話題一：日本房地產泡沫危機對我國有什么啟示？

　　中國社會科學院發布的《2006~2007年世界經濟形勢分析與預測》黃皮書，提出中國應該記取當年日本房地產泡沫的教訓，避免重蹈覆轍。究竟中國當前的房地產業存在哪些日本當年所面臨的泡沫誘因？在哪些領域中國與日本存在相似性？中國房地產業的泡沫究竟有多大？為避免日本教訓在我國重演，我們該做些什么？近日記者專訪了中國社科院黃皮書中撰寫“日本房地產泡沫形成與破滅的原因及其對中國的啟示”章節的作者薛軍博士。

　　前車之鑒：政府反應遲鈍判斷失誤

　　日本政府對出現房地產泡沫缺乏警惕性，制定了不恰當的金融政策推動了房地產價格猛漲。而當1987年房地產泡沫急劇膨脹時，日本政府又一次反應遲鈍，并沒有采取任何宏觀調控措施來緩解房地產市場的過熱現象，并錯誤地認為日本經濟發展形勢一片大好，任憑房地產價格一路狂漲。另外，日本政府在1991年房地產泡沫破滅之后，也沒有及時認清其對日本中長期經濟發展可能帶來的嚴重破壞性后果。日本政府當時的工作重心是擺脫由于日元升值帶來的經濟衰退、促進內需、穩定物價以及保持國際收支平衡，根本沒有將房地產泡沫這一新生的關鍵因素考慮在內。

　　后果：泡沫破滅貽害無窮

　　記：日本房地產泡沫破滅帶來了什么后果？

　　薛：泡沫破滅對日本經濟的影響主要表現在6個方面：第一，在泡沫破滅之后的10年間，造成大量房地產公司以及與其相關的大量金融機構倒閉；第二，造成了大量不良資產，破壞了金融正常的運轉機制；第三，大量過剩的房地產投資使企業負債過度，使日本企業投資不振；第四，房地產價格持續下跌，部分在泡沫經濟時期購買房地產的日本人生活陷入窘境，甚至破產；第五，企業和國民的心理狀態跌入深淵，信心指數下降；第六，使日本經濟陷入十幾年的蕭條期。

　　對比：中日情況驚人相似

　　記：當前我國房地產業和當時的日本存在哪些相似性？

　　薛：其一，當前我國人民幣同樣在升值。其二，目前我國金融政策同樣比較寬松。其三，物價穩定，容易迷惑決策者對調控手段的運用。其四，社會上大量的游資源源不斷地注入房地產業。其五，多數人迷信房地產只漲不跌的神話，這也是中日兩國最大的共同點。

　　記：哪些方面是當前中國與當時日本不同的？

　　薛：日本當時是處于穩定的經濟增長期，而我國目前還處于高度經濟增長期。我國政府從2004年起就十分重視房地產市場的發展趨勢，不斷出臺政策規范房地產業。而日本政府當時輕視了這種趨勢的副作用，以致誤判，縱容泡沫形成、變大、破滅。

　　警惕：“冒泡”現象由點到面

　　記：你認為當前我國房地產業最值得警惕的是什么？

　　薛：目前幾乎所有的一、二線大城市，都有不同程度的房價上漲。現在我國房地產業的危險在于，個別城市如北京、上海等城市的大幅漲價現象，已經傳染甚至延伸到周邊地區，照這樣的發展，中國房地產應該警惕多地區“冒泡”現象。

　　記：房地產行業泡沫化是否意味著國家經濟的泡沫化？

　　薛：泡沫是針對房地產而言，宏觀經濟只能說過快、過熱，資產泡沫包括股市和房地產兩個領域，目前我國的房地產、股市都是單方向上升。房地產泡沫越大，可以說明國家經濟的過熱現象在加劇。

　　啟示：面對泡沫應當機立斷

　　記：反思“日本泡沫破滅”的歷史教訓對中國經濟發展有什么啟示？

　　薛：我們在大量游資泛濫的時候應該首先健全金融市場、豐富金融投資產品、規范和引導民間過剩流動資金的投向。

　　1.中國現階段當務之急是適當調高利率，以收緊銀根緩解房地產業的過熱現象。2.避免被穩定的物價指數所迷惑而錯失再次調整貨幣供給的最佳時間。3.在平衡貿易順差、擴大內需的過程中，避免因國家宏觀戰略的轉變而造成資產泡沫的產生。4.發現泡沫后要堅決果斷地實施宏觀調控，泡沫破滅后不可抱僥幸態度，掩蓋不良資產。5.健全金融市場，豐富金融投資產品，規范和引導民間過剩流動資金。

　　薛軍PK任志強

　　“泡沫”辯論白熱化

　　北京華遠集團董事長任志強3月22日晚在他的博客上公開針對社科院的《黃皮書》進行了反駁。他提出：“中日房地產有差別，日本不能當鏡子。”還明確地表示“中國不可能出現日本式的泡沫”。

　　接著，原書作者薛軍在接受媒體采訪時對任志強的言論進行了反駁。他指出，“當前中日房地產行業間最大的相同點是，因土地的稀缺性，市場普遍陷入一種誤區，認為‘地價只會升不會跌’，這與上世紀80年代日本房地產泡沫現象形成的市場觀點基本一致。”任志強和薛軍的爭論把“房地產泡沫”辯論推向了高潮。

　　日本房地產泡沫是這樣破滅的

　　日本曾在上世紀50年代起的30多年經歷了經濟的“黃金歲月”，創造出一個“經濟神話”。然而，日本經濟增長在1991年便戛然而止，并從此陷入了一場前所未有的衰退，至今仍未見起色。

　　日本經濟為什么會衰退？對此，人們幾乎一致認為，從上世紀80年代中期開始越吹越大的房地產泡沫，是把日本經濟推向深淵的罪魁禍首。本文將為您展示日本房地產泡沫形成及破滅的來龍去脈。

　　生成：“廣場協議”是導火索

　　“廣場協議”簽訂后，日元逐步升值。大量資金流向了股市和房地產。股價扶搖直上，地價暴漲。在巨額虛擬資產的光環下，一個巨大的泡沫產生了。

　　脹大：地價房價同時暴漲

　　自1985年起，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市的土地價格每年以兩位數上升，1990年，六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。過高的房地產價格使得城市住宅成為只有少數人才能擁有的“奢侈品”。

　　破滅：股市低迷房企破產

　　泡沫破滅的導火索是銀行利率的提高。面對泡沫，日本政府不得不決定提高利率，進行宏觀調控。利率的大幅度提高刺破了日本的泡沫經濟，1989年最后一天股價創下接近4萬日元的歷史最高，但以這一天為轉折點，1990年市場交易的第一天，股價就落入了地獄。自那時候開始，日本股票市場陷入長達十多年的熊市之中，大量不動產企業及關聯企業破產。（柳建云 龍蕾）