央企逐步加入保障房建設大軍，在加快9000億元保障房計劃落實的同時，也給在變革中的房地產市場競爭格局帶來新一輪沖擊。

　　1月6日，中冶集團旗下的中國冶金科工股份有限公司(下稱“中冶科工”)與中國銀行、農業銀行、建設銀行和交通銀行簽署了總額350億元的保障性住房信貸合作協議。此次一單落下，即占未來三年整個保障房計劃總額度的0.4%。而在此前的2008年年初，中冶科工與國家開發銀行簽署了100億元保障性住房授信。據了解，此次350億元僅為年度授信，未來銀行還可能視市場開發情況擴大授信額度。

　　“落實民生安居工程，履行社會責任是央企責無旁貸的義務。此次聯手4大銀行也標志著公司在保障房開發建設上邁入了一個新的發展階段。”中冶集團掌舵人、中冶科工總裁沈鶴庭在接受本報記者專訪時表示。

　　“撬動社會資金參與保障房建設是9000億計劃落實的關鍵。中冶科工的‘政府、企業、銀行’三方互保開發模式，是一個有效解決保障資金不足的思路。”一位住房和城鄉建設部官員如此評價。

　　三方互保開發模式

　　“能取得銀行的信貸支持，除公司本身作為央企的優勢外，更主要是公司創造的保障房開發模式找準了地方政府、銀行以及企業自身利益的平衡點。”沈鶴庭說。

　　中冶置業有限公司總經理侯寶旭對記者表示，在這個“三角”互保合作模式中，地方政府作為保障房建設的主體之一，除負責保障房建設用地的拆遷外，還需出具一份保障房回購擔保；而中冶科工則在投入30%自有資金啟動項目后，憑借回購擔保就可獲得銀行剩余資金的支持。

　　“國務院擴大內需政策出臺后，銀行也有落實國家政策、加大對民生領域支持力度的需要，但風險控制是信貸的重要考量因素，中冶模式則很好地保證了資金安全。”出席簽約儀式的中國農業銀行副行長郭浩達表示。

　　“地方政府的信用擔保和項目資金的封閉運作，使公司的開發模式處于零風險狀態，切實兼顧了銀行利益。”侯寶旭說。

　　事實上，早在去年與國家開發銀行達成保障房建設銀企合作探索以來，中冶科工旗下中冶置業開發的南京河西蓮花村項目就成為“中冶模式”的試點。南京河西蓮花村項目投資27億元，包含約90萬平方米經濟適用房和55萬余平方米的限價房。該項目面世后，獲得了聯合國人居署和南京市政府的高度評價，也成為中冶科工向全國大舉復制的樣本。

　　“目前地方政府參與保障房建設的熱情也在逐漸加溫，公司與多個地方政府已經達成了初步協議。”侯寶旭透露。據了解，中冶科工在天津、唐山、太原、銀川、成都等地的保障房項目都在積極籌備中，其中唐山項目已開工建設。

　　央企搶占保障房市場份額

　　中冶集團雖是全球500強企業，但其旗下地產業務無論對于集團的貢獻還是其在行業的影響力，尚處成長期。此番借助政策優勢，中冶地產業務也確立了未來長期的發展戰略，即以保障房、商業地產和少量高端地產三架馬車驅動。

　　“雖然保障房只有3%~4%的利潤，但市場需求比較大，通過擴大規模，企業也能取得長期平穩的回報。”沈鶴庭說。

　　據沈鶴庭介紹，目前地產業務在集團資產的占比約為5%左右，其利潤率也在6%~7%左右，但地產業務在集團利潤貢獻率中呈逐年上升勢頭。

　　值得注意的是，地產業務對于整個中冶集團而言，其顯著功能在于牽一發而動全身。通過規模優勢搶占保障房市場的背后，中冶科工將憑借設計、建造、監理等開發全流程優勢切入城市運營，而這將帶動中冶科工的商業地產和高端住宅業務的增長。

　　事實上，早在2007年中央提出民生地產的時候，保利地產等央企就率先示范，隨后大批國有地產企業紛紛跟進。彼時，這些企業參建的保障房規模都比較小，但其紛紛表示看好保障房市場的前景，“試水”意圖明顯。

　　2008年10月，9000億元保障房計劃甫出，保利地產、萬科、北辰實業等國企立刻表示，將加大保障房的開發。如今，中冶科工的強勢加入，勢必使保障房市場的競爭也漸趨激烈。

　　業內分析人士指出，隨著保障房在今后3年的集中釋放，所占房地產市場份額日漸攀升，將進一步加劇行業的馬太效應，提高行業的集中度。

　　“國有地產企業，特別是央企，在獲得安居工程開發權上具有天然優勢，這也使行業的競爭格局從普通住宅市場蔓延至保障房市場。而中小房企面對的局面將更加嚴峻，‘過冬’也將更加漫長和嚴酷。”上海易居房地產研究院院長張永岳說。

　　“政府出政策，銀行提供資金，再加上公司在房地產開發方面的全產業鏈優勢，在加快保障房建設的同時，也是公司地產業務壯大的良好機遇。”沈鶴庭如是說。(郭軒 韓瑋燁)

　　沈鶴庭：中冶科工力拓保障房藍海

　　在眾多房企紛紛收縮投資戰線的時候，中國冶金科工股份有限公司(中冶科工)卻逆勢投入巨資開發保障性住房。如此逆勢大規模的投資，是中冶科工對房地產市場的先知先覺，還是一時的豪賭？而未來其地產業務的發展戰略是什么？面對種種疑問，本報記者專訪了中冶科工總裁沈鶴庭。

　　中國房地產報：2008年的房地產市場在全球金融海嘯和國內經濟放緩的雙重擠壓下陷入低迷，你認為今年的房地產市場將會是怎樣的狀況？

　　沈鶴庭：去年房地產市場經歷了一場罕見的調整，這是國內和國際多個方面因素造成的，也是房地產行業周期性調整釋放風險的過程。目前來看，這個調整周期不是很短。

　　在整個宏觀經濟不明朗的形勢下，企業更多的應該考慮如何應對。近期，中央出臺了很多擴大內需的政策，房地產行業也被重申為國民經濟的支柱產業。這對房地產行業來說，都是十分有利的因素。

　　企業應該抓住這個機遇，積極調整產品結構，開發國家政策支持的產品，贏得生存和進一步發展。中冶科工作為央企，加大保障性住房建設，既實現了承擔社會責任的要求，也為自身開拓了廣闊的市場。

　　中國房地產報：作為國資委下屬的以房地產開發為主業的央企之一，您認為與其他央企相比，中冶科工的優勢在哪里呢？

　　沈鶴庭：中冶科工介入房地產開發的時間并不長，開發的項目和面積也相比其他央企處于劣勢，但我們最大的優勢就是具備房地產開發的完整產業鏈以及運營城市的能力。

　　可以這么說，中冶科工可以實現一個城市從無到有建設所需要的全部。這對目前許多城市開發新區建設，很有吸引力。此外，中冶科工眾多下屬企業分散在全國各地，與地方政府形成的良好關系也是我們地產業務走向全國的重要優勢。

　　中國房地產報：作為國企，本身就有保證國有資產保值增值的要求，大規模參與利潤率不高的保障性住房開發，如何實現這一目標呢？

　　沈鶴庭：保障性住房相比較普通住宅的利潤率確實比較低，但也有3%～5%的凈利潤率，而這部分收益基本上是無風險的。

　　加大保障性住房的投資，也能更好地發揮集團的比較優勢。公司前期的土地儲備比其他央企相對要少很多，與其在商品房市場上高成本競爭，不如進入保障房這個競爭還不是很激烈的“藍海”，通過擴大規模，迅速占領較大的市場份額。

　　而公司全產業鏈的協調也能很好地控制成本，獲得較其他企業高的利潤率。

　　同時，公司目前的房地產產品基本上是保障性住房占65%～70%，城市綜合體占30%，高端住宅占1%～2%，通過保障性住房建設形成的良好形象和政府關系，也會在高端物業的價值中體現出來。

　　中國房地產報：此次獲得350億元的保障性住房信貸，加之此前的100億元，中冶科工將如何使用這些資金？

　　沈鶴庭：450億元只是我們和銀行達成的信貸總額，并不是一次性到位。具體資金使用方面，我們和銀行方面有嚴格的條件限制，就是地方政府在出具拆遷擔保和回購擔保的同時，公司自有資金達到項目開發所需的30%后，銀行的資金陸續到位，并且是封閉運行。

　　也就是成熟一個項目，資金達到一批。目前，我們已經和許多地方政府達成了初步協議，后續項目將陸續開工。

　　另外，這些信貸額度還只是年度授信，450億元對應的保障性住房面積則是1000萬～2000萬平方米，這將大大加快整個9000億保障性住房計劃的進程，也為我們地產業務的壯大奠定了堅實的資金保障。

　　中國房地產報：中冶科工地產業務的未來規劃是什么呢？

　　沈鶴庭：目前，房地產在集團業務中僅占5%，貢獻7%～8%的利潤。下一步隨著保障房市場的開拓，將使房地產在集團業務的占比進一步提升，爭取達到10%以上。

　　房地產行業是個聯結上下游多個產業的基礎行業，雖然目前對集團利潤貢獻率不是很高，但通過它的關聯性解決了集團人力、工程設備閑置等問題，實現了集團層面上的競爭力提升和盈利。

　　同時，通過保障性住房的建設，切入城市運營，使中冶科工創造社會與企業雙贏效益，躋身央企房地產開發行業的前列。 (記者韓瑋燁 郭軒)

　　更多精彩內容請關注房產頻道