一些離婚或喪偶的老年人，會選擇開啟一段新的感情。然而，黃昏戀過程中，往往會遇到房產、大額錢款等現實問題。當黃昏戀撞上房產證，老年人的權益如何保障呢？

　　【案情回顧】 房屋 “假買賣真贈與” 六旬戀人對簿公堂

　　周女士與錢先生以前系同事，自2002年錢先生離職后，兩人便不再聯系。直至2021年，一次偶然的機遇，60多歲的兩人再次取得聯系，恢復單身的兩人經過一段時間的接觸交往后，漸生情愫，逐步發展成戀人關系。

　　因名下房子被大哥一家占用，為讓大哥一家盡早搬出，自己能和錢先生在房子里安度余生，周女士跟錢先生商量，以買賣的形式將房屋過戶到錢先生名下，一來讓大哥一家搬離房屋，二來也將房屋作為兩人日后的婚房使用。2021年10月，周女士與錢先生簽署了一份房屋買賣合同，合同約定，將房屋以150萬元的價格出賣給錢先生。當月19日，周女士將房屋過戶到錢先生名下，而錢先生實際并未向周女士支付房屋價款。過戶過程中，錢先生支付了土地出讓金及過戶稅費共計6萬余元。

　　錢先生入住過戶后的房子后，二人多次就房屋權屬問題進行溝通。錢先生屢次向周女士表示，自己雖為登記權利人，但內心始終視房屋為周女士所有，可以隨時過戶返還；周女士則堅稱房屋既已贈與，便不再變更。幾番推讓，房屋最終仍登記于錢先生名下。

　　然而，隨著深入接觸，兩人因為生活瑣事產生嫌隙，雙方出現信任危機，周女士對錢先生的人品產生懷疑。2023年3月起，周女士開始找錢先生要回房子，錢先生稱若想將房屋變更登記回周女士名下，可以等滿兩年房屋稅費降低后雙方再通過房屋買賣方式進行過戶。周女士的行為也讓錢先生認為，周女士與他交往系為了利用他幫忙拿回房子，錢先生心生怨懟。等到10月，周女士幾次找錢先生要求辦理房屋過戶手續，錢先生卻不予回復。一怒之下，周女士將錢先生起訴至東城區法院，要求確認房屋買賣合同無效，錢先生將房屋過戶至周女士名下。

　　庭審中，周女士一方表示，2021年10月雙方簽署房屋買賣合同的真實意思并非為了買賣房屋，且當時雙方約定兩年后再將房屋過戶給周女士，但錢先生并未遵守約定，拒絕返還房屋。此外，周女士認為，即便是贈與房屋，自己的目的也是為了結婚共同生活，現雙方感情已破裂，無結婚可能，錢先生應當將房屋返還給周女士。

　　錢先生辯稱，自己無意占用周女士房屋，也沒有趁機將房屋過戶到自己名下，房屋系周女士為解決與大哥爭奪房屋的問題贈與給自己的，現贈與已完成，房屋已經歸自己所有，周女士無權要回。即便自己同意將房屋再過戶給周女士，周女士也要賠償自己此前繳納的房屋過戶稅費和土地出讓金。

　　【法院審理】

　　房屋買賣合同無效 房屋歸屬給予方

　　法院經審理認為，以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效，但是該行為隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。依據查明的事實以及雙方在庭上的陳述，可以確認原告周女士、被告錢先生并無買賣涉案房屋的真實意思，雙方亦無買賣涉案房屋的真實交易，雙方簽訂的買賣合同系通謀虛偽的意思表示，該買賣合同應為無效。該買賣合同下隱藏的真實法律行為及其效力是本案的爭議焦點。

　　縱觀雙方的溝通過程，法院認為原、被告在聊天記錄中對于房屋歸屬的承諾系戀愛過程中雙方的情感表達，不能僅以此確定房屋歸屬。依據雙方于庭上的陳述，法院認為周女士、錢先生買賣合同下的真實法律關系系將涉案房屋作為雙方共同財產以便婚后使用，同時為了協助周女士將其兄長一家騰出涉案房屋遂將房屋僅登記于錢先生一人名下。

　　《最高人民法院關于適用婚姻家庭編的解釋(二)》第五條第二款規定：“婚前或者婚姻關系存續期間，一方將其所有的房屋轉移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對房屋歸屬或者分割有爭議且協商不成的，如果婚姻關系存續時間較短且給予方無重大過錯，人民法院可以根據當事人訴訟請求，判決該房屋歸給予方所有，并結合給予目的，綜合考慮共同生活及共同孕育子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻大小以及離婚時房屋市場價格等因素，確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補償以及補償的具體數額。”

　　本案中，原告周女士在戀愛關系期間為了婚后生活將登記在其名下的房屋轉移登記至被告錢先生名下。現雙方無締結婚姻的意愿，雙方對于房屋的歸屬尚存有爭議。本案除雙方是否實際締結婚姻外，在法律關系、權利義務內容以及行為特征等方面，與前述規定所調整的情形具有高度相似性，為維護當事人的合法權益，法院參照該規定對本案作出處理。現雙方戀愛兩年左右，并未締結婚姻關系，錢先生實際居住使用了涉案房屋，周女士在戀愛過程中亦無重大過錯，故周女士要求將房屋登記至其名下的訴訟請求，法院予以支持。但需指出的是，因房屋過戶產生的稅費應由原告周女士承擔。

　　最終，東城法院判決確認雙方房屋買賣合同無效，錢先生配合周女士將房屋返還登記給周女士并從該房屋中騰退，周女士于房屋過戶當日支付錢先生6萬余元補償費用。判決作出后，雙方均未上訴，判決已生效且當事人已經自動履行。

　　【法官提示】

　　書面約定財產歸屬 避免利益成感情枷鎖

　　本案審理法官崔赟提示，老年人也有情感需求，黃昏戀應當成為老有所伴的溫暖風景，老年人在決定相伴余生時，應就財產狀況、養老安排等充分溝通，通過簽署書面協議等，明確婚前財產尤其是房產、大額存款等的歸屬，避免因約定不明引發爭議。在贈與對方房產等大額財物時，務必謹慎，在充分考慮的基礎上作出選擇，切勿因一時沖動造成后續不必要的麻煩。同時，若希望能給對方一個穩定的居所，可以根據法律規定，為無房產但有居住需求的一方設立“居住權”，以減少因房產帶來的沖突。

　　文/譚梓為 楊晨暉(北京市東城區人民法院)

　　(來源：北京青年報)