受房產(chǎn)調(diào)控政策影響而退房 法院判買方勝訴

　　昨天海淀法院通報，因認(rèn)定新國十條屬于“無法預(yù)見”的重大變化，法院判決解除張先生購買第三套房的合同，賣方須返還15萬元購房定金。據(jù)悉，這是“新國十條”等房市調(diào)控政策頒布后，本市判決的首例第三套房買賣糾紛。

　　今年4月，北京市接連祭出重拳欲遏制房價，其中4月30日出臺的《北京市人民政府貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》最為嚴(yán)厲，《通知》提高了第二套住房貸款首付款比例，并暫停發(fā)放第三套住房貸款。這項(xiàng)被稱為“新國十條”的政策出臺后，在本市部分法院掀起了一輪“毀約”潮，一些原計劃購買第三套房的購房者，因?yàn)闊o法取得銀行貸款紛紛提出解除合同。

　　今年4月12日，張先生與房主宋女士簽下合同，購買位于海淀區(qū)藍(lán)靛廠翠疊園的一套房屋，房屋成交總價為555萬元，張先生計劃貸款200萬元購買。第二天，他向宋女士支付了15萬元定金。但就在張先生辦理貸款過程中，因“新國十條”出臺，無法得到銀行貸款。為此他起訴到法院要求解除與宋女士的房屋買賣合同，并要求對方退還定金。

　　庭審中，張先生提供了與妻子馬女士的結(jié)婚證，并拿出兩個房產(chǎn)證，顯示兩人名下已分別登記了海淀區(qū)、朝陽區(qū)各一套房產(chǎn)。房主宋女士雖然對此沒有異議，但她認(rèn)為，兩人簽訂的合同真實(shí)有效，而且合同當(dāng)中已經(jīng)約定，如果買房人貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足，應(yīng)補(bǔ)足購房首付款。因此不受新國十條中關(guān)于住房貸款的限制，應(yīng)按合同執(zhí)行。

　　法院審理認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，張先生家庭住房套數(shù)已達(dá)兩套，因此涉案房屋正是“新國十條”規(guī)定的第三套房，屬于暫停發(fā)放貸款的范圍。新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，是張先生在簽訂合同時無法預(yù)見的，如果要求張先生繼續(xù)履行合同，對其明顯不公平。因此張先生請求法院解除合同于法有據(jù)，宋女士須返還張先生已支付的定金15萬元。

　　>>法官釋案

　　此案判決結(jié)果參照行業(yè)慣例

　　此案主審法官曹力表示，雖然本案中雙方簽訂的合同屬于有效合同，而且合同中對銀行貸款未獲批準(zhǔn)的情形做出了約定，但結(jié)合合同中其他條款以及房屋買賣行業(yè)的慣例來解釋，是指因買房人自身原因所導(dǎo)致的貸款未獲批準(zhǔn)，而不是指任何原因所導(dǎo)致的貸款未獲批。因此法官提醒房屋買賣雙方：合同履行方式是合同的重要內(nèi)容之一，如果合同簽訂后政策發(fā)生變化，導(dǎo)致合同履行方式無法實(shí)現(xiàn)或?qū)σ环疆?dāng)事人明顯不公平的，屬于合同情勢變更，一方可以要求法院依法解除合同。(記者王秋實(shí))