□多數(shù)購(gòu)房者不認(rèn)同開(kāi)發(fā)商賠償方案

　　□業(yè)主提原址重建和退一賠一等訴求

　　□專(zhuān)家稱(chēng)關(guān)鍵在于能否找到法律依據(jù)

　　8月8日，臺(tái)風(fēng)“莫拉克”以每小時(shí)15公里的速度向上海逼近。暴風(fēng)雨前的寧?kù)o使得天氣悶熱而潮濕。

　　上午9點(diǎn)，記者在閔行區(qū)羅陽(yáng)路小學(xué)看到，已有上百位蓮花河畔景苑的業(yè)主聚集在接待室內(nèi)。面對(duì)來(lái)自閔行區(qū)政府信訪辦、萬(wàn)科集團(tuán)的接待人員，業(yè)主們情緒激動(dòng)。“我們只是想要一個(gè)家。”心急如焚的業(yè)主們說(shuō)。

　　原址重建需考慮多重因素

　　閔行區(qū)倒樓事故發(fā)生已一個(gè)多月，在各項(xiàng)工作有序推進(jìn)的同時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在賠償方案上卻遲遲未能達(dá)成共識(shí)。

　　7月11日，開(kāi)發(fā)商公布了針對(duì)倒覆的7號(hào)樓業(yè)主的理賠草案。草案提出了A、B兩套解決方案供業(yè)主選擇。一是“解除預(yù)售合同，并向購(gòu)房人承擔(dān)賠償責(zé)任”。倒覆樓房業(yè)主與開(kāi)發(fā)商解除預(yù)售合同后，開(kāi)發(fā)商除退還業(yè)主已經(jīng)支付的房?jī)r(jià)款本金外，還將按合同約定向業(yè)主支付5%違約賠償金。若違約賠償金不足以彌補(bǔ)購(gòu)房人差價(jià)損失的，開(kāi)發(fā)商將對(duì)超出部分予以賠償。

　　另一方案為“解除預(yù)售合同，并以小區(qū)未售住宅房屋置換”。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商解除預(yù)售合同后，以小區(qū)內(nèi)其他未售住宅房屋置換原房屋，并與開(kāi)發(fā)商重新簽訂預(yù)售合同。

　　然而，開(kāi)發(fā)商一直強(qiáng)調(diào)的“合法、合情、合理”的方案并未得到7號(hào)樓業(yè)主的認(rèn)可。業(yè)主普遍認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商提出的5%違約金并不足以彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲帶給他們的損失。無(wú)論是按市場(chǎng)價(jià)賠償，還是通過(guò)B方案的房屋置換，都已無(wú)法使他們擁有和原有樓房類(lèi)似條件的住房。

　　7號(hào)樓業(yè)主由此提出“原址重建”的訴求。“既能讓業(yè)主重獲原有房屋，將損失減到最低；又能使開(kāi)發(fā)商用最小的投入恢復(fù)房屋，履行合同；還能體現(xiàn)權(quán)為民所用的理念。”業(yè)主們表示，他們提出的這一方案是個(gè)“多贏”的解決方法。

　　對(duì)此，華東政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長(zhǎng)吳弘指出，業(yè)主這一訴求雖符合合同法規(guī)定的繼續(xù)履行需由非違約方請(qǐng)求、標(biāo)的特定化、不違反法律等部分要素，但開(kāi)發(fā)商是否有能力繼續(xù)履行、事故發(fā)生地是否適宜重建也是必須要考慮的要素。“如果屬于事實(shí)上不能履行的情況，便不能強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商履行，這可能要由司法作出判斷。”

　　另有律師指出，根據(jù)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須在合同約定期限內(nèi)整體交付房屋。而現(xiàn)在一旦對(duì)7號(hào)樓單棟房屋進(jìn)行重建，勢(shì)必會(huì)造成其余房屋業(yè)主無(wú)法在明年5月31日接收到開(kāi)發(fā)商的整體交房，由此可能會(huì)引發(fā)更大的違約風(fēng)波。

　　推倒重建關(guān)鍵在于法律依據(jù)

　　就在7號(hào)樓業(yè)主與開(kāi)發(fā)商僵持不下的同時(shí)，未倒樓房業(yè)主也面臨著同樣的困境：開(kāi)發(fā)商提供的方案并不能讓他們滿意。

　　在針對(duì)未倒樓房業(yè)主的善后方案中，開(kāi)發(fā)商提供了3套可選方案。

　　方案一為“預(yù)售合同繼續(xù)履行，適當(dāng)讓利，特定擔(dān)保”。即業(yè)主繼續(xù)履行合同，開(kāi)發(fā)商以購(gòu)房合同總價(jià)的5%進(jìn)行讓利。同時(shí)，由開(kāi)發(fā)商引進(jìn)有實(shí)力的公司，對(duì)購(gòu)房者提供連帶責(zé)任擔(dān)保；

　　方案二為針對(duì)堅(jiān)持要求解除合同的業(yè)主，提出了“有條件解除預(yù)售合同，退本返息”。開(kāi)發(fā)商同意解除合同，但只退還本金及購(gòu)房者已付房款的銀行同期存款利息。

　　方案三為“第三方收購(gòu)”。即由開(kāi)發(fā)商引進(jìn)一家有實(shí)力的公司，由該公司以2009年6月27日當(dāng)日的市價(jià)收購(gòu)購(gòu)房者所退房屋。

　　然而這3套方案并未能完全消除業(yè)主的顧慮。一些業(yè)主表示，房屋倒覆的機(jī)理尚不明確，任何所謂檢測(cè)都缺乏科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)性。為了業(yè)主的生命安全，他們提出了“推倒重建”的要求。

　　業(yè)主提出，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將整個(gè)小區(qū)所有樓房推倒，請(qǐng)有一定資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商按照原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行重建，并提供相應(yīng)的責(zé)任擔(dān)保。開(kāi)發(fā)商要賠償房屋總價(jià)的5%作為違約金，并承擔(dān)一切因違約導(dǎo)致的賠償費(fèi)用。

　　“基于對(duì)居住安全的考慮，業(yè)主提出這一方案的心情是可以理解的。但訴求能否得到支持，關(guān)鍵在于能否找到相關(guān)法律依據(jù)。”上海社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所研究員史建三對(duì)“推倒重建”表達(dá)了自己的看法。

　　由于雙方簽訂合同時(shí)，并未考慮到這種特殊情況的發(fā)生，因而在賠付標(biāo)準(zhǔn)缺乏合同依據(jù)的情況下，房屋質(zhì)量是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)便是能否“推倒重建”的關(guān)鍵。史建三指出，判斷業(yè)主的訴求是否合理必須從利益平衡的角度出發(fā)，而不能僅以部分購(gòu)房者的心態(tài)來(lái)代替法律及國(guó)家的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　退一賠一恐難獲法律支持

　　在業(yè)主們提出的各類(lèi)解決方案中，另一呼聲較高的訴求是“退一賠一”。在一份由業(yè)主向開(kāi)發(fā)商提供的《購(gòu)房者關(guān)于退房索賠的框架性處理方案》中，業(yè)主們表達(dá)了對(duì)生命財(cái)產(chǎn)安全的顧慮，并表示退房是惟一選擇，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商給予合理的賠償。

　　根據(jù)法律規(guī)定，若原合同因無(wú)法履行而解除，開(kāi)發(fā)商理應(yīng)退還業(yè)主已經(jīng)支付的購(gòu)房款，賠償已開(kāi)支的各項(xiàng)購(gòu)房費(fèi)用，還應(yīng)補(bǔ)償合同約定的房?jī)r(jià)與標(biāo)的房屋目前市場(chǎng)價(jià)格之間的差價(jià)。但對(duì)于“退一賠一”的訴求，一些專(zhuān)家表示依據(jù)尚且不足。

　　根據(jù)我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定，只有一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況、或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示等行為引發(fā)的民事責(zé)任才適用于“退一賠一”。而在我國(guó)的司法實(shí)踐當(dāng)中，個(gè)人向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)商品房，一般不適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。

　　中國(guó)商法學(xué)研究會(huì)常務(wù)理事、復(fù)旦大學(xué)民商法研究中心主任胡鴻高表示，在這起事故中，沒(méi)有證據(jù)證明業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間所定的預(yù)售合同中存在欺詐行為。“根據(jù)我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第八條和第九條的規(guī)定，‘退一賠一’適用于一房?jī)少u(mài)或隱瞞抵押等五種情形。本案的情況并不符合退一賠一的法定條件。”胡鴻高說(shuō)。

　　據(jù)記者了解，在7號(hào)樓的41位業(yè)主中，目前已有17戶(hù)倒樓業(yè)主愿意接受開(kāi)發(fā)商的賠償方案，其中8戶(hù)業(yè)主已簽訂賠償意向書(shū)，9戶(hù)業(yè)主口頭表示有意向簽字。

　　而在近四百名未倒樓的業(yè)主中，有相當(dāng)一部分業(yè)主希望相關(guān)部門(mén)抓緊時(shí)間對(duì)房子進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)。“如果最終的檢測(cè)結(jié)果認(rèn)為房子確實(shí)有安全保障，消除了我們的心頭之患，我當(dāng)然選擇搬進(jìn)去住。”一位在場(chǎng)的業(yè)主說(shuō)道。此外，還有十多位未倒樓的業(yè)主表示愿意考慮接受開(kāi)發(fā)商的賠償方案，以盡早解決問(wèn)題。本報(bào)記者 劉建 本報(bào)實(shí)習(xí)生 陳怡菲