國房景氣指數顯示，1997-2007年這十年當中，中國房地產正在經歷了一個上升到下降的過程，2003年2月達到拐點峰值。經濟理論研究表明，房地產行業周期與宏觀經濟周期呈正向相關關系，且房地產業周期比宏觀經濟周期提前1到2年。

　　盡管各城市進入峰值的年份各不相同，但總體上看，2005年后都呈現了下行之態勢。以北京為例，2004年住宅成交量為16.8萬套，2005年成交16.3萬套，2006年成交量下降到13.5萬套。在成交量下降的同時，商品房住宅平均成交價格卻不斷上升，從2004年的5898元／平方米，上升到2005年的6504元／平方米，再到2006年的7645元／平方米。幾乎是以每年一千元左右的幅度上漲。

　　住宅成交下降的同時，近年來供應量也在下降。以北京為例，2004年住宅批準預售面積為2630萬平方米，2005年為2014萬平方米，2006年為1416萬平方米。每年下降近500萬平方米。

　　由于住宅既是耐用消費品，又是投資品，具有保值增值的作用，因此，在多數情況下，住宅的價格需求彈性是小于1的，即缺乏彈性的。特別是在房價上漲過快的年份，有投資意愿和有支付能力的人們有一種越漲越買的心理。精明的開發企業在這種情況下，不會降價反而提價，來保證銷售收入不下降。

　　政府連續出臺了各種旨在抑制房價、打擊投機的政策措施，比如針對投機行為，對五年內出售二手房的業主全額收取營業稅，其成效十分顯著。然而，旨在滿足中低收入家庭住房需求的面積限制政策，并沒有取得立竿見影的效果，大量項目反而因修改規劃，等待實施細則的出臺，延長了前期報審的周期，客觀上延遲了供應量。使大量小戶型成了解不了近渴的遠水，價格卻因供應的縮減而加速攀升。

　　這些情況不得不使我們深入考慮，房地產宏觀調控政策的得失效果。在房地產市場處于下行周期、成交下降、供應銳減，投資需求壓力仍舊巨大的情況下，控制需求的調控政策的效果只是短期的，在抑制房價上升方面更是收效甚微。緊縮的調控政策是不利于房價下降，反而可以導致房地產市場供給不足，投資需求過高，價格反而上升。

　　在這種情況下，似應從調控需求轉為調控供給出臺旨在增加有效供應的房地產政策。具體來說：

　　土地市場方面，從調控土地供應的數量規模轉向規劃細化與注重質量的調控相結合。在房地產經濟快速發展的時期，開發企業有拿地的巨大需求，地方政府也有賣地的沖動，然而從拿地到形成有效的供應，還有相當復雜的工作程序，僅從土地市場調節來說，既要考慮規劃配套的種類，也要考慮規劃配套的布局，還要考慮配套設施之間的比例關系，更要考慮配套設施的開發時序。規劃好的地規模再大，出讓出去能提升區域的價值，沒有規劃的土地，規模再小也可能形成無效供應。

　　開發市場方面，對經濟型的小戶型項目實行鼓勵性政策，鼓勵開發企業開發不僅讓人買得起，而且還要養得起的住宅，在節能、節水、環保上下功夫，在增加科技含量、設計含量上下功夫。

　　在資金市場方面，應鼓勵資產管理行業的發展，以滿足投資需求，并引導人們的投資從物業實體轉向物業企業的股票和物業投資基金上，這就要求收益型物業的證券化，同時要求有專業的資產管理和物業管理企業代為打理。給投資者提供更穩定的、更省心的投資手段。

　　在使用市場方面，應鼓勵二手房市場，特別是促進已購公房的上市交易。同時政府還要加大對經濟適用房和廉租房的管理。鼓勵低收入者和外來打工的年輕人進入租賃市場。

　　當然房地產經濟的冷暖最終還是取決于客觀經濟景氣的大環境支持，啟動房地產市場的外在動力是產業發展、人口增長、外資流入這幾大變量。另外從宏觀經濟周期來看2000-2010年是第十輪宏觀經濟周期，從2010年起宏觀經濟將進入第十一輪景氣周期，按照這樣的分析，2008年以后的房地產會漸漸恢復它的活力。(鄭華）