3月3日，全國兩會將揭開序幕。在宏觀經濟處于下行通道、樓市依然低迷不振的當前，兩會的政策風向標作用較之過去更為地產界所關注。而地方兩會在此前一個月當中的種種表現(xiàn)，亦為即將召開的全國兩會進行了一次民意的預演。

　　北京：激辯保障房 

　　2月25日，北京市市民蘇泉在報紙上看到了石景山金頂街兩限房7月將竣工的消息，這讓他陷入了矛盾：是咬牙買一套“差不多”的商品房，還是去“擠”申請兩限房的汪洋大軍？

　　蘇泉不知道，他的這種想法正成為許多普通住宅開發(fā)商所擔心的問題。隨著北京保障房持續(xù)入市，普通住宅面臨著購買力分流的巨大壓力。這樣的擔心在今年北京兩會上突出表現(xiàn)在兩件事上。

　　第一件事是在“擴內需、保增長、促進首都經濟發(fā)展”的座談會上，北京市政協(xié)委員、華遠集團總裁任志強作為首個發(fā)言人拋出了尖銳的觀點：政府對目前經濟形勢認識不足，過度擴張保障房建設導致投資者對房地產發(fā)展信心不足。

　　北京市市長郭金龍則明確回應：“政府加強保障房的建設并不會沖擊房地產市場”。他認為，由于北京市土地資源的稀缺以及需求的旺盛，房地產業(yè)前景光明，但當前的市場結構需要調整。

　　這一回答與北京市人大代表、北京市副市長陳剛的表態(tài)遙相呼應。他在接受媒體采訪時強調，價格在每平方米6000至8000元的中檔房是目前北京商品房市場最短缺的部分，“北京不會為了消化存量房而減少或停止保障房的市場投放”。

　　第二件事則發(fā)生在北京市人大代表、SOHO中國董事長潘石屹身上。他原本打算提交“撤銷限價房”的建議，但建議內容在博客上公開后引起極大爭議。北京兩會召開當天，潘石屹臨時撤回了這份建議，原因是“上網仔細查了一下相關材料，發(fā)現(xiàn)限價房政策確實是解決百姓住房問題的有效途徑”。

　　無論對于保障房的“辯論”如何激烈，“加大住房保障力度”仍然寫進了北京市的《政府工作報告》當中。2009年，北京市將籌資15億元用于加快建設保障房，開工建設和收購保障房850萬平方米，其中限價房為650萬平方米。

　　“我們都看到了香港保障房對房地產市場的沖擊，無法預料如此大體量的保障房入市會對北京樓市帶來多大影響。”一家上市地產公司營銷總監(jiān)說。在他看來，隨著保障房的持續(xù)入市，一旦可申請人數(shù)超過購房需求總量的30%，沖擊在所難免。他更為擔心的是，與普通商品房供應對象界線最模糊的限價房，是未來北京保障房供應的重頭戲。

　　潘石屹則認為問題要更加嚴重。自去年年底住房和城鄉(xiāng)建設部公開表示未來3年將投入9000億元建設保障房之后，潘石屹便在公開場合表示，普通住宅面臨降價壓力，不能適應的開發(fā)商將被淘汰。

　　某京郊地產項目銷售總監(jiān)的切身體會是，保障房意味著同區(qū)域普通住宅項目必須“抑價”，定位在9000元左右的項目壓力尤為突出。

　　綠地集團董事長張玉良認為，當前低成本時期正是政府推進保障房建設的大好時機，企業(yè)要學會“錯位競爭”。

　　亦有人從中看到了機遇。一位業(yè)內人士認為，在當前樓市下行時期，保障房對開發(fā)商也意味著一個低風險、保持資金流動的存活機會。

　　上海：購房入戶胎死腹中 

　　“花錢在上海買房也不能落戶了。”2月23日，寧波人黃建碩聽到這個消息后決定推后自己的購房計劃。當日，上海市政府網站公布了《持有〈上海市居住證〉人員申辦本市常住戶口試行辦法》，除去持《上海市居住證》及參加本市城鎮(zhèn)社會保險滿7年等規(guī)定外，原本坊間流傳甚熱的“購房入戶”并未出現(xiàn)在條文當中。

　　“從兩會前一直到兩會后，幾經討論、多方考量之下，政府最終還是決定放棄入戶上海對住房一項的要求。畢竟這次戶籍改革立意在于吸引高級人才，而不是利用戶籍政策來振興房地產市場。”一位上海市政府決策咨詢委員會專家對記者表示。

　　幾乎是從杭州、廈門等城市實施購房入戶這一救市“殺手锏”開始，一直想在上海落戶安家的黃建碩便時刻關注起上海的政策風向。

　　2003年，黃建碩初到上海，沒能趕上藍印戶口末班車。然而2008年10月底，住房和城鄉(xiāng)建設部組織開發(fā)商召開意見征詢會的一則消息又帶給了他希望。黃建碩聽說，在這次會議中，上海1998年促進商品房成交的一系列政策又被重新提及，其中就包括重新啟動“藍印戶口”方案。

　　盡管黃建碩也知道，要在北京、上海這樣的一線大城市實施類似杭州、廈門的購房入戶政策并非易事，而當前上海樓市在幾輪新政的刺激下有所回暖，似乎也沒有出臺購房入戶政策的必要。但是，坊間傳聞愈演愈熱。

　　2008年11月，一份名為《上海市藍印戶口管理暫行規(guī)定》的文件在網上廣為流傳。黃建碩看到，這份言之鑿鑿的上海購房入戶新標準文件，甚至對在黃浦、靜安、盧灣等中心城區(qū)及浦東、閔行等區(qū)的購房總價作出了不同規(guī)定。然而幾經對比，他確認該文件根本就是多年前上海藍印戶口施行政策的“新編版本”。

　　隨后，上海市官方對該文件一再否認，但反而令購房入戶政策的輿論呼聲更大。較之長期觀望的普通購房者黃建碩，深陷“寒冬”的開發(fā)商們顯然對購房入戶提振樓市抱有更多的期望。

　　“上海市政府否認藍印戶口的口徑其實耐人尋味。”一位開發(fā)商在當時對記者分析。“官方表態(tài)是‘目前沒有’，但‘會根據(jù)市場變化及時研究出臺新的政策’，這顯然是留有余地的，很可能到了兩會就會有新的風向。”這位開發(fā)商信心滿滿。

　　黃建碩也很快從上海兩會中尋找到了新的希望。上海兩會期間，上海市市長韓正表示，上海將出臺人才居住證與戶籍銜接的辦法。

　　“由上海居住證轉戶籍需要一定的落戶條件，而固定居住地這一條件完全可以間接轉換為購房入戶。”上海泰麒房產工作室分析師何凌飛直言。

　　然而上海兩會過后，2月12日，上海市政府新聞發(fā)言人明確就“購房退稅”和“藍印戶口”傳聞予以公開否認。不同于以往，這一次語氣斬釘截鐵，不留余地。10天后，上海戶籍改革文件正式出臺，關于購房入戶的種種推測就此告終。

　　前述上海市政府決策咨詢委員會專家對記者透露，在兩會期間關于上海戶籍制度改革方案的課題研究中，住房一直是被反復討論的一個指標。“在考慮兩會間廣大代表意見、輿論影響以及上海房價現(xiàn)行高位等種種因素之后，最終還是覺得不該把買房作為局限性條件”。

　　而另一位知情人士透露，兩會前后上海官方確實討論過像蘇州那樣實施有納稅數(shù)額、參保及工作年限等一定限制的購房入戶政策，但考慮到國家政策口子和實際實施困難等因素，這一討論最終沒有成型。

　　部分城市出臺購房入戶政策2月13日，廣東省提出，擬在有條件城市放寬購房入戶政策。這是自2008年12月成都率先恢復購房落戶政策，武漢、天津、重慶、濟南等大中城市紛紛效仿之后，第一個擬推購房落戶政策的省份。

　　2008年12月12日，成都市率先實施購房落戶新政。今年1月19日，武漢市發(fā)布購房落戶新政的細則，對購房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問題進行了明確。第2天，重慶推出17條房市新政，其中便包含了放寬外來購房者入戶限制的相關內容。2月4日，天津市政府宣布申辦天津市藍印戶口的購房款標準，對于各大城區(qū)的購房入戶標準均有所放寬。

　　廣東：支柱產業(yè)之爭

　　2月17日閉幕的廣東兩會給了房地產這一敏感行業(yè)以新的定義。在當天公布的《政府工作報告》中，房地產的支柱產業(yè)地位不再被提及。

　　事實上，在《政府工作報告》審議稿當中，有關擴大消費需求、拉動經濟的文字段落中確實有“發(fā)揮房地產的支柱產業(yè)作用”的表述。分組討論時，有代表認為群眾很關心房價問題，若把房地產定為支柱產業(yè)容易與“政府要推高房價”這一聯(lián)想掛鉤，因此將這一表述從《政府工作報告》中刪除。

　　值得一提的是，在2008年12月份，廣東省房地產業(yè)協(xié)會向廣東省建設廳和省政府提交了一份《關于發(fā)揮支柱產業(yè)重要作用的政策建議》，提出面對廣東房地產市場銷售大幅度下滑、國內國際宏觀經濟步入下行通道的形勢，各級政府應當明確房地產業(yè)的重要地位，充分發(fā)揮其支柱作用，擴大居民購房需求，保護房地產開發(fā)投資積極性，帶動上下游產業(yè)持續(xù)發(fā)展，避免房地產市場和宏觀經濟調整“硬著陸”。

　　“房地產業(yè)目前正處于一種尷尬的地位。”廣州市社科院科研處處長彭澎表示，房地產行業(yè)的各種矛盾集中體現(xiàn)在“房價”這兩個關注度最高的字眼上。雖然在部分地區(qū)如珠三角經過一年多的深度調整，房價已經基本到位，但北京、上海等地的市場才剛剛進入這一輪調整周期，部分地方房價依然堅挺。

　　“房價依然是關系民生和社會和諧的敏感話題，出于這種考慮不再強調房地產支柱產業(yè)的地位也是情有可原。”彭澎說。

　　“一提到政府救市，民眾很容易和拉高房價掛鉤，實際上二者并沒有直接聯(lián)系。”合富輝煌首席分析師黎文江說。

　　對于這一轉變，亦有專家提出了不同的觀點。有人認為，廣東目前確已渡過了房地產發(fā)揮支柱作用的階段，而且政府也應該厘清自己在房地產市場中的職責，“不能以行政手段過多干預市場”。

　　彭澎指出，目前廣東省房地產投資占GDP的比重已經低于全國平均水平。數(shù)據(jù)顯示，2007、2008年，房地產投資占廣東GDP的比重分別是8.20%和8.21%，而同期全國的平均水平是10.25%和10.17%。而在廣東的十一五規(guī)劃當中，便已經沒有提及房地產的支柱產業(yè)作用。

　　“房子是一種具有公共屬性的產品，應該劃分為政府保障和市場化兩種類型，不能混為一談。”彭澎認為，政府部門應該抓好保障房和普通商品房的建設，高端商品房應交給市場自己調節(jié)，“對房價的干涉面要有所區(qū)分”。

　　在彭彭看來，廣東省政府工作報告刪除房地產支柱產業(yè)表述，強調加強市場的調控和引導，加快保障性住房建設就是職能劃分的體現(xiàn)，“是很理智的態(tài)度”。

　　深圳：吁請限外解禁

　　一年沒來深圳看樓的香港人陳先生最近又現(xiàn)身深圳樓市。

　　“有合適的樓就準備買，深圳的房價比香港要便宜得多，而且離香港近，自住或者投資都可以。”而促使陳先生再來看樓的一個重要原因是，廣東省政協(xié)委員、卓越集團總裁李曉平上交了取消“限外令”的提案。

　　2月11日，在廣東省政協(xié)十屆二次會議上，李曉平呼吁政府盡快根據(jù)各地房地產市場情況，取消一些對宏觀調控、限制房價作用不大，或由于經濟形勢逆轉而證明已不適合的政策。他建議深圳市允許免交土地增值稅，分期支付土地款，取消“限外令”等。

　　“深圳市政府應該取消‘限外令’，消除港企進入、深港融合發(fā)展的障礙。”這是李曉平提議取消“限外令”的初衷。

　　的確，一紙“限外令”使得毗鄰香港的深圳樓市備受打擊。經調查發(fā)現(xiàn)，深圳福田區(qū)皇崗口岸附近的皇御苑，其一二期有80%的港人購買率。但在“限外”之后，這里不再是港人的后花園，只有不足20%的外銷。開發(fā)商不得不調整銷售策略，重新定位購買群體。

　　而此前深圳市國土資源與房產管理局新聞發(fā)言人接受媒體采訪時仍然表示，目前不會取消“限外令”。

　　但據(jù)京基集團董事長陳華透露，深圳市相關部門已經對“取消限外令”提案做相關研究，或許在不久后“限外令”將迎來解禁。

　　對此，陳先生滿是興奮。“以前我們來深圳買樓，限制太多，我們沒法買。現(xiàn)在都說要取消這個限外令，終歸還是好的。不讓香港人在這買房居住生活，怎么談深港一體化呢？”

　　“目前香港人等被限群體在深圳炒樓的幾率并不是很大。”深圳蘭江地產副總裁楊大谷認為這一限制對口岸物業(yè)傷害較大，解除“限外令”將擴大需求面，對深圳房地產市場的提振也有積極作用。

　　深圳中原地產總經理李耀智表示，深圳目前的外銷比例為6%~8%，其中港人占90%。“現(xiàn)在港人看房量已有所增加，如果‘限外令’放松，成交量肯定會上升。”

　　“在當前形勢下，政策也應做相應的變通，甚至可以暫時取消‘限外令’，這對于緊鄰港澳的深圳樓市而言尤為重要。”李曉平說。

　　深圳房地產研究所負責人王鋒也建議，深圳政府部門應當出臺針對房地產的刺激政策，因為樓市回暖的根基尚不穩(wěn)固。“此前一些不適合的房地產調控政策有必要糾正，比如限外政策就是其中之一。”(中國房地產報)