提 要

　　（北京市）朝陽區崔各莊鄉何各莊村，一個北五環邊的千人小村，與798藝術園區隔路相望。多年來，村民們靠出租房屋“吃瓦片”維持生計，隨著大量流動人口涌入，村莊基礎設施、公共服務不堪重負。2007年10月，何各莊村委會充當“中介”，租下8處民房改造后轉租。與宅基地換房不同，由于房屋權屬沒變，村民租金收入有了長遠保證。1年后，十七屆三中全會再次明確了農民可以出租、轉包等形式流轉土地承包經營權，農村宅基地依法享有用益物權。何各莊村“代租民房”之路走通了。

　　2009年，春。何各莊村。

　　位于小村口的李唐千秋畫廊餐廳，人聲鼎沸。一個中年漢子站在院門外，笑盈盈地看著進出的客人。

　　這是一處古色古香的院子，青灰色的磚墻，朱紅色的木門。

　　胡宗祿沒想到，把房子交給村委會代管后，原本的出租大院變成了高級餐廳。作為房東，他一分錢沒往里投，每年輕輕松松就能拿到大筆租金。

　　煙頭不覺中已燙手。胡宗祿有點走神。

　　● 租房度日

　　一到冬天，胡宗祿就得早起。

　　北風呼呼響，他裹緊大衣，開始挨家挨戶敲租戶的門。

　　“咚咚咚”……直到屋里有人答應，他才轉而去敲下一家。

　　胡宗祿說，平房院沒暖氣，租戶都是用炭爐取暖。為了怕他們煤氣中毒，他就這樣挨家挨戶地敲門。

　　有時，連租戶都煩了,甚至勸胡宗祿別再大清早就攪人美夢。

　　胡宗祿聽是聽了，但門還是繼續敲，“萬一出事呢？”

　　那時的胡宗祿不到40歲，350平方米的院子被隔成10多間房。他住兩間，其他出租。

　　何各莊村，全村面積2700畝，村民301戶，戶籍人口千余人。由于是北京市第二道綠化隔離帶建設區，村里大半土地種上了綠化林，村民們可種的地少了，收入來源主要靠租房。

　　水泥地、白粉墻，一張床、一盞燈，不足10平方米的小屋，沒有廁所，沒有暖氣，甚至連窗簾都沒有。

　　“租這樣的房子圖得就是便宜。”村民田淑清說，村里的出租房基本都是這樣，每個月租金150元左右，“房子面積大點的，趕好了能租個200元。”

　　雖然平均每月有上千元房租收入，但村民們沒覺得日子過得有多輕松。

　　“房子沒人租吧，得四處去招人。房子真要租出去了，房里的取暖、用電安全就得上心。”田淑清扳著手指數租房的煩心事兒。“這些都不說，每到月頭月底，還得挨戶去要房租。一不留神人跑了不說，還把家具一塊卷走，你說氣不氣人！”

　　● 違章之亂

　　不過為了賺錢，甭管多累心，這房子還得接著租。

　　胡宗祿記得，進入新世紀，越來越多的外來人員來村里租房。村民自家的房子租完了，就開始搭違章房。

　　紅磚墻、預制板，一間、兩間、三間……沒幾天工夫，原本規矩的大院，變成了大雜院。

　　沒多久，這些在自家院子里蓋的房也租完了。村民開始拆院墻，向院外擴，嚴重時村里的一些小路都被堵死了。

　　村委會曾有一個統計，當時平均每家有近10間出租房，年房租收入1.5萬元。

　　2005年前后，看著村里的違章房越來越多，村里的環境越來越亂，村委會開始挨家挨戶宣傳政策，按照“紅本”(宅基地使用權證)查違章。

　　“你拆人房就是斷人財路，這活兒能好干嗎？”提起當年查違章的經歷，村干部們大多不愿再提。

　　一些村民反映，在關系最僵的時候，村干部家門口常被人弄來一堆垃圾，窗戶也被村里孩子當作靶子。

　　盡管如此，村委會對于違章房的態度很堅決，拆。因為村里明白，如果這些違章房不拆，沒幾年村子就沒樣了。

　　可村民們并沒有想那么遠。在2006年初的新一屆村委會選舉中，老主任落選了。看著老主任下臺，村干部們也琢磨，難道在解決違章房、滿足村民利益訴求的道路上，就沒有雙贏的好辦法么？

　　● 代租民房

　　天上掉餡餅了。

　　2006年年中，胡宗祿聽說村委會決定出資租下村民的大雜院，再統一改造成四合院后，向外整體出租。這意味著，房子所有權還是村民自個兒的，村委會不僅出錢對房屋翻新，還按年給村民租金。

　　讓村民們沒想到的是，最先提出這個想法的是一個外村人，叫吳運濤。

　　2003年，他租下村里的一片果園，在園子里和妻子一起開了家西餐廳。幾年間，果園餐廳已成為周邊外籍人士的聚會地點，生意紅紅火火。

　　一個巴掌拍不響，促使這個想法變為現實的還得有一個人。

　　2006年年初，村委會老主任落選后，村委會副主任田興走馬上任。他發現，多年的“瓦片經濟”，導致近7千人涌入何各莊，是村民總數的6倍多。社會治安、環境衛生等問題隨之而來，打架斗毆、入室搶劫時有發生。

　　人口、資源、環境的矛盾，使得田興和其他村干部，每天都忙于協調村里用水、用電、垃圾處理、治安防控等問題，周而復始。

　　2006年年中，鄉里召開半年工作會，介紹朝陽區在流動人口管理中的新經驗。在會上，田興學到了一句話——“以房管人、以業控人”。

　　既然是以房管人，那就得從房子上想辦法。

　　從鄉里回來后，田興立刻召集村干部開會。經過討論，村里初步決定把村民的平房院都改造成二層小樓，一樓出租，二樓自住。

　　這是當時很流行的村莊改造模式。最大的好處是，在改善村容村貌同時，可以有效控制居住人口，同時保證村民收益不受影響。

　　就當村里信心滿滿準備行動時，卻遭到了吳運濤的強烈反對。

　　“如果把村民的房子都改成小樓，那何各莊就毀了。”在開餐館之前，吳運濤做過一段時間的裝潢設計工作，替一些外國人改造老四合院。

　　憑借多年的從商經驗，吳運濤認為，何各莊村被綠地環繞，人口不多，環境清靜。村委會多年來大力控制違章，使村子的脈絡基本保持著原貌，在北京近郊實屬難得。再加上離798藝術區不遠，漸漸匯集的30多家畫廊和創作工作室，讓村子里的商氣漸旺。

　　“如果能把村民們的大雜院集中起來，統一改造成四合院后再向高端客戶出租，那租金可能翻好幾番啊。”

　　萌生這個想法后，吳運濤開始利用各種機會，向身邊的朋友、店里的客人、藝術區的藝術家咨詢方案的可行性。

　　雖然大家對房屋權屬、資金籌集等問題有著種種擔心，但有一點卻驚人一致，大家都愿意租套四合院住一住。

　　2006年秋天的一個午后，吳運濤拿著寫好的可行性報告找到田興。整整7個小時的激烈爭論后，田興點頭了，“畢竟這是大伙兒祖祖輩輩生活的村子，真拆了，舍不得。”