開發商逾期辦理房產證的法律責任

　　在房產糾紛中，逾期辦理房產證的情況占相當大比重，購房多年卻拿不到產權證的業主也不在少數。針對這一現象，房產糾紛專家、盈科律師事務所高級律師就開發商的義務及購房者應注意的問題專門答疑：

　　問：開發商在辦理房產證過程中有什么“協助義務”？

　　答：開發商依據買賣合同負有的轉移所有權的義務通常被表述為“協助辦證義務”“協助辦理登記義務”，但并不意味該義務是一項附隨義務。不履行該“協助辦證義務”，導致購房人無法取得房屋所有權的，購房人可以合同目的落空為由解除合同。“協助辦證義務”的內容包括：辦備移轉登記前應由開發商前行取得的文件，如測繪、權屬登記；在購房人申請辦證時，提供上述文件；依房管部門要求或合同約定，協助購房人遞交辦證資料、代繳稅費；為實現登記辦證，應當由開發商配合或履行的其他事項以及合同約定的應由開發商承擔的其他辦證義務。

　　需注意的是，開發商的“協助義務”到完成備案即告結束，因為具體審核及頒證是由房管部門來完成的，不受開發商的控制，開發商在約定期限內完成備案工作的，具體發證時間如超過約定期限，不屬于開發商的責任，也不應當由其承擔違約責任。

　　問：開發商逾期辦理房產證，購房者是否可暫時中止給銀行還貸？

　　答：存在房產證逾期不能辦理的情況，業主有權要求開發商承擔違約責任，但不能因開發商逾期辦理房產證而拒付按揭，這樣做既不合理也不合法。就法律關系而言，購房者與銀行是借貸合同關系、購房者與開發商是買賣合同關系，兩者不能互相替代。

　　如果出現開發商逾期辦證的情況，要由開發商向業主承擔相應的違約責任，而與銀行沒有任何關系。業主可依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及《合同法》的相關規定，要求開發商賠償其損失。從法律上講，業主無權停止償還按揭款，否則要向銀行承擔借款合同中約定的違約責任。擅自停止支付按揭款，會對業主個人的信用指數產生深遠影響，尤其會對二次買房或今后用于其他用途的按揭貸款產生不必要的障礙。

　　問：司法實踐中對開發商逾期辦理房產證如何處理？

　　答：首先，有約定的從約定。如約定逾期辦理房產證，開發商將按照房產交易總額的萬分之二支付違約金。對于沒有約定的情況，則按如下原則：

　　如合同沒有辦證期限約定，辦證期限為90日內，預售房屋從房屋交付使用之日起算，現售房屋從合同訂立之日起算；如合同沒有約定逾期多久可以解約，購房者只有在開發商逾期辦證超過一年方可解約；如合同沒有約定解約權的行使期限，法定期限為一年，自解除權發生之日起計算，逾期不行使的，解約權消滅；

　　如合同沒有約定逾期辦證違約金，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構逾期貸款利息的標準計算；開發商支付的違約金不足以補償購房者實際損失的，應補償其差額；開發商是否應承擔逾期辦證法律責任，視逾期原因而定，只有因開發商自身原因導致所售房屋在約定或法律規定的期限內未能辦理房地產證時才承擔法律責任。(記者 舒靜 王薇)