淡市之下,往往蘊藏發展先機。

　　在大多數開發商加快走貨,對拿地和投資變得小心翼翼時,金地集團選擇果斷出手。上周六,在2008年年報業績發布說明會上,金地集團總裁張華綱透露,今年該公司將爭取發展資源,在市場重回牛市前獲得行業發展先機。

　　同時,金地仍然會加快對存貨的消化,提高現有項目的去化率,最大化地增加經營現金流。所以,在行情轉暖情況下,“金地肯定會提價,不過是小幅的,嚴禁各項目大幅提價。”

　　實現凈利8.4億

　　去年,處于逆市當中的金地集團,通過實時靈活的項目策略調整,交出了一份靚麗的成績單,銷售收入首破百億。

　　根據年報公告顯示,2008年金地公司實現營業收入97.6億元,同比增長31%,實現凈利潤8.4億元。報告期內,共實現銷售面積110.76萬平方米,同比增長2.4%；在逆市中實現114.03億銷售額,同比增長17%。

　　記者注意到,2008年金地凈利潤較2007年減少1.24億元。對此,金地總裁張華綱解釋稱,利潤下滑最主要的原因是基于審慎考慮,對可能存在風險的3個項目計提存貨跌價準備3.57億元,考慮遞延所得稅因素后,影響本報告期稅后凈利潤3.3億元,如果剔除該影響,2008年凈利潤比2007年增長約21%。從毛利率看,金地的這一指標達到44%,在上市房地產公司中居于前列,體現了公司良好的盈利能力。

　　“在市場表面依然繁榮的時候,我們敏銳地感受到市場的異常變化,選擇了剎車。”張華綱說。

　　2007年9月開始,金地就停止新項目投資,加大推盤力度,壓低存貨規模。2008年市場形勢急轉直下,金地通過多種措施優先保證銷售回款,加強現金儲備,降低財務杠桿。通過眾多的努力,金地的業績也跑贏了大市。

　　年報公告顯示,2008年金地對各項目開發節奏進行了控制,大幅壓縮新項目投資,年內僅新增一個投資項目———西安南湖曲江池項目。截至2008年底,公司土地儲備為可租售面積1133萬平方米,其中珠三角地區可租售面積為400.12萬平方米占比最多,緊隨其后的是長三角地區279.15萬平方米占比25%,目前土地儲備可保障公司未來3年的開發量。

　　旗下項目嚴禁大幅提價

　　雖然業績首破百億跑贏大市,但金地集團董事長凌克并不否認“確實拿了一些貴的地,原因在于發展速度要求過高”。

　　因此,金地集團對2008年進行了反思和警醒,拿地時點非常重要。同時,凌克認為,公司不能僅僅停留在對2008年的反思上,要作出怎樣的改變最重要,體系、組織、資源等方面都要有所調整。

　　房地產公司都有快速發展的沖動,但因為不講安全,在近兩年的房地產市場震蕩當中,不少企業倒下了。

　　“快速發展與安全要兼顧。”凌克透露,金地集團不久前專門成立了審計法務部,同時也投入更多的資源成立了戰略發展部。

　　對于今年的房地產市場,凌克判斷,市場下行風險已經得到一定程度的釋放,現在有一定的機遇和挑戰。金地將開展對新項目的研究,進一步聚焦于現有的城市群,并根據不同城市,采取不同的投資策略。“但是,美國的問題還沒有解決,未來一段時間房地產市場不排除有波動可能,還需要多觀察,靈活安排。”

　　“最壞的日子已經過去,”張華綱說,不過,今年金地仍然要加大回款力度,因為存貨還比較多。從市場形勢看,降價的壓力已經不大,金地如進行提價,也是技術性的,嚴禁大幅提價,以確保銷售目標的完成。

　　今年不會做大盤

　　在具體談到對今年的項目計劃和土地投資上,張華綱表示,現在土地的價格已經逐步回歸到成本價值上來,土地市場機會較多,為了保證上市公司經營的連續性和一定的開發率,金地肯定會做土地投資。具體到項目上,金地不會做大盤了,“現在金地的大盤太多,節點、節奏把握的難度較大”,今年金地會重點進行“短平快”項目,方式有多種,包括收購、直接買地、股權投資等,以收購為主。

　　根據金地年報,初定今年新開工面積135萬平方米。“這一面積會保持動態調整”,張華綱稱,如果市場進一步轉暖,會加大開工量。

　　-記者調查

　　報復性上浮基礎是否成立

　　“深圳的市場不能說反彈,而是反轉了。”在年報業績發布會上,金地總裁張華綱拋出自己的判斷。并且,他擔憂,深圳各房企的土地儲備很少,到明年,深圳房價可能會報復性上浮。

　　張華綱提出此論調的基礎是,他認為1年多以來,深圳樓市的跌幅夠大,價值與價格已日益平衡。并且各房企在深圳很少有土地。

　　政府出讓土地少并不代表房源少

　　深圳房價果真會報復性上浮嗎?各房企在深圳的土地儲備狀況究竟如何?

　　記者從多方了解到,并不能由去年政府出讓地少就得出明年房源少的結論,“現在市場上在賣的房子有很多都是很早以前的地,開發商2007年拿的地2009年入市的基本上沒有。最直接的反映就是,深圳近幾年土地出讓都只有幾十萬平方米,但每年的新增批售面積都在500萬平方米以上。

　　根據多家開發商的信息匯總顯示,自2009年4月至2010年底,深圳已知要入市的就有1420.2萬平方米。其中龍崗供應量最大,達440萬平方米；南山次之,有298.7萬平方米左右；寶安片區與龍華坂田區域總量相當,約為200萬平方米；此后依次是福田、布吉、羅湖和鹽田。截止上周日,深圳還有526.67萬平方米的存量新房。也就是說,除開已入市的1—3月份的供應,自4月起截至2010年底,深圳可售商品房面積將超過1900萬平方米。如此計算,即使今年銷量達到800萬,2010年深圳樓市供應仍然不少。

　　不過,上述新增供應分布也不難看出,關外供應量大,但福田、羅湖將仍然只有少量供應。

　　萬科一營銷負責人接受本報采訪時表示,房價報復性上浮的可能性不大,雖然各開發商手里的地較少,但是,接受政府出讓土地并不是拿地的唯一方式,很多房企會通過并購、股權轉讓等形式獲得土地。

　　信貸增長不可持續宏觀經濟尚不樂觀

　　張華綱擔憂房價爆漲的另外一個因素是,現在深圳的市場很好,連續5個月以來成交旺盛,這足以說明深圳樓市是“反轉”了。深圳除了有自住需求后,還有很多改善性需求。最近,中信紅樹灣、曦城等都賣得很好,都明顯反映出改善性需求起來了。

　　從房企資金面上說,金地集團財務部負責人表示,資金困難的日子已經過去了,現在找銀行借錢太容易了,借錢的成本也下降了10%,并且,現在的銷售回款很好,金地已進行了部分提前還款。現在累計不到8億元的地價要付,沒有什么壓力了,現在都是銀行爭相向提前貸款給開發商。

　　但是,多名業內專家認為,房企不缺錢只是暫時的,信貸的增長不可持續,并且深圳樓市的行情可能到10月份前后會出現變化。萬科上述負責人表示,到10月份后,去年停工的項目一般都會重新開工,宏觀經濟上,金融海嘯第二波可能到來,對房地產市場勢必造成影響。

　　富通地產集團總裁黃文認為,2009年是房地產理性回歸之年,樓市會逐步進入上升期。但房地產企業最困難的時候沒有到來,房價依然存在下調壓力。他引用數據說明,樓市2008年底見底,10月成交量開始恢復,近幾個月出現較為明顯的價量齊升態勢。“我們錄得的最低平均房價出現在去年9月,約為9300元/平方米,而截止到日前,4月份均價已是1.2萬元/平方米,樓價漲勢明顯。”但黃文對4月以后的走勢表示擔憂,“4月份因為價格上升,成交量有所減緩,截止到現在統計的數據僅3300套左右。”

　　除了價格上揚外,黃文認為,經濟層面的不樂觀也是房地產最困難的時候還沒有到來的原因之一。

　　金融危機的影響正在向縱深發展,世界經濟舉步維艱,金融危機遠遠沒有結束。同時,中國經濟走出低谷的指標還沒有出現,今年中國經濟不容樂觀。未來一兩年,企業的現金流將非常困難。

　　“房企的困難可能在未來幾年,今年熬過了,還有明年,可能要到2011年才會好轉。”黃文表示。