從媒體鋪天蓋地的誤讀，到銀監會和央行的再三澄清，二套房貸政策一直是社會關注的熱點。這些紛紛擾擾的熱鬧背后，隱含的是社會各方的強烈關切：二套房貸政策是否會松綁？這一政策的調整會帶來哪些變化？能否成為樓市回暖的“支點”？

　　改善型購房需求逐步得到釋放

　　2007年9月，為穩定房地產市場，打擊炒房行為，國家有關部門出臺了二套房貸政策：“已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，貸款首付比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高”。

　　可以說這一政策起到了“殺威棒”的作用，當時在各大城市興風作浪的炒房客為之一緊，樓市蔓延的炒房風得到了較好的遏制。2007年12月，央行和銀監會出臺了二套房貸細則，提出“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”。此后，國家有關部門又多次出臺二套房貸政策，但變動都沒有觸動這一核心政策。

　　“實際上，國家的二套房貸政策構筑了一條‘防波堤’，將炒房客擋在了政策支持的范圍以外。”深圳社科院城市營運中心主任高海燕說，就中國地少人多、住房緊張的國情而言，確實不應該允許有大規模的炒房行為。

　　而在國家政策的支持下，自住型、改善型購房者的需求一般而言都能得到銀行的支持。根據媒體的報道，目前北京、上海、深圳等地的銀行對于自住型、改善型購房者購買二套房政策都比較“開放”：不必呆板地執行四成首付，可以享受利率7折優惠等。

　　“現在各家銀行的二套房貸執行措施都不盡相同，但基本上都采取的是守住底線的原則。”一位銀行業內人士表示，二套房貸政策可操作的空間比較大，比如“人均平均面積”如何計算，“家庭人口”如何界定，都是可以做文章的地方，如果銀行認定客戶違約賴賬的風險不大，可能就比照首套房貸處理。

　　政策松綁會導致炒房客大規模入市？

　　近期，隨著樓市調整的深入，以及國家政策的向好，久已“絕跡江湖”的炒房客群體有些蠢蠢欲動。根據世聯地產和中原地產等中介反映，近期，深圳樓市看房人氣驟升，成交量持續放大，回暖跡象明顯，炒房客對樓市的信心也有所恢復，目前一、二手樓市均有不少炒房客活躍其中，有的炒房客又開始一次性購入十幾套住房。

　　現階段松綁二套房貸政策，會不會重新導致大量炒房客的出現，從而拉高房價？長期關注研究炒房客群體的深圳英聯不動產董事長郭建波表示，確實存在這種可能，隨著深圳房價不斷下調，底部空間逐漸探明，目前炒房客的比例已經在30%至40%，而且以機構居多。開發商也出現了取消優惠、囤房，甚至是悄然漲價的趨勢。如果在現階段取消二套房貸政策，就可能吸引大量的炒房客“重出江湖”。

　　深圳的例子并非個別孤立現象。有報道稱，3月初，百余名溫州炒房團專程到重慶，參加地產商為其專門量身打造的“地產嘉年華”；此前也有媒體報道，很多地方出現了大量的團購現象，其中不乏炒房客的身影。

　　“目前很多城市房地產成交出現放大，主要是受國家政策的紅利效應影響。”深圳社科院城市營運中心主任高海燕表示，政策的支持和房價的調整釋放了壓抑已久的剛性需求，是一些城市樓市回暖的主要原因，如果這個時候松綁二套房貸政策，有可能導致房價再度上漲，從而打破市場的脆弱平衡，讓購房者再次陷入觀望當中，這反而不利于樓市的復蘇回暖。

　　焦點房地產網的統計顯示，對于政協委員建議松綁二套房貸的調查顯示，57%的網民“堅決反對”，認為這樣會加劇房地產市場炒房的行為；不過，認為“很好的建議，現在樓市出現了一些問題，需要在政策上給予一定的松綁”的，也有35%。至于二套房貸最后能否松綁，47%的網民表示其實二套房貸早已松綁，只差政府正式宣布了。

　　樓市回暖不應簡單寄望于政策

　　“現在看，二套房貸政策是張比較寬松的網。”深圳社科院城市營運中心主任高海燕表示，對于應該支持的自住型、改善型購房需求，國家的相關政策事實上已經放開，而在打擊炒房風死灰復燃方面，也應該繼續堅持。

　　高海燕認為，目前各地樓市出現的回暖行情主要是釋放了自住型、改善型的置業需求，樓市要全面走向復蘇和回暖，非常關鍵的是在今年上半年，第一輪由政策效應刺激的需求釋放完畢后，有沒有后續的需求銜接上。而這一方面要受制于購房者的信心，即他們口袋里是否有足夠的錢，愿意出手購房；另一方面，也要看開發商的降價誠意，看他們是否愿意將房價降到購房者能夠承擔的范圍以內。

　　更重要的是，樓市的發展與宏觀經濟走勢有著密切關系。由于房地產是國民經濟的支柱產業，對多項下游產業具有拉動牽引的作用，去年以來國家出臺多項房地產調控政策，促使其復蘇回暖。可以說，在政策的刺激下，一些城市樓市確實出現回暖跡象，但總體上來說，目前國內房地產市場仍然處于低迷調整期。

　　根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴大0.3個百分點；環比下降0.2%。

　　“沒有調整到位是不可能支持下一輪上升的。”深圳大學國際金融研究所所長國世平表示，就算現在有新的救市政策出來，樓市繼續調整的格局仍不會改變，依據主要有三方面：供需不平衡，現在仍然是供大于求；目前的房價超出了支付能力以及整體經濟走勢尚不明朗。因此樓市回暖不應當簡單寄望于某項政策。（記者 彭勇）