在剛閉幕的省十一屆人大二次會議上,省建設廳透露廣東有條件的城市將放寬購房入戶政策。緊接著,省委副書記、深圳市委書記劉玉浦在深圳代表團分組討論中表示個人反對購房入戶,對購房退稅政策則“可以研究”。此前兩天,深圳市長許宗衡也在接受采訪時表示,對是否放開購房入戶將作非常理性的研究,不會草率作出決定。

　　購房入戶、購房退稅……深圳樓市還有多少利好可以期待?本報帶著六大猜想采訪多名專家、開發商、地產中介管理者和研究人員,從不同角度分析相關政策的可行性及對深圳樓市可能產生的影響。

　　猜想之深圳救市

　　購房入戶不應該重啟?

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　　1995年起深圳在關外實施購房入戶政策,至2003年該政策停止實施時止,有數萬人通過購房入戶寶安龍崗兩區。現任深圳市蘭江房地產公司副總裁的楊大谷便是第一批購房入戶的受惠者之一。

　　楊大谷告訴記者,很多開發商都呼吁購房入戶應作為刺激樓市消費的措施之一。“若能落實購房入戶政策,肯定會對深圳樓市有刺激。”在楊大谷看來,雖然有人擔心政府很難承受入戶人數增加帶來的福利等問題,但在深圳真正靠福利生活的人畢竟只是少數,給政府帶來的壓力應該不會很大。

　　深圳職業技術學院經濟學院院長查振祥、深圳大學金融研究所所長國世平卻強烈反對購房入戶,認為深圳根本沒有購房入戶的必要,此外它帶來的社會問題也將遠遠大于經濟效益。

　　“一方面,有些人本身沒有達到入戶標準,專門為了深圳戶口購房,深圳將需要付出更高的社會成本,如社會救濟甚至犯罪等問題；另一方面,還可能產生腐敗,產生戶口交易,這樣就非常糟糕!”國世平認為,上世紀90年代房價超低,關外實行購房入戶有利于發展房地產,而深圳目前房價偏高,市場還在正常調節,政府沒必要出臺購房入戶政策。

　　查振祥則告訴記者,是購房入戶對一般的城市利大于弊,但對深圳來說弊大于利,會使城市的基礎設施、教育、醫療等方面壓力更大。“目前深圳還在研究購房入戶政策,也是在權衡利弊。”他表示。

　　“購房入戶事實上把戶籍權利變相地金錢化了,會帶來城市服務資源分配的不公平。深圳正在推行居住證,試圖將城市服務擴大覆蓋到常住人口。如果實現購房入戶,勢必造成城市價值觀的混亂。再說為了滿足某個產業的發展,實現階段性購房入戶政策,那對去年、前年購房的人意味著什么?”深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕也認為,深圳應該沒有實施購房入戶的可能性。

　　購房退稅不適合深圳?

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　　多名業內人士在接受記者采訪時表示,一些城市實施的購房抵消個人所得稅政策并不適用于深圳,且對深圳房地產市場的作用也非常有限。

　　“深圳總體收入水平比較高,購買能力比較強,房地產市場相對內地也旺盛得多,而購房抵個稅適用于房市很難啟動、非常低迷,且人們收入水平不高、購買能力差的情況。”查振祥認為。

　　“對相當多個稅額低的緊迫性置業者來說,這個政策的誘惑力不大。如果需要用這類型的政策刺激市場,購房免交有關交易費不更直接?”高海燕則表示,購房和個稅是兩件風馬牛不相及的事情,如果實行購房抵個稅,就等同于政府拿錢直接貼補購房者,此外在操作程序上也有一定難度。

　　國世平教授也認為,購房抵個稅操作起來難度很大,帶來的社會成本也會很高。“購房抵個稅手續繁瑣,直接降交易費就OK了!”開發商楊大谷直言。

　　政府不會回購商品房?

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　　2月16日,省建設廳廳長房慶方在省十一屆人大二次會議記者招待會上透露,有條件的地區可根據需要籌集、新建或購買一批政策性租賃住房,租給城鎮房屋拆遷戶、新參加工作人員、無能力購買商品住房的中低收入住房困難家庭等,解決其過渡性居住需求問題。

　　政府會否回購一些商品房作為保障性住房?業內人士在這一猜想上的分歧最大。國世平認為,目前房地產市場還在合理調整,政府沒必要干涉,讓市場調節即可。李耀智則認為,深圳已在保障性住房方面投入很大力度,回購商品房沒必要。而從開發商楊大谷的角度來看,政府根本很難給出符合開發商期望的價格。“政府回購商品房在內地一些城市尚有可行性,因為內地一些城市房子實在賣不動、不賣損失更大,政府此時出手是有可能的；而在深圳,如果開發商將利潤控制在20%—30%,房價已經很低,完全可以銷售得出去。”

　　查振祥則積極支持深圳政府回購商品房。“我曾經建議政府建立一套房地產市場調控機制。政府可以建立一個機構,在樓價低時收購一部分商品房,樓價高時則拋出一部分平抑市場,平時這些房則可以作為廉租房,這將有利于房地產市場平穩、平抑房價。”查振祥還表示,目前深圳房地產市場低迷,二手房價格相對一手房較低,政府可以回購部分二手房,用于市場緩沖。

　　高海燕則謹慎表示,從政府需要增加政策性保障住房來源和提高房源提供的速度來講,回購商品房有一定可能,但這是一件涉及公共財政支出的重大事項,因此采取怎樣方式和怎樣的價格策略回購,需要審慎對待,要經得起公眾檢視。

　　猜想之政策松綁

　　取消“限外令”?

　　松綁指數:◆◆◆◇◇

　　“限外令”限制的范圍是包括香港在內的外商在深投資樓市,在剛閉幕的省“兩會”上,省政協委員、卓越職業集團總裁李曉平建議深圳取消“限外令”,記者采訪了解到,放開限制,讓“政府的歸政府,市場的歸市場”也是不少業內人士的看法。高海燕甚至大膽表態,在去年11月1日開始的第一波政策性效應釋放交易量的周期結束以后,如果市場表現開始走入疲軟的話,“限外令”應該會調整。

　　“對房地產不用過度救市,但也不要過度限制,‘限外’在當前市場環境下是沒有必要的。”國世平告訴記者。查振祥也表示,在目前樓市比較低迷的情況下,取消“限外令”對搞活內需市場具有積極意義。楊大谷則表示,業內對放開“限外令”呼吁較多,這一限制對口岸物業傷害較大,解除限外令將擴大需求面,對深圳的房地產市場也有所促進。在他看來,目前香港人等被“限”群體在深圳炒樓的幾率并不是很大。

　　不過,星彥地產中央研發中心總經理鄢圣剛認為,雖然放開“限外令”肯定是好事,但實質效果相對比較有限。“目前的外籍購買人群比較成熟,就我所接觸的情況,他們比我們還謹慎,期望多次置業的外籍人士不多。”

　　取消二套房限制?

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　　專家國世平、查振祥均認為應該取消二套房限制,更多地讓市場進行調節,開發商楊大谷也認為二套房限制不符合目前的市場。但業內人士也認為,今年取消二套房限制的可能性仍然不太大。

　　“深圳的首次置業者一般選擇60—100平米的房子,生育子女后父母一般會一起生活照顧孩子,三代同堂則需要改善住房。如此條件下仍限制二套房消費,對房地產發展不利。“楊大谷告訴記者。

　　“2005年以來的很多政策都表明,政府希望房地產健康發展。雖然目前房地產市場有一些困境,但降息、減稅對降低買房成本的作用更大,首次置業者和中低收入家庭能夠直接享受到。”中原地產李耀智認為,政府已表態希望解決中低收入家庭的購房需求,而買得起二套房的一般不是普通住家,因此短期內應該不會取消二套房限制。

　　星彥地產的鄢圣剛也認為,二套房政策如果放寬,對投資者來講應有較大好處,目前大的政策面并不強調太多投資者進入市場,仍是鼓勵合理需求者入市。

　　“如果短期內房地產仍然處于低迷狀態,中央政府有關部門應該會考慮取消二套房限制。”高海燕表示。

　　取消“90/70”?

　　松綁指數:◇◇◇◇◇

　　2006年,國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(俗稱“90/70”政策,下同),今年這一政策是否存在放松的可能?

　　鄢圣剛認為,“90/70”政策的執行對深圳目前的供需格局有一定好處。“實際上今年一二月的成交主要集中在90平米左右,目前一次置業的需求主要集中在這一范圍”。鄢圣剛告訴記者,目前暢銷的都是實用型的兩房、三房,滯銷的就是所謂的舒適型戶型,就算這一政策真正放開,供方也不敢做太多90平米產品,因此該政策放開的政策意義或者說符號意義會大于實際效果。

　　開發商則希望獲得根據市場需求自由設計戶型的自由。“深圳的開發商市場化程度非常高,開發一個項目前會非常理性地研究市場,根據市場的需求設計戶型。這一政策的限制干預了市場規律,合理性不高。”楊大谷表示,“90/70”政策是特定條件下的產物,這一限制導致一些土地喪失原有價值,對整體GDP是一個傷害。

　　高海燕也認為,90平米以上、以下都有市場需求,開發商會通過市場去論證、判斷戶型,希望能夠有根據市場決定戶型的自由。“在房地產的長遠規劃上,90/70政策應該會發生變化。這是激活房地產企業進行投資開發的一個重要因素,當然還包括土地市場其他政策的綜合調整。”

　　“我國很多政策都是制定快、取消慢,在房地產市場合理調整時就應該及時取消相應政策,這個滯后性應該引起高度重視。”國世平表示,在以往房地產市場盲目上漲的情況下,政府確實應該限制,但既然已經達到目的了就應該及時取消。

　　不過查振祥對這一限制的未來并不樂觀。他告訴記者,目前搞活房地產市場確實重要,搞活的目的首先還是保證中低收入階層購房需要,并不是要回到大戶型、高價爆炒的階段,因此“90/70”政策今年未必能放松。