樓市調(diào)控新政考驗(yàn)銀行業(yè) 應(yīng)有對風(fēng)險(xiǎn)的清醒研判(2)

　　從一份來自銀行方面的調(diào)查可以看出，銀行有75%土地儲(chǔ)備貸款都是在2009年下半年房、地價(jià)飆升后發(fā)放的，開發(fā)商拿地成本較高，樓市調(diào)控帶來的不確定性將使商業(yè)銀行未來面臨更大的償還壓力和抵押物減值風(fēng)險(xiǎn)。

　　一家銀行高管人員在接受記者采訪時(shí)的表述很具有代表性。他說：“我們很擔(dān)心房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)鏈條繃得太緊，最后就可能會(huì)繃斷，所以對這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)我們時(shí)時(shí)保持著關(guān)注。”

　　按照其表述，“這個(gè)鏈條不僅是一個(gè)開發(fā)貸款的問題，還包括上端的土地儲(chǔ)備貸款、下延的住房按揭貸款，資金鏈條環(huán)環(huán)相扣。一旦其中的一個(gè)鏈條斷掉，就會(huì)形成很大的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)在于：開發(fā)商銷售回籠減少、利率上升、名單制管理、貸款集中管理、現(xiàn)金流斷裂會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)的高集中度，加上銀行的不審慎行為和放貸沖動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致其中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯。房價(jià)逐漸攀升產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的過程中，往往會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款率的同步上升。

　　為進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)市場波動(dòng)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會(huì)今年曾要求商業(yè)銀行開展了房地產(chǎn)貸款壓力測試，分析不同壓力情景下商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量受到的沖擊。測試結(jié)果表明，如果房價(jià)下跌30%且利率上升108個(gè)基點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款比例將上升2.2%，其凈利潤將下降20%。盡管業(yè)內(nèi)對銀行房貸壓力測試說法不一，但如果房價(jià)一旦下跌超過30%，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)十分明顯。另外，銀行體系內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)貸款余額更大，且授信業(yè)務(wù)中一般沒有抵押品，有的也主要為房地產(chǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)與市場波動(dòng)密切相關(guān)。

　　目前，受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款已經(jīng)明顯少增。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表示，40%的開發(fā)貸款將于今年年底到期，這對開發(fā)商有著一定的資金壓力。特別是樓市調(diào)控后開發(fā)商貸款融資成本普遍上升20%，這對開發(fā)商利潤沖擊很大。

　　交通銀行金融研究中心研究員鄂永健認(rèn)為，針對開發(fā)貸款，銀行一方面應(yīng)加強(qiáng)資金流動(dòng)監(jiān)管，及時(shí)調(diào)整授信策略；另一方面應(yīng)加強(qiáng)貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)管理，建立科學(xué)的限額管理方法，防止貸款風(fēng)險(xiǎn)在某些地區(qū)、項(xiàng)目、客戶過度集中。

　　顯然，對投資和投機(jī)進(jìn)行抑制，可以減少房地產(chǎn)市場的泡沫，使房地產(chǎn)市場回歸理性，這對商業(yè)銀行是有好處的。但長期看，房地產(chǎn)市場將保持增長趨勢，房地產(chǎn)領(lǐng)域仍是銀行重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。面對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，商業(yè)銀行不僅應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)具有清醒的研判，更應(yīng)抓住議價(jià)能力提高的有利時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。記者 韓雪萌