學者稱大規模廉租房和公租房建設弊多利少

　　□　追蹤反饋 　　

　　不久前，甘肅省蘭州市出臺“貧富混居”政策，即在土地出讓時對房地產開發商降低一定幅度的土地價格，要求他們開發出一定比例的限價房。8月10日，本報刊發《“貧富混居”遇阻折射保障性住房建設之痛》，對蘭州市這一做法進行報道，引發社會廣泛討論。近日，中國三產化著名學者賀有利對住房保障制度進行了深入分析。

　　賀有利認為，住房保障制度需要堅持市場經濟的原則，需要綜合兼顧我國人口眾多、經濟基礎差、住房保障欠賬多、政府財力有限等因素。我國目前是市場經濟，住宅的供給應該以市場供給為主，政府保障為輔，兩者要相輔相成，互相促進。廉租房、公租房的大規模現房集中建設弊多利少，租金補貼的住房保障制度利多弊少，應該實行租金補貼為主的住房保障制度，對所有住房困難戶實行租金應補盡補，再根據政府的財力，可進行適當規模的廉租房、公租房現房建設。

　　大規模建保障房存弊端

　　“適度科學合理規模的廉租房、公租房現房建設利多弊少，可以增加投資，拉動消費，抑制房價，促進經濟。”賀有利說，但廉租房、公租房現房大規模建設存在以下幾個弊端。首先是資金需求大，政府無力負擔。廉租房、公租房建設資金巨大，每套達幾十萬元，政府財力無法長期負擔。由于公共財政的有限性，任何社會保障主要負責最困難的部分群眾，不可能負責大部分群眾。必須認真考慮地方政府的財力，目前地方政府的財力已非常緊張，原來增加地方政府財力的大量土地用于廉租房、公租房建設，廉租房、公租房建設又需要大量的資金，因此，地方政府的財力根本無法長期承擔大量的廉租房、公租房建設。目前，實行公積金貸款，可暫時稍微緩解資金緊張的問題，但公積金屬于廣大群眾，短則3年，長則5年，必須還本付息，因此，建設資金困難的問題仍然不能解決。

　　賀有利認為，目前，我國保障住房欠賬多，現房難以解決。由于保障性住房的欠賬很多，即使所有用地用于保障性住房，所有財力用于保障性住房，在短期內仍然解決不了許多住房困難戶的居住問題。我國城鎮目前有6億人口，仍然是中高收入者偏少，低收入者偏多，住房保障需求巨大，估計達2億。我國目前城鎮化率僅為46.6%，城鎮化率達到80%以上，將有6億農民進城居住，政府的住房保障任務非常艱巨，廉租房、公租房現房建設難以短期內解決。

　　“居住廉租房、公租房的低收入者收入提高后廉租房、公租房的退出機制在我國很難落實。”賀有利說，目前許多城市已遇到廉租房、公租房的退出難問題，多年來沒有退出1套廉租房、公租房。在計劃經濟時代，建設了大量的公房，結果仍然沒有解決居住問題，當年的公房退出機制在當時就很難落實。

　　此外，賀有利還認為，投入巨額資金建設廉租房、公租房可能是用巨額資金解決了相對少的住房困難戶，而大多數住房困難戶仍在等待，這對仍然苦苦等待的大多數住房困難戶也是不公平的。而且廉租房、公租房的大規模現房集中建設容易形成貧民區，出現大量的社會問題，這個問題已引起關注。蘭州實行的“貧富混居”實質是對解決這個問題的探索，蘭州的做法需要積極探討，穩妥推進，需要長期的實踐檢驗。

　　實行租金補貼為主的保障制度

　　賀有利認為，相對于廉租房、公租房的大規模現房集中建設來說，實行租金補貼為主的住房保障制度更為有利。

　　在賀有利看來，租金補貼的住房保障制度向低收入的住房困難戶發放租金補貼，資金數量相對較小，政府財力負擔小，可以對低收入的住房困難戶實現應補盡補，體現了社會公平。

　　“低收入的住房困難戶收入提高后則停止租金補貼，退出機制易于實行。”賀有利說，由于租金補貼實行的是經常審查制度，收入提高后則停止租金補貼。同時由于租金補貼額較少，不同于一套住房，租金補貼者一般不會想方設法尋求補貼。而且低收入的住房困難戶在獲得租金補貼后，在工作地附近租房居住，可以降低交通成本，減少交通量，防止交通堵塞，有利于節能減排。高中收入者可以拿出自己的存款購買新的住房，改善居住條件，原來的住房可以出租，即解決了住房困難戶的房源，又增加了投資者的收入，又促進了消費，推動了經濟。

　　賀有利說，實行租金補貼為主的住房保障制度，對所有住房困難戶實行租金應補盡補，租金補貼標準應隨市場租金的提高而提高，使住房困難戶的租金負擔不增加。同時，城市政府應逐步對非本市戶籍的在本市長期工作的大學生、農民工等給予住房租金補貼，因為他們為本市的財政收入也作出了很大的貢獻。

　　“需要明確指出的是，現在出現的住房問題是由住房價格的暴漲造成的。”賀有利說，要迅速增加商品房用地和商品房供給，打擊不合理的商品房需求，堅決遏制住房價格的暴漲。