3月3日,廣東出臺《關于促進我省房地產市場平穩健康發展的若干意見》的15條內容中,與國家出臺的政策一樣,將保障性住房問題放在首位。而早些時候發布的《政府工作報告》中,也繼續落實保障性住房作為十件民生實事之一。

　　作為一個外來人口遠多于戶籍人口的新興城市,深圳在保障性住房工作上走過怎樣的道路?目前處于怎樣的階段?經濟適用房與公共租賃房及廉租房的比例有何變化趨勢?記者特邀部分專家作出解讀。近日,記者了解到的一個最新進展是,2009年深圳經適房比例已削減近兩成,深圳“以租為主”政策趨向日益凸顯。

　　房改產生福利房、微利房

　　“深圳以前并不是沒有保障性住房,只是概念上沒有與現在的經濟適用房等說法接軌。”深圳市物業管理研究所所長陳藹貧告訴記者。據了解,深圳從1979年到1987年底的近十年間,深圳的住房投資約22.4億元,占特區總投資近1/4,但住房緊張的問題仍舊日益凸現———1983年缺房5000戶,1987年缺房達到了22000萬戶。

　　1987年,深圳市正式啟動房改。1988年,深圳市政府發布的《深圳經濟特區住房制度改革方案》成為我國第一個地方性的房改方案。這一年,深圳率先提出:由深圳市住宅局代表政府建設微利房,以成本價向居民出售,住宅局可獲微利,以彌補建設福利房的虧損。這時,深圳的住房市場上出現了兩種住宅,一種叫福利房,面向公務員和事業單位職工；另一種是微利房,面向企業員工。

　　據《南方周末》報道,當時深圳房地產兩軌多價的住房體系已經規劃好了藍圖。《居屋發展綱要》還擬訂了福利房占30%,微利房占40%,商品房占30%的比例,并注明:此后,建房比例中的兩頭逐漸減少,微利房逐漸增多。

　　1993年,深圳曾自豪地宣稱,深圳市有戶籍人口的住房問題已經基本解決。第二年,安徽人査振祥來到深圳某企業工作,和周圍的同事一樣,他買到了一套微利房。最近,現任深圳職業技術學院經濟管理學院院長的查振祥在《深圳經濟發展報告(2009)》中發表了一篇文章,提出在深圳建立房地產市場調控體系的必要性。

　　2004,轉折之年

　　“深圳很早就推出比市場價優惠、僅限戶籍人口購買的福利房、微利房,在全國率先進行住房體制改革,而2003年,深圳市住宅局退出歷史舞臺,這在某種程度上與其后的房價上漲有所聯系。”查振祥告訴記者。

　　住宅局這個被認為類似于新加坡建屋發展局的機構,曾經讓深圳的房價保持了長期的穩定,也為不少低收入人群解決了住房問題。截至2004年,深圳共組織建設了5萬多套安居房、經濟適用房和5000多間周轉公寓,為近20萬人解決了住房問題。

　　査振祥認為,深圳過早停止了福利房、微利房的建設,市民購房只能轉向商品房市場,而當時的炒房團從房價已上漲的上海轉移到深圳,帶動了深圳房價的上漲。

　　據了解,直到1997年,深圳的微利房價格為2500元至3500元每平方米,福利房價格則約為1000元每平方米,事實上是一種成本房。而資料顯示,從2003年到2007年,深圳新建商品房的均價從5360元/平方米攀升到15487元/平方米。上漲2倍所花的時間,香港用了13年,日本用了10年,相比之下,年輕的深圳則用了不到5年。

　　“由于外來力量拉升房價,而內部原有的調控手段也停止,使得2004年成為深圳住房市場發展的一個節點。”查振祥表示,從2004年起,住房市場中房價上漲過快、住房結構供求不合理、低收入居民住房困難、居民買不起住房等問題逐漸顯露。

　　深圳地產研究人士牛刀也曾撰文表示,深圳的經濟適用房就是2002年前的政府微利房,“當時的微利房,其實不僅僅是社會保障住宅的一個重要的組成部分,也是政府調節房價的一個有效的手段,擴大微利房的供應,商品房價格自動平穩。”

　　陳靄貧卻不同意這種觀點。他告訴記者,由于保障性住房的數量比較少,對市場能產生的作用非常有限。

　　“人人有房住”而不是“人人都有房”

　　2007年,被認為是深圳為低收入家庭提供保障性住房具有里程碑意義的一年。這一年,深圳首次大規模地面向低收入家庭租售保障性住房6006套。根據深圳2007年戶籍人口住房困難家庭普查情況,全市共有住房困難家庭5.78萬戶。

　　查振祥告訴記者,深圳保障性住房的籌備工作開始自2005年,但是主要是受兩方面因素影響。“一方面是由于市民購房難,另一方面是因為仍有大量機關單位工作人員的住房問題沒有解決。”

　　2006年,深圳在全國第一個編制完成未來五年建房規劃,規劃提出未來五年全市將建設保障性住房14萬套,占“十一五”期間擬建設各類住房69萬套20%左右。“這是一個積極的步驟,力度很大。”査振祥告訴記者。

　　此外,深圳還創新性地提出了“公共租賃房”的概念。陳靄貧介紹說,國家確定的保障性住房有廉租房和經濟適用房兩類,而深圳提出公共租賃房,由政府擁有產權,并專門出租給戶籍低收入家庭中未買房者、符合條件的非戶籍低收入家庭及外來各類人才等五大類人群。

　　研究住房保障政策多年的陳靄貧為本報提供了一份數據:2006年,深圳市開工、籌集保障性住房1.64萬套；2007年,開工、籌集保障性住房2.82萬套；2008年,開工、籌集保障性住房4.58萬套。2009年,年度計劃安排建設保障性住房2.57萬套,其中經濟適用住房0.89萬套,公共租賃住房(含廉租住房)1.68萬套。

　　陳靄貧分析說,深圳已逐漸加大租賃性住房的比例,經濟適用房的數量在不斷減少,已經由之前6006套中的幾乎“對半分”,變為現在的二比一。“這是一個循序漸進的過程,由于前幾年積累的需求,深圳前幾年經濟適用房建設數量比較大,目前正在不斷減少,但仍有需求,不可能停止建設。”陳靄貧表示,也曾與香港房屋署溝通過,一致認為經濟適用房不可能停止建設。

　　但在前三年保障性住房數量遞增的上揚曲線上,2009年的2.57萬套為什么“啪”地掉落到比2007年還低?去年年底,深圳分管國土房產的副市長呂銳鋒表示,根據第一批6006套保障性住房的分配來看,全市普查合格的6471戶家庭,數字低于預估的2萬戶家庭,按照同樣標準或者再降低些標準,初步測算全市符合條件的共約1萬戶家庭,三年時間這部分家庭的住房需求完全能夠得到滿足,所以“十一五”規劃中提出要建設14萬套保障性住房,“也許不一定非得趕那么緊”。

　　陳靄貧告訴記者,深圳下一步仍會擴大保障性住房的受益面,以目前進度完全可以解決深圳200萬戶籍人口的住房問題,而非戶籍人口的住房問題解決過程中目前還需要循序漸進地進行。“非戶籍人口中主要是解決人才和來深多年、貢獻較大者的住房問題,但深圳的住房政策導向是‘以租為主’,目標是人人有房住,但不可能人人都有房。”