我粗略估算，從2002年至今，20萬迪拜華人中大約有1萬人買了房。總投入約19億元。現在至少有一半資金被套牢。”

　　-去年買房的人大都賠了

　　5年前，溫州商人、阿聯酋華星集團董事長王偉勝在迪拜買了幾套公寓，由于投資早，即使現在房價比最高峰下降了一半，但房價還沒有跌到他的買入價。

　　從事房地產中介行業的胡衛東自己也投資買房。在2006年花74萬元買了一套兩室一廳95平方米的公寓，一年以后他以130萬元賣出。2007年底他又買了套130平方米的辦公室，但到目前該房產卻貶值了30%。而在2008年金融危機前，他本可以坐享3倍的利潤。

　　“2000年以后，迪拜允許賣房給外國人。這意味著外國人不僅可以擁有永久產權的房產，還能擁有永久產權的土地。很多對迪拜有了解或者在這里做生意的中國人開始投資。”王偉勝說，2008年之前投資迪拜樓市的中國人大都賺了錢。

　　據胡衛東介紹，2007年后，在迪拜炒房賺錢的消息傳出后，世界各地的華商帶著熱錢來到迪拜炒樓。但去年金融危機來得太快，如果在去年以后又把資金砸到了樓市中，就被套住了。

　　-10%首付是雙刃劍

　　胡衛東介紹，在迪拜炒樓的人大都不從銀行貸款。他們都與開發商簽訂躉交房款協議，首付只有10%，其余按照工程進度付款。大部分情況按季度付款，直到交房時付到全款。

　　他說：“如果一套房賣100萬元，首付只有10萬。一個季度之后要再交10萬。而在之前就以120萬元賣出。看似賺到20萬元，實際上他只交了10萬元，因此利潤率達到2倍。”

　　通過杠桿撬動更大的資金是炒房的秘訣。但當樓市走跌的時候，這個杠桿卻會讓炒房者血本無歸。胡衛東說：“一個浙江商人在迪拜塔邊花了250萬元作為首付買下5000萬元的辦公室。金融危機之后房價猛跌。他不打算再給開發商錢了。如果開發商停工也可以拖著，但這家開發商實力超強，房子繼續蓋，這樣一來開發商告這位商人違約。最后250萬元全沒了。”他說，金融危機后，華商投資中大約有十分之一的錢就這樣沒了。

　　-銀團炒樓共進退

　　王偉勝說，2006年以前，在迪拜買房的還屬個人行為，而之后親朋好友聞訊趕來，大家開始把錢湊起來共同炒樓。這一溫州炒房團在中國各地炒房的通行模式也在迪拜得到應用。“我們親戚朋友組成銀團，用團購價買一棟樓或整層房。然后選出董事長，由他決定何時出貨，賺得利潤按資金比例分攤給各家。”

　　然而現在迪拜房價驟降，是否會考驗華商銀團的團結度呢？對此王偉勝說：“這不是問題。你說的是銀團中有人開老鼠倉先跑掉。如果是這樣，他就沒信用了，親戚朋友們再也不會和他做生意了。”他說，出現虧損，銀團會召開董事會，集體決定何時出貨及出貨價格。“大家有個共識，炒樓不單純是買房子，而是大家合伙做生意。生意有賠有賺，這一點大家組銀團之前都很明白。”

　　-華人開發商經營結果不理想

　　胡衛東說，有實力的華商不僅會合伙炒樓，2007年以后，有些華商還自己買地做開發商，但因為金融危機，結果都不理想。

　　他說，浙江商人、上海中州集團董事長胡賓投資世界地圖島項目中的上海島。外界說他投資2800萬美元，胡衛東估計他實際投資大約1500萬美元。受金融危機影響，世界地圖島項目整體停滯。

　　他還介紹，金融危機前8個月，一位溫州女商人斥資3000萬元購買迪拜衛星城一塊地皮。如果沒有金融危機，這是一筆不錯的生意。因為地皮總款大約3億元，她用十分之一的錢拿下土地，然后靠圖紙賣樓花，資金可迅速回籠。但因為金融危機和政府基礎設施投入不到位，加上銀行對土地貸款收緊，以及銀行對期房房貸停止，項目已經停頓。

　　-華商資本如何退出

　　胡衛東說，炒房人對于虧損有兩種做法。一是繼續等待，二是尋找下家脫手。

　　他說：“如果是期房，開發商建不下去了，投資人也可緩交下一筆款，這樣就止損了。如果開發商有實力繼續蓋樓，投資人可以繼續付款，等入住后或出租或賣出。”

　　如果投資人不打算繼續在迪拜做生意了，可以尋找下家。有時一家開發商資金鏈斷裂，政府或者有實力的開發商會提出接盤，然后向各位業主提出回購，回購價格可能要讓業主虧損50%以上，如果能接受這個條件，也就退出了。

　　樓市蕭條，是否意味著迪拜買房不值了？對此胡衛東說，金融危機后，公司客戶很少見到投資炒房人了。對于即將在迪拜買房的人他建議首先考慮自住需求。他說：“房價雖然降低，但租售比仍然高，如果打算長期在迪拜生活，買一套自住并不虧。”

　　他補充說，現在迪拜政府推出安全賬戶政策，也就是說現在買期房，房款將被打到政府監管的安全賬戶內，開發商只能用于開發本項目而不能挪作其他樓盤項目使用，因此投資有實力的開發商開發的期房也相對安全了。 (楊曉）