世博概念曾經對上海，尤其是浦東樓市有一個很大的拉升。但隨著2010年世博會召開進入最后的倒計時之際，后世博時代，上海樓市如何走已經引起業內的思考。上海會否出現奧運會前后北京房價沖高回落的情況？最近有業內人士提出，后世博時代，上海樓市或許更精彩。世博園區的二次開發被視作撬動下一輪上海區域樓市發展的契機。

　　被譽為“經濟領域內的奧林匹克”的上海世博會即將成為北京奧運會后中國的又一大國際盛事。其對舉辦城市的經濟影響深遠，尤其是房地產業從中受益匪淺。總體來看，業內認為世博會后相關區域的房價能夠基本保持穩定，因為世博建設已經推動周邊形成了一個較為高檔的房地產區域，對未來房價的支撐力度比發展前著實牢固得多，雖然不排除樓市整體調整時受到影響。

　　前期：藥力持久的興奮劑

　　從2002年申請舉辦世博會成功至今，世博會對浦東乃至整個上海的房地產市場所產生的影響十分明顯。雖然近些年來上海房價的持續上漲是受多方面因素的影響，但世博會無疑是一支有效的興奮劑。

　　正如當時浦東新區政府部門所預期的，世博會分區域、分階段地影響著樓市格局和房產價格。從區域來看，受影響最大的無疑還是世博園區范圍內及周邊的房地產。如規劃用地5.28平方公里的世博園區，約四分之三集中在浦東新區西南部，還涉及黃浦區和盧灣區。

　　“世博會點燃了黃浦江兩岸世博區域的樓市熱情，在申博成功后的短短一年時間，無論是浦東還是浦西，恒大翰城、蓬萊家園、耀江花園等一批沿江樓盤樓價迅速躥升并很快售罄。樓市中的板塊概念也應運而生，浦東世博板塊的部分樓盤價格增幅超過50%，遠遠超過同期上海住房的均價增幅。”五合智庫總經理鄒毅介紹。

　　事實上，申博成功之前，一些嗅覺靈敏的開發商早早地在浦江兩岸購買了數目可觀的土地，如陸家嘴、萬科、大華、中房、中星等一批知名房企在世博會址鄰近范圍獲得開發項目。而如今打開上海官方“網上房地產”網站查詢浦東世博板塊，已經無新盤供應，可售的一手住宅房源也所剩無幾。“借世博會的光，世博樓市效應輻射至緊鄰世博園區的三林板塊，近三年來，新房價格從七、八千翻至近兩萬，顯然開發商成了最大受益者。”有市場人士直言。

　　中期：供應現階段性緊張

　　根據本報日前獨家獲得的消息，涉及世博板塊的房地產項目被政府部門要求在明年4月至11月期間停止施工、動拆遷等工程。知情人士透露，參與此次協調會的開發商涉及浦東、黃浦、盧灣等多個區域的在建和擬建項目。雖然在世博園區內的項目并不多，但一些周邊板塊也被牽涉進來，停工的范圍比較大。

　　而對于樓市來說，階段性停工所帶來的影響與世博會所帶來的刺激同樣不可忽視。相比其他城市，上海本來存量房比較少，尤其是今年樓市交易回暖以來，上海房源“告急”就不斷被業內提及。因世博會而導致一些項目停工無疑會加深本就緊張的供求矛盾。

　　不僅如此，記者還從一些房地產顧問代理機構了解到，明年上海開發商的營銷策略也因世博會的召開而有所調整。“不少明年計劃推盤的客戶都不約而同地打算避開世博會召開的時間段，比如選擇5月世博會召開前推盤或者干脆10月世博會結束后推盤，主要是考慮到世博會期間市場吸引力有所轉移，而且為了保障世博順利舉行很多方面可能也有限制，所以估計看房者會減少。”有項目經理坦言。

　　不過，他也指出，階段性的供應緊張加劇對房價可能形成支撐。此外，基于世博建設所產生的動遷、改善等直接需求近幾年已基本消化完畢，很多樓盤銷售一空，現階段世博板塊已形成二手房占主導的樓市格局，如果真有實際需求，可以直接進入二手房市場。

　　后期：二次開發的土地商機

　　“世博會后，為世博而大規模建設的地鐵、道路、廣場、綠化及市政配套等仍可造福周邊樓市，留下的景點、會展、商業等項目也能將區域樓市的檔次明顯提高。”有樓市分析師表示，“在世博召開前，這里的一二手房價已經幾次躍過新高度，哪怕是很多“角落”里的老房子也水漲船高。雖然其中不排除盲目、透支世博概念的成分，但世博建設帶來的升值空間是確確實實的。”

　　對于有人擔心會出現奧運會前后北京房價經歷沖高回落的情況，分析師則認為去年北京房價的調整主要還是與大環境有關，“去年下半年全國主要城市樓市都經歷深度調整，選擇降價的開發商和二手房業主很多。世博會后的樓市局面當然也會受到明后年的經濟大環境影響。”

　　易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭就指出，對上海房地產業而言，世博會的“后發效應”或許比“先發效應”更大。如根據國際展覽局的規定和歷屆世博會的慣例，所有的外國國家館均為臨時建筑，因此世博會建筑中的大部分都將被拆除，取而代之的將是幾百萬平方米的新建筑，那么這對于開發商來說，就隱藏著巨大的商機。

　　事實上，后世博時期的發展已在籌劃中。根據本月剛披露的“浦東新區世博周邊區域后世博時期(2010-2020)發展戰略研究”，以三林世博功能區為代表的浦東世博周邊區域，計劃未來建成一個“世博新城”，成為上海的第五個城市副中心。世博新城的范圍主要集中在濱江地區，即世博園區和耀華國際地塊及其外圍地區，大約8平方公里，輻射范圍則著眼于浦東與南匯合并后的整個大浦東地區，面積約1400平方公里。業內也普遍預期，世博園區未來二次開發時的這些土地供應將是許多地產巨頭的爭奪對象，當然，基于世博建設帶來的成熟格局，地價也會因此提高。如果以今年上海的“單價地王”作參考，處于內環內的長寧區周家橋街道91街坊地塊，以高達約2.2萬元/平方米的樓板價成交，而同樣處于內環區域的“世博土地”，其未來的價值可想而知。(李和裕）