昨日,新修訂的《廣東省物業管理條例》正式開始施行。新條例修改了原條例與《物權法》、國務院《物業管理條例》等上位法不一致的內容,對上位法授權地方制定的內容作出具體規定,并結合我省實際對上位法進行細化。新條例實施第一天,記者采訪了省內部分物業管理企業,多數物業公司均表示已組織員工學習,也會將員工的意見匯總,對將來的工作開展進行調整。

　　據了解,新條例在修改過程中對幾個概念進行了修改:將“業主公約”改為“管理規約”,將“物業管理企業”改為“物業服務企業”、“物業管理合同”改為“物業服務合同”。省物業管理行業協會會長許建華表示,這不僅僅只是概念的修改,更明確了一個基本的法律關系:對物業的共同管理權屬于業主共同享有,業主和物業服務企業之間是一種委托關系,物業服務企業只是通過物業服務合同為業主提供服務。

　　珠海格力物業管理有限公司負責人李越對此有自己的理解,將“管理”改為“服務”其實更多的是為了與上位法適應,對于物業公司來說,叫“管理”并不是說物業公司就不提供服務了,叫“服務”也不是不進行管理了,“所以從這點來說,對我們的工作并沒有大的影響。”但是他表示,條例對很多細節作出明確規定,這有利于維護物業公司、業委會和業主三方的利益,也有利于工作的開展。

　　許建華還介紹,新條例還明確了物業管理區域劃分的具體辦法,這就為“一個物業管理區也成立一個業主大會,由一個物業服務企業提供物業管理服務”提供了基礎。此外,舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區,如果業主需要實施物業管理的,也可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求相關業主意見后,確定物業管理區域,并引進物業服務企業。

　　新條例亮點

　　經權屬登記后車位才能出售

　　條例

　　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫,建設單位應當首先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要后,建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的,其租賃合同期限不得超過六個月。

　　建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時,每戶業主只能購買一個車位、車庫。

　　解讀

　　許建華介紹,現實生活中,有的開發商出于利益驅使,將車位、車庫高價出售、出租給小區外的人停放,導致不少小區車位、車庫嚴重不足,業主對此意見很大。新條例針對這些情況作出相應規定,體現了幾個精神:一是車位車庫先租后售,并且租給業主和物業使用人以外的人只能是短期租賃合同；二是建設單位只能在依法取得權屬登記后方能出售；三是車位車庫數量較少時,每戶業主只能購買一個車位車庫,防止了少數業主包攬車位或者炒車位的行為,體現了公平性。

　　但許建華表示,新條例可以對小區車位的出租出售進行規范,但仍有些遺憾。“對條例實施以前已經出售的車位車庫,比較難約束。比如一戶有錢的業主之前買了二十幾個車位,他不租不賣也不用,這種行為如何制約,現在還沒有很好的辦法。”

　　業委會可審計物業服務資金

　　條例

　　建設單位出售物業時,不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費用,由建設單位承擔。

　　物業服務收費實行酬金制的,物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計。

　　解讀

　　許建華說,對物業服務收費的投訴在現實中是比較多的問題,因此條例對前期物業管理階段和業主大會成立后的物業服務階段的收費都作了明確規定。同時,新條例規定建設單位出售物業時不得承諾或者約定減免物業服務費用,這可以防止建設單位為了促銷而對物業服務企業造成損害。

　　尤其值得一提的是,新條例明確規定了業主委員會可以聘請專業機構對物業服務資金的收支情況進行審計,這在原條例中是沒有提到的,給了業主委員會監督權,能很好地約束物業服務企業的收支情況。

　　“住改商”“商改住”并未一刀切禁止

　　條例

　　物業管理區域內禁止下列行為:(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；(二)違反法律法規以及管理規約,改變房屋用途,將住宅改變為經營性用房；(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室、書房和廚房的上方；(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；(五)違法搭建建筑物、構建物……

　　解讀

　　許建華介紹,根據該項規定,業主不得隨意改變房屋的用途,既包括“住改商”,也包括“商改住”。但同時,對于“住改商”、“商改住”,條例也未一刀切禁止,如果業主確實需要改變房屋用途的,應當遵守法律以及管理規約的規定。

　　對于“房中房”問題,省人大代表曾多次提案,呼吁禁止“房中房”,明確執法主體,加大懲罰力度。對此,條例除了禁止該行為外,還明確了發生該違法行為時,由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期拆除,并對業主、物業使用人處1000元以上5000元以下的罰款,并對裝飾裝修企業處5000元以上5萬元以下的罰款。

　　但許建華仍表示,1000元—5000元的罰款,對很多人來說,處罰力度仍嫌不夠,對“房中房”的震懾力度還不購,需要在以后的修訂中進行完善。(記者 盧軼)