問：現(xiàn)實生活中因征收集體土地和居民房屋侵害群眾利益的事時有發(fā)生。物權法對征收和補償?shù)膯栴}是怎么規(guī)定的？
答：物權法在這方面的規(guī)定主要有：一是明確規(guī)定國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規(guī)定的權限和程序征收集體所有的土地。二是規(guī)定了征收的條件。為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。三是規(guī)定了補償?shù)脑瓌t和內(nèi)容。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關法律依照物權法根據(jù)不同情況作出規(guī)定。四是針對現(xiàn)實生活中征收補償不到位和侵占補償費用的行為，明確規(guī)定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”違反規(guī)定的，要依法承擔法律責任。
問：當前私人購房的越來越多，發(fā)生物業(yè)糾紛的也不少，業(yè)主普遍關心自己的權利。物權法對業(yè)主權利的問題主要有哪些規(guī)定？
答：物權法專門有一章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權問題。這一章的主要規(guī)定有：1、屬于業(yè)主個人所有的財產(chǎn)。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權。2、屬于業(yè)主共有的財產(chǎn)。物權法對建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地和物業(yè)服務用房的歸屬作了明確規(guī)定，考慮到業(yè)主共有的財產(chǎn)很多，難以逐項列全，又作了概括規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施”，屬于業(yè)主共有。這里的其他公共場所和公用設施，包括電梯、過道、水箱、自行車存車處等。但是，對建筑區(qū)劃內(nèi)的會所、人防工程等能否歸業(yè)主共有，還有不同意見，需要具體認定。3、關于車庫、車位的歸屬。物權法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”同時，針對有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售、出租給小區(qū)外的人停放，不少小區(qū)占用共有的道路或者其他場地作為車位的情形，物權法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”至于物權法頒布實施前車位、車庫的歸屬問題，法律委員會研究認為，按照法的一般原則，法律是不溯及既往的，本法也是一樣。對過去的問題，應當按照當時的規(guī)定或者約定處理。4、關于業(yè)主和業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及物業(yè)服務企業(yè)的關系。業(yè)主大會是業(yè)主的自治性組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的共同委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。5、關于業(yè)主大會的議事規(guī)則。物權法規(guī)定，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。現(xiàn)實生活中不少業(yè)主大會的召開確有困難，但是，要求將由業(yè)主共同決定的重大事項規(guī)定為經(jīng)“與會”業(yè)主的過半數(shù)或者三分之二同意就可以作出決定，往往難以體現(xiàn)全體或者多數(shù)業(yè)主的真實意愿。6、關于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟地位。物權法草案曾對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會以自己的名義提起訴訟的問題作了規(guī)定。經(jīng)反復研究認為，這個問題較為復雜。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會沒有獨立財產(chǎn)，享有的權利和承擔的義務都要落在業(yè)主身上，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟依法要交訴訟費用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔，如果部分業(yè)主沒有及時交納有關費用，還涉及法院如何執(zhí)行等問題，對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起訴訟的權利以暫不作規(guī)定為妥。對侵害業(yè)主共同權益的糾紛，可以通過民事訴訟法的有關規(guī)定提起訴訟。
問：物權法是規(guī)范財產(chǎn)關系的民事基本法律，涉及面廣，距離法的實施日期還有半年時間，怎樣才能貫徹實施好這部法律？
答：貫徹實施好物權法，一是要加強物權法的宣傳和普及工作，提高廣大人民群眾特別是領導干部對物權法的認識。各級政府機關及其工作人員應當進一步樹立物權觀念，強化依法行政的意識。各級人民法院應當認真學習和領會物權法的基本原則和各項規(guī)定，妥善處理物權糾紛，依法保障當事人的合法權益。二是要抓緊制定或者修改配套的法律法規(guī)。物權法作為民事基本法律，它的有些規(guī)定有待于配套法律法規(guī)予以貫徹落實，包括抓緊研究制定加強國有財產(chǎn)管理、完善保護私有財產(chǎn)、完善征收征用的法律法規(guī)等。除法律法規(guī)外，物權法的有些規(guī)定也需要通過司法解釋進一步具體化。
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