險資投資不動產(chǎn)須遵循三不原則

   中國保監(jiān)會5日發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》(簡稱《辦法》)，對投資不動產(chǎn)進行了詳細規(guī)定。

　　《辦法》規(guī)定，保險資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。《辦法》同時明確，保險資金投資不動產(chǎn)須遵循“三不”原則，即不得投資或銷售商業(yè)住宅，不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(含一級土地開發(fā))、不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項目公司除外)。

　　此外，《辦法》規(guī)定，不動產(chǎn)投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)(項目公司)的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%。《辦法》同時要求，保險公司投資不動產(chǎn)，不得提供無擔保債權(quán)融資；不得以所投資的不動產(chǎn)提供抵押擔保；不得運用借貸、發(fā)債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產(chǎn)。值得一提的是，《辦法》要求，不得以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。

　　據(jù)了解，一些保險公司尤其是中等保險公司，曾私下與地產(chǎn)上市公司溝通，希望通過二級市場吸納股票達到控股目的。《辦法》的出臺，將堵死此條道路。

　　在投資比例上，《辦法》規(guī)定，保險公司投資不動產(chǎn)(不含自用性不動產(chǎn))的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%，投資不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的3%；投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不高于本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。投資單一不動產(chǎn)投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的，不高于該產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模的20%。

　　《辦法》要求，保險資金投資的不動產(chǎn)，應(yīng)當產(chǎn)權(quán)清晰，無權(quán)屬爭議，相應(yīng)權(quán)證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市；管理權(quán)屬相對集中，能夠滿足保險資產(chǎn)配置和風險控制要求。

　　此外，保險資金投資不動產(chǎn)，除政府土地儲備項目外，可以采用債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或者股權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)等方式。以債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。保險公司內(nèi)部轉(zhuǎn)讓自用性不動產(chǎn)，或者委托投資機構(gòu)以所持有的不動產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)起設(shè)立或者發(fā)行不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的除外。

　　而對于超大項目投資，保監(jiān)會將重點關(guān)注。按照規(guī)定，保險公司投資不動產(chǎn)，投資余額超過20億元或者超過可投資額度20%的，應(yīng)當在投資協(xié)議簽署后5個工作日內(nèi)，向中國保監(jiān)會報告。

　　中金公司認為，《辦法》的出臺表明，保險資金投資渠道拓寬方面再次邁出堅實步伐，這將為保險公司資金配置的優(yōu)化和投資收益水平的提升奠定良好基礎(chǔ)。（ 盧曉平）