住房和城鄉建設部微服私訪，訪出了房地產行業的小陽春。應該注意的是，我國房地產市場目前仍然處于不穩定周期，給予市場穩定的預期，以免產生緊縮心理至關重要。房地產政策必須建立在客觀、真實的公正數據基礎上，恰恰在這一點上成為房地產政策制訂的短板，管理者常常盲人摸象。

　　為了有的放矢，住房與城鄉建設部近期派出規模龐大的調研組，歷時一個月，以普通購房者的身份對全國30多個大中城市進行實地踩盤和調查。結論是真實情況并不像房地產行業所說的那么悲觀，今年前兩個月，全國住房成交量同比增長6.1%。這一數據與今年前兩個月主要城市的房地產小陽春可以互相印證，在經歷極度低迷之后，房地產成交有所回暖。

　　住建部的責任心當然令人贊賞，但由此反映出的數據不一致的現實卻讓人擔心。住建部、發改委、國家統計局都發布官方房地產市場統計數據，加上地方政府的研究機構、各市場化的研究機構發布的數據，林林總總不下幾十種，最后卻不得不由主管部門以微服私訪的形式最終確定，成本之高不問可知。

　　住房和城鄉建設部的數字盡管沒有反映地域間的差異，但依然能大體反映出全國樓市成交量回暖的現實。應該強調的是，根據房地產目前的成交數據,未必能夠得出科學、準確的判斷。

　　房地產是投資品種，目前成交量回暖不是因為房價下挫，而是部分投資者的預期發生了變化，認為在目前政府不希望房價下跌的情況下，將出臺貨幣、稅費等方面的優惠措施確保房價平穩，因此出手購房。3月舉辦的上海房地產交易會，觀展人數13萬創新高，現場成交1.2億元、意向成交金額達2億元創新低，反映大多數人仍然持觀望態度。

　　另一方面，房地產開發商對于地價的預期保持穩定，開始出手以地方政府標注的底價購地，加之一些地方政府允許房地產商的地價款可以延期支付，預售款幫助一些開發商度過現金流不足的嚴冬。但是不應該否認，通過這兩年的去庫存化過程，以及開發商延緩開發進度——萬科公布的今年開工計劃顯示，新建商品房只有403萬平方米，較去年實際完成數下調23%——未來住房供應不會出現這兩年大幅增長的被動態勢。要維持房地產市場的平穩，出臺政策必須以不破壞投資者的穩定預期為前提，否則房地產市場還將出現大規模震蕩。

　　房地產政策不能僅僅局限在房地產市場本身，由于我國宏觀經濟與居民消費、固定資產投資與房地產行業息息相關，此時房地產政策既要兼顧房地產市場的公平，還要為未來房地產市場的健康發展打開空間。

　　如果房地產價格驟升，從2005年開始的房地產調控將前功盡棄，房地產市場的原罪無法洗脫，房地產的市場化與公益性失衡的現象無法扭轉，房地產行業的優勝劣汰、并購重組難以實現，最后政府不得不花更大的代價解決房地產市場甚至整體經濟硬著陸。因此，政府推出大量品種不同的廉租房等保障性住房抑制過高的房價，使房價維持在目前水平，進行稅費改革，解決地方政府即土地財政的局面，勢在必行。

　　如果房地產價格驟降，從市場購房的消費者和投資者的信心將徹底崩潰，緊縮預期將大行其道，由此將導致所有的相關產品價格急挫，進而使居民消費、民間投資大幅下降，對于中國經濟走出目前的緊縮困境十分不利。

　　住建部微服私訪是第一步，第二步是得出科學的結論，第三步是建立長期的市場預期。目前市場普遍猜測相關房地產政策不會有大的調整，這是個積極的信號，有關部門有必要與市場維持同步，以避免大起大落。

　　葉檀(資深財經專欄作家)