“來了趟北京，有意向的開發(fā)商談下至少3家吧。”在北京火車站的候車大廳里，遼寧某三線城市的土地局招商科長舒澤(化名)整理著開發(fā)商的名片。

　　作為專門負(fù)責(zé)推介土地的政府工作人員，舒澤近期輾轉(zhuǎn)于全國各城市，參加土地推介會，并通過“返還土地出讓金”的優(yōu)惠政策跟進(jìn)推介會上有意向的開發(fā)商。

　　事實(shí)上，2008年銳減的土地收入已令地方政府備感財(cái)政壓力，而他們也開始采取更為激進(jìn)的辦法賣地。

　　地價(jià)普遍“腰斬”

　　“對于現(xiàn)今的市場狀況，3家開發(fā)商有意向已經(jīng)算很多了。”舒澤說,因?yàn)橐粋�(gè)無法回避的現(xiàn)實(shí)是，樓市低迷導(dǎo)致土地流拍屢見不鮮。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)所監(jiān)測的十個(gè)城市土地市場數(shù)據(jù)顯示，2008年土地成交普遍呈現(xiàn)低迷態(tài)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年十個(gè)城市土地成交面積為0.5億公頃，相比2007年縮減達(dá)一半。但一線城市情況較二三線城市樂觀。

　　相較于一線城市，二三線城市的土地市場低迷更為嚴(yán)重。中原地產(chǎn)提供的調(diào)查報(bào)告顯示,位于長三角的杭州、南京的土地流拍率較低，中西部及東北城市的流拍率普遍較高。底價(jià)成交率南京超過九成，重慶達(dá)八成，沈陽過半。

　　比流拍更嚴(yán)重的是地價(jià)的降幅,自今年以來，二三線城市的地價(jià)下降幅度不僅明顯大于一線城市，其下降速度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于其房價(jià)的調(diào)整。

　　中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的最新《2008年第三季度城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測報(bào)告》顯示，2008年第三季度全國主要城市地價(jià)總體水平環(huán)比增長0.94%，商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)平均水平環(huán)比增長分別為1.12%、0.28%、0.48%。

　　“地價(jià)基本處于停滯狀態(tài),而且絲毫沒有好轉(zhuǎn)的跡象。即使把價(jià)格降下來,來看地的開發(fā)商也并不多。”舒澤說。

　　一個(gè)足以證明地價(jià)停滯的數(shù)據(jù)來自國土資源部網(wǎng)站，2008年一季度的地價(jià)雖然同比上漲12.12%，但是環(huán)比上漲很小，而且環(huán)比上漲集中在北京等一線城市，其他二線省會城市地價(jià)環(huán)比增長都在1%以內(nèi)。

　　對于造成此局面的原因,中原地產(chǎn)研究中心分析人士認(rèn)為，大中型跨地域發(fā)展商受資金鏈的束縛失去了往日拿地的熱情，本土小型發(fā)展商以及外行業(yè)企業(yè)成為了購地主角。

　　五合智庫顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅指出，政府本著適當(dāng)增加土地供應(yīng)量以達(dá)到穩(wěn)定開發(fā)商的預(yù)期的目的，但差強(qiáng)人意的銷售狀況使得開發(fā)商即使拿相對便宜的土地也更為謹(jǐn)慎。

　　地方政府自救

　　事實(shí)上，2007年外資開發(fā)商如九龍倉、新鴻基，內(nèi)資開發(fā)商萬科、金地、碧桂園、華潤等在武漢、成都、沈陽、南京等二線城市大規(guī)模圈地，而2008年這些大型發(fā)展商則鮮有動作。

　　而賣地停滯導(dǎo)致地方政府無法獲得土地出讓金，對于處在金融危機(jī)中的地方政府無異于雪上加霜。

　　山東省副省長黃勝在接受本報(bào)記者專訪時(shí)就曾坦言,房地產(chǎn)仍然是山東的支柱產(chǎn)業(yè),樓市的低迷也確實(shí)使山東財(cái)政出現(xiàn)了暫時(shí)的困難。

　　據(jù)重慶土地交易中心公開數(shù)據(jù)顯示,截至2008年上半年，重慶各類土地出讓金總計(jì)約為82億元，不及2007年全年的1/4。

　　面對日益加大的土地財(cái)政壓力，地方政府開始采取措施自救，有些甚至對土地招拍掛政策造成沖擊。

　　舒澤介紹,他所在的城市政府會在開發(fā)商順利繳納土地出讓金以后，按照投資項(xiàng)目的用途及規(guī)模予以分類，然后會對收繳上來的資金給予不同級別的優(yōu)惠。

　　“優(yōu)惠就是打著專項(xiàng)支持項(xiàng)目發(fā)展資金的旗號，再將土地出讓金返還給企業(yè)。”舒澤說。

　　對于具體操作流程，舒澤不愿過多透露。但記者了解到,這種專項(xiàng)支持項(xiàng)目發(fā)展基金在一些三線城市的土地出讓中已經(jīng)形成固定模式:以受讓方式取得國有土地使用權(quán)的，土地出讓金先繳后部分返還，一類項(xiàng)目返還比例為收繳土地出讓金的54.5%，二類項(xiàng)目按收繳土地出讓金的40%返還，三類項(xiàng)目按收繳土地出讓金的30%返還，以租賃方式取得土地使用權(quán)的，免繳五年土地租金。(方帥)

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