銀信叫停抽底資金 銀行“關(guān)注”中小開發(fā)商貸款

　　由于信貸規(guī)模收緊、房地產(chǎn)市場調(diào)控，銀行對開發(fā)商發(fā)放貸款也開始“看規(guī)模、放貸款”。對于規(guī)模比較小、還款能力差的開發(fā)商，銀行不得不多加“關(guān)注”。

　　上海銀監(jiān)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，4月房貸新政出臺之后，上海的住房開發(fā)貸款關(guān)注類總量呈逐月上升之勢，4~6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元。

　　由于中小開發(fā)商對銀行信貸資金和市場環(huán)境依賴較大，銀信合作叫停又使其外部融資難度增加，不少銀行已經(jīng)將這些開發(fā)商貸款評級調(diào)為“關(guān)注”，發(fā)放貸款也更為謹慎。

　　銀行“看規(guī)模、放貸款”

　　2010年上半年，銀行投放的逾4000億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款，加之去年喜人的住房銷量，為大型開發(fā)商在本輪調(diào)控中“保駕護航”。不過，中小型開發(fā)商的日子卻不太好過，融資難度不斷增大。

　　昨日，渣打銀行公布的一項調(diào)研結(jié)果顯示，7月份，在對中國二三線城市30家主要開發(fā)商進行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，大部分開發(fā)商都擁有足夠的資金，超過一半的受訪開發(fā)商表示仍有信貸余額。

　　上海銀監(jiān)局數(shù)據(jù)顯示，4月房貸新政出臺之后，上海的住房開發(fā)貸款關(guān)注類總量逐月上升，4~6月分別增加1.72億元、6.32億元和14.04億元。

　　“銀行關(guān)注類貸款的上調(diào)可能與調(diào)整一些中小型開發(fā)商貸款評級有關(guān)。”一家股份制銀行風(fēng)險管理部負責(zé)人昨日對《第一財經(jīng)日報》表示，“小型開發(fā)商本身資金就比較緊張，從銀行獲得信貸的能力比較弱，并且過度依賴預(yù)售。現(xiàn)在房屋銷量不好，綜合來看就會受到影響。”

　　上述風(fēng)險管理部負責(zé)人對本報表示，該行此前對房貸進行壓力測試，對開發(fā)商信貸客戶按照資金使用、再融資能力的標(biāo)準(zhǔn)進行了排序，那些規(guī)模比較小、開發(fā)項目區(qū)位相對比較遠，以及對市場依賴性較大的開發(fā)商在融資上會面臨較大壓力。

　　不僅如此，銀信合作在7月初突然“叫停”，對中小開發(fā)商融資而言更是雪上加霜。

　　渣打銀行昨日發(fā)布的一份房地產(chǎn)調(diào)研報告稱，信托公司現(xiàn)在不得不重新依賴以老客戶群為主的集合信托產(chǎn)品，發(fā)放產(chǎn)品規(guī)模僅有2億~3億元，這將對開發(fā)商融資造成影響——更多的中型開發(fā)商將很難從外部融資。

　　此前，信托公司可通過銀信合作產(chǎn)品募集儲戶資金，從而籌得大筆資金發(fā)放給開發(fā)商，每個單一信托產(chǎn)品發(fā)放規(guī)模可超過10億元，這通常是開發(fā)商遇到融資難題時重要的資金來源。

　　渣打報告還顯示，目前信托貸款利率已上升至對中型開發(fā)商15%~20%，對大型開發(fā)商10%~15%。在這種環(huán)境下，開發(fā)商規(guī)模顯得至關(guān)重要。

　　銀行房地產(chǎn)貸款抬價

　　雖然銀行開始對不同規(guī)模的開發(fā)商融資區(qū)別對待，但優(yōu)質(zhì)開發(fā)商依然是銀行的支持對象。

　　本報記者采訪數(shù)家銀行人士都表示，雖然對房地產(chǎn)開發(fā)貸款比過去更為謹慎，但對于資質(zhì)良好的開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)的開發(fā)項目仍著重給予信貸支持。

　　渣打銀行7月份對中國二三線城市30家主要開發(fā)商的調(diào)研結(jié)果表明，大部分開發(fā)商似乎都擁有足夠的資金，超過一半的受訪開發(fā)商表示仍有信貸余額。

　　某外資銀行副行長對本報記者表示，該行的房產(chǎn)商客戶主要為港資企業(yè)，資金池比較大，對銀行的貸款需求約占項目總資金的20%~30%，因此并未看到資金緊張的情況。

　　不過，這位副行長也坦言，該行對房地產(chǎn)信貸的支持比以往謹慎，在利率定價和保證金上也有所提高，對房地產(chǎn)商的資金流情況更為關(guān)注。

　　渣打銀行報告稱，自2009年底，監(jiān)管層開始限制銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商放貸。不過，信貸資金仍在源源不斷地流出。政府似乎旨在為建設(shè)項目提供充足的信貸支持，同時打擊土地投機交易，壓低土地價格并限制開發(fā)商囤地。

　　根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)和城市信用社房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增4423億元。

　　對于未來是否會有更多的開發(fā)商出現(xiàn)資金問題，上述風(fēng)險管理部負責(zé)人表示，這取決于國土資源部對土地囤積的查處力度、保障性住房的供給情況，以及銀行信貸政策等。

　　他同時強調(diào)，個人住房貸款對房地產(chǎn)市場有很大影響，如果未來銀行個人房貸業(yè)務(wù)放松，那么對房地產(chǎn)市場將會有很大的支持作用。楊斯媛