"兩會"向來是政府聽取民意的重要時機，是政協委員、人大代表反映民意，建言獻策的平臺。上海樓市在2008年從高點回落，而住房問題仍然是群眾高度關注、政府亟待解決的民生問題。韓正市長在《政府工作報告》中明確提出，要花大力氣解決人民群眾住房問題。此次"兩會"，眾多政協委員、人大代表紛紛就房地產問題提交提案議案，內容涉及房地產市場發展、保障房建設、“夾心層”住房、房地產法律法規等方面，從完善立法、創新制度、改進措施等不同層面，提出了頗具建設性和可操作性的意見和建議，其中不乏真知灼見，體現民生、民情、民意的廣泛代表性。

　　　　切實解決“夾心層”住房困難

　　　　建言者：李世耀 市政協委員、民革上海市委研究室副主任

　　在低收入家庭住房困難被高度重視并逐步得到解決的同時，一些中低收入群體的住房問題，卻被忽視，甚至于被“遺忘”，而他們要求改善居住條件的呼聲最為強烈。

　　這部分既不屬于廉租房受配范圍，又買不起商品房的人群，由兩部分群體組成：一是長久沒有購房能力的人群；二是暫時沒有購房能力的人群。如對第二部分群體再細分的話，他包括職場新人 (就業不久的大學畢業生等)、青年教師、青年醫務工作者、年輕公務員和引進人才等等。這些人群的特點是：學歷較高、資產較少、工作期限較短、積累和經濟力量較薄弱，他們往往錯過房改，也沒有享受福利分房，不少人只能同父母住在一起，有的面臨結婚成家……因此住房成了他們安家樂業的最大障礙，也是最迫切需要解決的問題。

　　建議：一、發展 “經濟租賃房”，彌合住房保障體系中的斷層。將經濟適用房作為 “經濟租賃房”推出，只租不售，其適用標準相對于廉租房要高些，政府補貼則少些，對象范圍也相對要寬些，將此作為廉租房政策的外延加以積極推進。

　　二、全力做好、做實城市房屋公共租賃的規劃。根據各國經驗，在市場經濟條件下，公共性租賃和市場性租賃是可以并存且互為補充的。上海應立即著手規劃公共性租賃的發展，建立房屋公共租賃制度，推出大型公共租賃服務實體，并制定促進其發展的政策措施和實施細則，讓 “夾心層”群體實現住有所居、居有定所。

　　三、重新調整住房供應的內在安排，優化住房供應結構。建議加大小面積，小房型的住房建設和供應，政府部門對此應有適當的鼓勵措施。在經濟適用房的建設和供應中，更應強調 “小房低成本”的原則，一般40-60平方米為宜，甚至可推出一些30平方米左右的 “迷你型”住房，以供工作時間不長、經濟積累薄弱的單身年輕人租賃。

　　四、努力共建，開拓政府主導下社會各方參與的合力體制。在解決 “夾心層”第二個群體住房問題上，思路可以開闊些。尤其某些非壟斷、非高薪行業的經濟社會發展重點領域的急需人才，可以由政府主導推出部分微利的商品房——“三限房” (限房價、限面積、限銷售)，采取 “半買半租”、 “分步購買”或者全租賃等方式予以推進，解決這部分人員的住房需求。

　　另外，作為 “夾心層”群體的單位，無論是從職工解困還是員工福利出發，都應努力為這個群體開拓更多的解困新途徑，如普及單位住房補貼，建立單位住房互助基金，增加單位補充住房公積金等等。有條件的單位更可興建人才公寓、青年公寓、集體宿舍等等，為 “夾心層”的職工提供更多的解困選擇，摸索政府主導下社會各方參與的合力機制。

　　　　加快經適房、廉租房立法進程

　　　　建言者：錢莉萍 市人大代表、市律協副會長、上海市君和律師事務所律師

　　近日，上海市房管局發布的 《上海市經濟適用住房管理試行辦法》(討論稿)著力于經濟適用住房建設、供應、產權管理，但對于具體準入資格、定價控制等細則尚未作出明確規定，對于經濟適用房制度的監管和歸責也仍比較籠統。

　　與百姓生活息息相關的保障住房制度，必須提高到立法的高度。上海市應率先制定出符合市情的住房保障地方法規。建議盡快制訂 《上海市經濟適用住房管理保障條例》，內容包括： 1、清楚地界定經濟適用住房保障的對象、原則、標準，明確相關政府機構的管理職責； 2、完善經濟適用房建設保障機制，確保資金流向、房源籌措，健全對于建設單位違法行為的處罰舉措； 3、建立嚴格的準入標準和動態的資格審查公示制度，通過相應的退出及回購的要求，避免不正當的享受福利待遇； 4、結合上海經濟發展實際，設立靈活的長效監管機制； 5、啟動法律責任追究制度，一方面處罰相關部門失職行為，一方面嚴懲騙取保障優惠的違法行為。

　　廉租住房保障納入法制軌道。為保證廉租住房保障政策的準確有效覆蓋，應嚴格界定廉租住房和租賃經濟適用房的區別和準入門檻，保證困難群體享受廉租優惠政策。當務之急是制定符合上海市自身特點的廉租住房保障法規，將廉租住房保障納入法制軌道。

　　1、對居民家庭生活費用和住房消費支出進行調查，通過銀行、稅務、證券等部門獲得申請人收入信息，建立個人信用制度和個人信用系統； 2、對廉租申請人的資料嚴格審查、公示，綜合申請人的困難程度和申請順序確定配租程序，避免 “一刀切”； 3、對已受配對象進行定期復核、回訪、抽查，掌握個人及家庭經濟變動情況； 4、對廉租管理人員違法、受配對象非法取得廉租房或補貼，予以懲罰； 5、對廉租房管理人員進行政治、法律、社會、技術方面的培訓，建立專業的廉租管理隊伍和運行機制；6、立法保證廉租住房保障的長效機制，并隨形勢變化及時做出調整。

　　　國際熱錢不再“惹禍”

　　　　建言者：屠海鳴 市政協委員、豪都房地產開發經營有限公司董事長

　　以往老百姓有種誤解，認為是溫州投資客炒高了房價，事實上，國際熱錢的體量通常是數十億美元的級別，遠遠高于國內炒房客。大量的國外資金，投資本國市場通常只有6%左右的回報，而投資上海樓市平均回報率超過了20%。除了看好上海市場的高投資回報率之外，人民幣長期升值、政府救市等原因都支撐他們瘋狂進入上海樓市。

　　從2007年到2008年上半年樓市最火的一段時間里，像大摩、高盛這樣的外資大鱷幾乎是整條街、整個區域收購上海的房地產項目。現在，金融危機發生后他們紛紛撤退，上海樓市的大宗交易驟然減少，這對于普通購房者來說可能是好事，但對于習慣了高投入的上海樓市來說，那么多資金一下子退出后引起了不小的震蕩。

　　現有房價存在下調空間。 2007年到2008年上半年，上海樓市的平均利潤達到30%，普通住宅的利潤在20%左右，而一些豪宅的利潤甚至接近50%。如果要使樓市健康發展，合理的利潤率應在15%左右。以目前上海樓市的均價，存在下調5%-10%的空間。

　　如何騰出這10%的降價空間？除了開發商主動降價之外，國家能否在配套費等一些房地產開發費用的征收上，出臺新的政策？比如從以往的根據面積征收，變為稅費和開發產品品質相關聯。例如改善型的普通住房稅費降低；而對于市中心的豪宅，則提高稅費等。

　　　　存量房改造成畢業生公寓

　　　　建言者：林莉華 市政協委員、市律協監事、上海市林莉華律師事務所律師

　　據相關調查，租房開支已經達到在滬畢業生薪金的40%以上。經濟適用房的數量和門檻限制把剛畢業的大學生群體擋在門外，工資收入低、住房租金高造成了他們住房困難。上海市應借鑒其他城市的經驗，盡快建造大學畢業生公寓，為剛畢業工作的大學生提供保障性的廉價租房，解決他們的住房難問題，防止人才流失。

　　公寓來源與設施配套。除立項新建以外，可以考慮存量房或舊房改造。就上海市房產的實際情況，將現有的存量房改建成畢業生公寓，既可以解決存量房的空置問題，又可以解決畢業生住房難題。政府可以出臺政策，鼓勵存量房改建。在交通相對方便，人才相對集聚的地方選址建設畢業生公寓，并配套公共設施，物業管理等。

　　由于大學畢業生公寓是解決特殊群體的政策性租賃住房，其建設應以政府為主導，社會各主體參與，運用市場手段 “只租不售”來建設和管理。準入條件上盡可能降低畢業生公寓的申請標準，擴大到非上海生源和外地來滬本科畢業生群體。此外，從公寓的選址、規劃到最終的物業管理等整個過程及行政審批程序，政府應盡量在法律的框架內，為畢業生公寓建設提供政策扶持。

　　　　攻堅克難，消滅城市“補丁”

　　　　建言者：朱建國 市政協委員、上海寬視網絡電視有限公司董事長、總經理

　　要著力解決本市中心城區小地塊舊區改造難的問題。內環線內仍有不少面積很小的棚戶舊區，就像城市“補丁”，如鎮寧路靠近萬航渡路處，法華鎮路西頭靠近延安路處等，盧灣、黃浦、靜安、徐匯、虹口等區都有這樣的 “補丁”。這些 “補丁”地塊面積較小，人口密度很大，動遷成本高，開發商問津少，成了舊區改造中一塊最難啃的 “硬骨頭”。不少外國友人說，走在南京路淮海路上，覺得上海很漂亮，但登上市中心高樓往下看，樓宇間夾雜的棚戶簡屋，實在讓人感到遺憾。它與周邊現代樓宇的優美環境形成鮮明反差，同上海現代國際大都市的形象極不協調。

　　建議在科學合理的前提下適當提高容積率，給予開發商平衡成本贏利的空間，采取特殊情況用特殊政策來解決。同時加大實施惠民政策，拿出更多更好的房源搞好城市 “補丁”動遷安置。根據不同層次的動遷居民的不同需求，推出多種安置方案，尤其是提高就地回遷的比例，調動拆遷人的積極性，并落實好廉租和經適房相關政策。鼓勵開發商創新設計理念，采用建筑新材料、新技術、新工藝，使稠密建筑在綠色環�；�礎上，獲得高得房率。

　　　　嚴厲打擊“售后包租”詐騙

　　　　建言者：孫洪林 市人大代表、上海市申房律師事務所律師

　　在很多售后包租詐騙中，開發商建造房屋后，先由一個公司全部包租，然后該公司將房屋出租給客戶十年到二十年，客戶一次性支付全部租金，并要客戶將其所租賃的房屋轉租給另一公司，賺取租金差價，也就是廣告承諾的高額投資回報。事實上，兩家公司屬于一個老板，一段時間后，從客戶手中承租房屋的公司不再支付租金。表面看是承租權的轉讓，實際上是通過合同詐騙非法融資。案件涉及資金少則數千萬元，多則上億元，由此給老百姓帶來不可估量的損失。

　　雖然有關法律法規明令禁止開發商返本銷售、售后包租以及房地產廣告中融資、變相融資和投資回報承諾，但售后包租的變相行為仍然屢禁不止。市人大或有關政府部門應針對此類事件制訂地方性法規或規范性文件，嚴禁以高額利潤為誘餌騙取老百姓錢款的行為。政府相關部門、尤其是公、檢、法要針對典型案件專查專辦，從嚴治理。例如，曾經紅極一時的“生活家”老板方衛軍也是通過包租回報、并給小業主允諾以很高回報率，最終被法院以合同詐騙罪，判處無期徒刑。

　　媒體刊登此類廣告和報道，擴大了售后包租詐騙的范圍，媒體應對刊登的廣告實行合法性審查。對于明顯有違法嫌疑的廣告，絕不予以刊登。對于刊登違法廣告的媒體，有關監管部門要追究刊登媒體的責任，要從源頭上掐斷此類事件的傳播。

　　　進一步完善動拆遷聽證制度

　　　　建言者：董敏華 市政協委員、上海市清華正信律師事務所律師

　　動拆遷過程中的聽證程序是確保該項工作順利進行的重要一環，但實際操作上有流于形式之嫌：主持人高高在上，聽證人員僅“聽”而已，相對人與動遷單位各抒己見，矛盾和分歧依然得不到有效解決，對立情緒蔓延，最終要么不歡而散，行政裁決交付執行；要么“聽”后另尋途徑和渠道，以至對動拆遷過程中的鼓勵和獎勵政策形成巨大的阻礙。久而久之，引起其他矛盾和紛爭。另一方面，聽證人員被當成擺設，自覺性和責任感大大減退。本該行之有效的前置程序，變成行政強制措施的累贅和負擔，聽證主持人和工作人員成了聾子的耳朵——擺設，聽證程序失去了它本該起到的作用。

　　解決這個問題，不能單憑政府一紙命令或單純依靠民眾的自覺性，應盡快組織法律、房地產、行政法專家對現有動拆遷聽證程序及制度進行會診，制定健全、完善的制度和工作流程；對即將動拆遷的地塊，聘請專家進行現場指導、宣傳聽證制度及程序內容，使被動遷者及時了解解決爭議的相關途徑。

　　　　售后公房物業費實行政府指導價

　　　　建言者：金纓 市人大代表、上海市金源方程律師事務所律師

　　目前執行的公有住宅售后管理費為1996年的標準，根據該標準全市售后公房的物業管理費按戶收取，幾乎所有售后公房小區的物業費都入不敷出，物業公司無法生存。如果收繳率低，問題就更嚴重。售后公房物業管理費標準低、收繳率低的矛盾日益突出，制約了物業公司的發展，也影響了業主享受正常物業服務。

　　物業服務的收費標準應該與物業公司提供的服務相對應，不應該以房屋產權為標準。建議盡快出臺售后公房物業服務收費政府指導價，使售后公房物業收費漸漸接近市場，適應業主的居住物業需求；在明確物業服務標準的同時，將售后公房物業收費 “按戶計費”變為 “按房屋建筑面積計費”，逐步實行物業服務分等收費；鼓勵具有一定規模和管理規范的物業服務公司接盤售后公房，政府有關部門出臺一系列扶持措施，比如針對物業公司管理售后公房普遍虧損的情況，政府給予適當財政補貼，使企業微利保本，補平缺口，提供質價相符的服務。

　　　減輕中小企業房租負擔

　　　　建言者：徐均健 市人大代表、民建市委上海市代表

　　當前,一些中小企業，由于成本快速上升，經營日漸困難。尤其是不少入駐科技園區的科技型中小企業，常常為辦公場地租金的迅速上漲而煩惱，不少企業只能搬遷到更偏遠、租金相對便宜的地方辦公。

　　房租上漲過快的主要原因，一是過去幾年房地產市場的持續過熱向辦公物業租賃市場傳導；二是不少科技園區為管理方便，考慮騰籠換鳥，希望置入規模較大的企業。

　　科技型中小企業大量遷出科技園區會破壞園區科技型企業的金字塔狀分布結構，不利園區長期發展；遷出的科技型中小企業在新入駐地缺乏孵化環境，不利于企業長足發展。對此，建議政府對入駐科技園區的科技型中小企業通過財政補貼的形式給予房租補貼，補貼方式可根據科技型中小企業繳稅總額的一定比例予以返還。(記者陳云芳 見習記者何丹丹)

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