重建城中村

　　重建336個城中村，是仇和改造昆明的又一樣板工程。

　　目前，昆明市主城區超過10%的土地為城中村所占據。近三分之一的昆明居民居住在336個城中村中，人口密度達每平方公里近7萬人，堪比香港中環地區和美國紐約的曼哈頓島。這種城中村高度繁榮的景象，在全國省會城市中相當罕見。

　　仇和到任前，昆明市關于城中村的提法是整治，從2006年開始就對城中村住宅“限高”和“拆違”。但這并沒有解決城中村亂搭亂建的問題。

　　2008年3月，仇和在一次內部會議上說，“從現在起，在滇池盆地2920平方公里的范圍內，凍結任何行政主體、行政部門審批宅基地，農村無序建設必須全部停止，土地證、房產證、產權證這“三證一律停發，誰發誰負責，誰發就追究誰”。

　　不久，中共昆明市委、市政府陸續出臺了《昆明市城中村改造征地補償安置指導意見》《昆明市城中村改造拆遷安置補償基準價格》《昆明市城中村改造重建集體土地住宅拆遷貨幣補償最低標準》等七項意見和辦法。

　　一些市民對仇和敢于啃城中村這塊硬骨頭，表示贊賞。

　　“拆一次，富一截”，是仇和對城中村居民的承諾。今年3月初他在視察城中村拆遷時說，要把“城中村”五年重建工程作為改善民生、保障人民群眾生命財產安全的重大“民心工程”。

　　但是城中村居民對此意見不一，有的居民認為政府制定的拆遷賠償標準過低。“所有補償的錢拿去買房子了，我們吃什么？我們是農民，沒有了土地，房子被拆遷了，我們住哪里？如果自己蓋房子，靠租金就可以養活自己。”清水河村村民黃國安說，去年底，有關單位改擴建7204道路，清水河村有18戶人家的房子在道路擴建中將被拆遷。當時，拆遷房子每平方米補償1100～2300元不等，村民覺得補償得太少。

　　云南財經大學房地產與土地政策研究中心副主任周大研分析認為，城中村大多位于二環路內，地段優良，土地升值空間巨大。

　　2008年5月出臺的《昆明市城中村改造征地拆遷補償安置指導意見》(以下簡稱補償安置指導意見)規定，政府只對不超過4層、建筑面積不超過300平方米的房屋進行補償安置。超出規定面積的部分則不予以補償。

　　補償安置指導意見還規定，城中村改造征地，按每畝25萬元給予補償。但在今年6月1日，位于高新區新發村、編號為J2009-022的城中村土地，成為昆明市第一個上市掛牌交易的地塊，昆明市土地交易中心提供的數據顯示，該地塊的最終成交價每畝平均接近240萬元。

　　大部分位于市中心的城中村的土地交易價格則更高。昆明市土地交易中心提供的數據顯示，2008年底，在城中村相對集中的五華區，一塊編號為KC2007-36、總面積33畝的地塊，最后成交價格超過2685萬，平均每畝接近900萬。

　　此前，仇和表示，城中村重建過程中，要充分尊重村民的意愿，必須有90%的村民同意才能改造，堅持“村民自愿”的原則進行。

　　但是在實際執行過程中，難免出現偏差。

　　對于拆遷過程中遇到的釘子戶問題，昆明市則形成了一套“成熟”的拆遷模式，即通過法院認定城中村房屋系非法建筑，進而作出強制拆除裁定。2008年，昆明市曾對主城區違法臨時建筑展開大規模的強制拆除行動，積累了“豐富經驗”。

　　今年5月25日，位于昆明五華區的一幢外形酷似美國白宮的城中村居民樓，由于房主張麗不同意政府僅支付500萬的賠償金，遭到政府強制拆除，引發全國關注。張麗是當地唯一沒有簽訂拆遷安置補償協議的釘子戶。張麗稱，此前有人出價1000萬購買，她沒舍得賣。這幢綽號“白宮”的私房，被當地輿論認為是昆明最奢華的城中村住宅之一。

　　昆明市政府統計數據顯示，截至2009年1月，昆明市已完成對50個城中村近百萬平方米房屋的拆遷。

　　地產沖動隱現

　　據昆明市政府的初步估計，336個城中村改造重建工程所需要的資金量達到1000億元。

　　按照5年改造完成的目標，則每年所需資金量約為200億元，相當于昆明2007年完成房地產開發投資量的90%。

　　但即便是并不算高的拆遷補償，在政府看來仍然是一個巨大的數字。城中村拆遷的巨大資金缺口，迫使政府采取“企業參與，市場運作”的方式，吸引房地產開發商參與進來。

　　啟動房地產市場，也是仇和對外招商引資的主要內容之一。

　　盡管2008年，昆明新增企業過萬家，吸引市外投資超過500億元。然而，昆明市統計局公開數據顯示，今年1月至2月，昆明市冶金、機電、化工、能源、煙草5大支柱行業產值均出現負增長。由于市場有效需求減弱，目前全市仍有158家規模企業停產減產。而去年，在統計的39個工業行業中，有19個行業利潤負增長。

　　在此背景下，房地產成為為數不多的經濟增長點。

　　在今年3月28日，昆明市舉行的“城中村改造招商項目推介會”上，仇和表示，“春城昆明冬無嚴寒，夏無酷暑，是一個一年四季能開窗，365天天天可施工的城市。”他認為，國際國內經濟形勢的變化，也給昆明帶來了建材低價格、建工低報酬、建設低成本、融資低利息的難得的四低機遇，推進城中村改造，前景廣闊，商機無限。

　　最終，在這次推介會上，昆明市政府與各地開發商共簽訂城中村改造招商項目協議41份，意向性投資高達近700億元。其中，江蘇省工商聯房地產商會分別與五華區政府、盤龍區政府、西山區政府簽訂了投資意向協議，投資總額達90億元人民幣，創本次簽約中企業意向投資金額之最。

　　強勢行政主導下的城市建設擴張仍在繼續。

　　今年4月17日，昆明第一高樓“南亞之門”設計方案“因考慮到城市總體規劃”，高度從原來計劃的316米，再次提高17米，達到333米。這是“南亞之門”第二次上調建筑高度。

　　總投資約42億元的“南亞之門”項目，是昆明市政府今年從江蘇成功招商引資的一個重點項目，由江蘇天地集團和云南中炬集團聯合建設，屬于規劃中的昆明主城中央商務區中的高端商業金融中心。這一“昆明第一高樓”，預計將在2013年建成并投入使用。

　　除“南亞之門”外，自2008年以來，順城雙塔、南亞之門、世紀廣場2期、欣都龍城、俊發中心、志遠城市綜合體、星都國際總部基地、南亞風情等眾多高層寫字樓項目近期爭相入市。

　　昆明風之鈴市場調研中心認為，自1999年昆明舉辦世博會以來，昆明寫字樓開發投資的“慢熱狀態”正在迅速改變，昆明寫字樓市場的開發與投放市場力度已進入了10年來的最高峰。 ★