自從央行于2007年底規定“改善型普通自住房”可以享受貸款優惠政策以來，“改善型普通自住房”實際上扮演了第二套住房的角色，政府希望通過其實現改善居住條件、拉動內需的作用。但時至今日，“改善型普通自住房”仍缺乏來自央行和銀監會的明確界定和操作細則，商業銀行操作起來難度很大。

　　記者認為，“改善型普通自住房”存在難以準確界定、變通空間較大等先天不足，再加上監管部門對放松二套房貸持非常謹慎的態度，在銀行監管較嚴的地區，“改善型普通自住房”很難成為住房需求的助推器。銀行監管部門應適當擴大“改善型普通自住房”的范疇，與各地統計局加強合作，及時推出“改善型普通自住房”的操作細則。

　　央行規定，“如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”。作為界定改善型住房的關鍵，“人均住房面積”很難得出一個準確、合理的數據。雖然各地統計局每年都會有一個統計數據，但如果將大城市規模龐大的沒有戶口的常住人口計算在內，人均住房面積很難界定。

　　顯然，“人均住房面積”不能定得太高也不能定得太低，如果定得太高，就壓抑了部分真實的改善需求；如果定得太低，又便宜了投資購房者。

　　以北京為例。按照北京市統計局的調查數據，截至2007年底，全市城鎮居民人均住房建筑面積為27.07平方米，也就是說，一個三口之家的住房建筑面積約為80平方米。這個數字看起來根本不高，但如果房子位于東城、西城、宣武和崇文等城四區，這個居住面積也不能說是“很困難”。如果以此作為人均住房面積，購買二套房享受貸款優惠就較為容易。

　　即使如統計局等國家機關發布一個比較權威的“人均住房面積”，商業銀行仍有“變通”空間。比如說，如果把家庭的非常住人口算作家庭人口，人均住房面積很容易就會低于當地的人均住房建筑面積。

　　正因為“改善型普通自住房”很難界定，商業銀行有一定的自主操作空間，監管部門為了防范貸款風險，才遲遲沒有出臺操作細則。這就導致商業銀行對“改善型普通自住房”實行了兩種極端的操作，一種是嚴格執行央行“9·27政策”，對所有第二套住房不實行貸款優惠，一種是濫用“改善型普通自住房”概念，借機對二套房貸放松限制，其中以前者居多。

　　最近，一些地方政府官員明確表示不支持高房價，銀行監管部門的態度也并未松動，防范銀行風險仍是提振樓市的首要原則。那么，如何在防范風險的同時，促進居民購買住房的合理消費并消化房地產市場增量呢？

　　首先，監管部門可以進一步出臺細則，將“改善型普通自住房”的范疇擴大到居民賣掉一套房并還清貸款后的再置業，不能因為居民“在央行征信系統里有貸款記錄”就將二次置業“一竿子打死”。居民賣掉房子后一般會有增值收益，可以據此將居民購買第二套房子的首付款提高，但對于貸款利率給予適當優惠。

　　其次，為了防止各地的商業銀行借機為第二套住房亂開貸款口子，銀行監管部門必須加強和統計局的合作，由各地銀監局和統計局聯合計算當地人均住房面積的具體數據，增強政策的可操作性。(楊志剛)