只要花20萬元左右，就能在上海擁有一套西班牙風格鄉村別墅30年的使用權。這不是白日做夢，而是一家開發商在樓書上白紙黑字打出的廣告語。 20萬元在市中心只能買一個房間，如今卻可以實現自己的田園生活夢，盡管沒有產權，但聽起來仍很讓人心動。

　　名為別墅實為“單元”

　　這個樓盤位于奉賢區金匯鎮百曲村，主打“假日養生農莊”概念。開發商在宣傳資料里稱：“在總占地面積2.5平方公里的土地上，投資開發集主題式休閑、養生、度假、居住、旅游、農藝、生態等為一體的國際化成熟模式的假日養生農莊”。計劃建設500余幢，一期30多幢鄉村別墅已經建成完工，配套設施等也已交付使用。

　　據房地產時報記者調查了解，該樓盤實際上建于農民宅基地上，土地性質仍屬于農村集體土地。廣告語說的一套別墅實際上被拆分成4套帶獨立庭院的公寓房。 20萬元左右買到的是其中一套建筑面積為58-68.6平方米、附帶一個20平方米以上的露臺、房型為一室一廳一廚一衛結構，未裝修的“單元”房。銷售人員介紹說，購買使用權不能貸款，首付2萬元定金，之后7天內須付清全款。

　　不賣房只賣使用權

　　2007年6月18日，建設部曾發出關于購買新建商品住宅的風險提示，其中關于“小產權”和“鄉產權”的提示，是目前主要的官方關于小產權房的認定和表述。其內容如下：“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。目前，有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用于安置本集體經濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的‘鄉產權’、‘小產權’，均不符合法律規定，不受法律保護。 ”

　　何謂“小產權”、“鄉產權”？相對于城市房地產市場，鄉村集體土地上建造的房屋尚沒有統一的交易中心或交易市場。為了明晰產權，當地鄉鎮政府頒發產權證明或者土地使用證明。按照國家現有的土地管理法及其相關規定，這類住房尚不能進入城市房地產市場，所以坊間稱之“小產權”或“鄉產權”。

　　但銷售人員表示：“我們不是‘小產權房’，我們出售的是房屋的30年使用權。 ”如果不看政策風險，以市場行情來衡量，這個樓盤的價格并不貴，單價只有3000元左右。在奉賢區南橋鎮上，正陽世紀星城3期的房源均價為8800元/平方米，“小產權”房的價格優勢十分明顯。銷售人員表示，買使用權無需繳稅，購房者可獲得房屋專用使用證，購房者和農戶、開發商、鎮政府一起簽協議，有律師見證。如果不自住，也可以出租，或者轉售使用權。

　　價格實惠潛藏風險

　　聽上去十分實惠，但風險不容忽視。上海聯業律師事務所律師馬永健指出，這實際是在規避法律，變相出售。目前國家對集體土地控制十分嚴格，集體土地上建房只能在該集體內流通，由該集體內村民居住使用。另一位法律人士則質疑“30年”的期限，他表示：“讓渡房屋的使用權實際上就是出租，但國家規定房屋出租期限最長為20年。超過的10年不受法律保護。 ”而且由于僅擁有房屋的使用權，也不能像產權房一樣抵押；如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。

　　也有市場聲音表示，目前商品住宅使用年限不過70年，價格卻要高得多。日前公布的數據顯示，上海2008年的房價收入比達10.62。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。商品住宅已經是工薪階層不能承受之“重”。對于自住客而言，只要能保證居住，情愿選擇便宜的“使用權房”。 “30年之后的事情30年后再說。 ”

　　相關 法規

　　1、土地管理法第63條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。 ”

　　2、《土地管理法》第62條第4款規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。 ”

　　3、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(國辦［1999］39號)規定，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”；國土資源部〔2004〕234號《關于加強農村宅基地管理的意見》規定(重申)：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。 ”

　　4、《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。