央企逐步加入保障房建設(shè)大軍，在加快9000億元保障房計(jì)劃落實(shí)的同時(shí)，也給在變革中的房地產(chǎn)市場競爭格局帶來新一輪沖擊。

　　1月6日，中冶集團(tuán)旗下的中國冶金科工股份有限公司(下稱“中冶科工”)與中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行和交通銀行簽署了總額350億元的保障性住房信貸合作協(xié)議。此次一單落下，即占未來三年整個(gè)保障房計(jì)劃總額度的0.4%。而在此前的2008年年初，中冶科工與國家開發(fā)銀行簽署了100億元保障性住房授信。據(jù)了解，此次350億元僅為年度授信，未來銀行還可能視市場開發(fā)情況擴(kuò)大授信額度。

　　“落實(shí)民生安居工程，履行社會(huì)責(zé)任是央企責(zé)無旁貸的義務(wù)。此次聯(lián)手4大銀行也標(biāo)志著公司在保障房開發(fā)建設(shè)上邁入了一個(gè)新的發(fā)展階段。”中冶集團(tuán)掌舵人、中冶科工總裁沈鶴庭在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示。

　　“撬動(dòng)社會(huì)資金參與保障房建設(shè)是9000億計(jì)劃落實(shí)的關(guān)鍵。中冶科工的‘政府、企業(yè)、銀行’三方互保開發(fā)模式，是一個(gè)有效解決保障資金不足的思路。”一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員如此評(píng)價(jià)。

　　三方互保開發(fā)模式

　　“能取得銀行的信貸支持，除公司本身作為央企的優(yōu)勢外，更主要是公司創(chuàng)造的保障房開發(fā)模式找準(zhǔn)了地方政府、銀行以及企業(yè)自身利益的平衡點(diǎn)。”沈鶴庭說。

　　中冶置業(yè)有限公司總經(jīng)理侯寶旭對(duì)記者表示，在這個(gè)“三角”互保合作模式中，地方政府作為保障房建設(shè)的主體之一，除負(fù)責(zé)保障房建設(shè)用地的拆遷外，還需出具一份保障房回購擔(dān)保；而中冶科工則在投入30%自有資金啟動(dòng)項(xiàng)目后，憑借回購擔(dān)保就可獲得銀行剩余資金的支持。

　　“國務(wù)院擴(kuò)大內(nèi)需政策出臺(tái)后，銀行也有落實(shí)國家政策、加大對(duì)民生領(lǐng)域支持力度的需要，但風(fēng)險(xiǎn)控制是信貸的重要考量因素，中冶模式則很好地保證了資金安全。”出席簽約儀式的中國農(nóng)業(yè)銀行副行長郭浩達(dá)表示。

　　“地方政府的信用擔(dān)保和項(xiàng)目資金的封閉運(yùn)作，使公司的開發(fā)模式處于零風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，切實(shí)兼顧了銀行利益。”侯寶旭說。

　　事實(shí)上，早在去年與國家開發(fā)銀行達(dá)成保障房建設(shè)銀企合作探索以來，中冶科工旗下中冶置業(yè)開發(fā)的南京河西蓮花村項(xiàng)目就成為“中冶模式”的試點(diǎn)。南京河西蓮花村項(xiàng)目投資27億元，包含約90萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房和55萬余平方米的限價(jià)房。該項(xiàng)目面世后，獲得了聯(lián)合國人居署和南京市政府的高度評(píng)價(jià)，也成為中冶科工向全國大舉復(fù)制的樣本。

　　“目前地方政府參與保障房建設(shè)的熱情也在逐漸加溫，公司與多個(gè)地方政府已經(jīng)達(dá)成了初步協(xié)議。”侯寶旭透露。據(jù)了解，中冶科工在天津、唐山、太原、銀川、成都等地的保障房項(xiàng)目都在積極籌備中，其中唐山項(xiàng)目已開工建設(shè)。

　　央企搶占保障房市場份額

　　中冶集團(tuán)雖是全球500強(qiáng)企業(yè)，但其旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)無論對(duì)于集團(tuán)的貢獻(xiàn)還是其在行業(yè)的影響力，尚處成長期。此番借助政策優(yōu)勢，中冶地產(chǎn)業(yè)務(wù)也確立了未來長期的發(fā)展戰(zhàn)略，即以保障房、商業(yè)地產(chǎn)和少量高端地產(chǎn)三架馬車驅(qū)動(dòng)。

　　“雖然保障房只有3%~4%的利潤，但市場需求比較大，通過擴(kuò)大規(guī)模，企業(yè)也能取得長期平穩(wěn)的回報(bào)。”沈鶴庭說。

　　據(jù)沈鶴庭介紹，目前地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)資產(chǎn)的占比約為5%左右，其利潤率也在6%~7%左右，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團(tuán)利潤貢獻(xiàn)率中呈逐年上升勢頭。

　　值得注意的是，地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)于整個(gè)中冶集團(tuán)而言，其顯著功能在于牽一發(fā)而動(dòng)全身。通過規(guī)模優(yōu)勢搶占保障房市場的背后，中冶科工將憑借設(shè)計(jì)、建造、監(jiān)理等開發(fā)全流程優(yōu)勢切入城市運(yùn)營，而這將帶動(dòng)中冶科工的商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅業(yè)務(wù)的增長。

　　事實(shí)上，早在2007年中央提出民生地產(chǎn)的時(shí)候，保利地產(chǎn)等央企就率先示范，隨后大批國有地產(chǎn)企業(yè)紛紛跟進(jìn)。彼時(shí)，這些企業(yè)參建的保障房規(guī)模都比較小，但其紛紛表示看好保障房市場的前景，“試水”意圖明顯。

　　2008年10月，9000億元保障房計(jì)劃甫出，保利地產(chǎn)、萬科、北辰實(shí)業(yè)等國企立刻表示，將加大保障房的開發(fā)。如今，中冶科工的強(qiáng)勢加入，勢必使保障房市場的競爭也漸趨激烈。

　　業(yè)內(nèi)分析人士指出，隨著保障房在今后3年的集中釋放，所占房地產(chǎn)市場份額日漸攀升，將進(jìn)一步加劇行業(yè)的馬太效應(yīng)，提高行業(yè)的集中度。

　　“國有地產(chǎn)企業(yè)，特別是央企，在獲得安居工程開發(fā)權(quán)上具有天然優(yōu)勢，這也使行業(yè)的競爭格局從普通住宅市場蔓延至保障房市場。而中小房企面對(duì)的局面將更加嚴(yán)峻，‘過冬’也將更加漫長和嚴(yán)酷。”上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳說。

　　“政府出政策，銀行提供資金，再加上公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面的全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，在加快保障房建設(shè)的同時(shí)，也是公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)壯大的良好機(jī)遇。”沈鶴庭如是說。(郭軒 韓瑋燁)

　　沈鶴庭：中冶科工力拓保障房藍(lán)海

　　在眾多房企紛紛收縮投資戰(zhàn)線的時(shí)候，中國冶金科工股份有限公司(中冶科工)卻逆勢投入巨資開發(fā)保障性住房。如此逆勢大規(guī)模的投資，是中冶科工對(duì)房地產(chǎn)市場的先知先覺，還是一時(shí)的豪賭？而未來其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？面對(duì)種種疑問，本報(bào)記者專訪了中冶科工總裁沈鶴庭。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：2008年的房地產(chǎn)市場在全球金融海嘯和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩的雙重?cái)D壓下陷入低迷，你認(rèn)為今年的房地產(chǎn)市場將會(huì)是怎樣的狀況？

　　沈鶴庭：去年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場罕見的調(diào)整，這是國內(nèi)和國際多個(gè)方面因素造成的，也是房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整釋放風(fēng)險(xiǎn)的過程。目前來看，這個(gè)調(diào)整周期不是很短。

　　在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗的形勢下，企業(yè)更多的應(yīng)該考慮如何應(yīng)對(duì)。近期，中央出臺(tái)了很多擴(kuò)大內(nèi)需的政策，房地產(chǎn)行業(yè)也被重申為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，都是十分有利的因素。

　　企業(yè)應(yīng)該抓住這個(gè)機(jī)遇，積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，開發(fā)國家政策支持的產(chǎn)品，贏得生存和進(jìn)一步發(fā)展。中冶科工作為央企，加大保障性住房建設(shè)，既實(shí)現(xiàn)了承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的要求，也為自身開拓了廣闊的市場。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：作為國資委下屬的以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的央企之一，您認(rèn)為與其他央企相比，中冶科工的優(yōu)勢在哪里呢？

　　沈鶴庭：中冶科工介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間并不長，開發(fā)的項(xiàng)目和面積也相比其他央企處于劣勢，但我們最大的優(yōu)勢就是具備房地產(chǎn)開發(fā)的完整產(chǎn)業(yè)鏈以及運(yùn)營城市的能力。

　　可以這么說，中冶科工可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)城市從無到有建設(shè)所需要的全部。這對(duì)目前許多城市開發(fā)新區(qū)建設(shè)，很有吸引力。此外，中冶科工眾多下屬企業(yè)分散在全國各地，與地方政府形成的良好關(guān)系也是我們地產(chǎn)業(yè)務(wù)走向全國的重要優(yōu)勢。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：作為國企，本身就有保證國有資產(chǎn)保值增值的要求，大規(guī)模參與利潤率不高的保障性住房開發(fā)，如何實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)呢？

　　沈鶴庭：保障性住房相比較普通住宅的利潤率確實(shí)比較低，但也有3%～5%的凈利潤率，而這部分收益基本上是無風(fēng)險(xiǎn)的。

　　加大保障性住房的投資，也能更好地發(fā)揮集團(tuán)的比較優(yōu)勢。公司前期的土地儲(chǔ)備比其他央企相對(duì)要少很多，與其在商品房市場上高成本競爭，不如進(jìn)入保障房這個(gè)競爭還不是很激烈的“藍(lán)海”，通過擴(kuò)大規(guī)模，迅速占領(lǐng)較大的市場份額。

　　而公司全產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)也能很好地控制成本，獲得較其他企業(yè)高的利潤率。

　　同時(shí)，公司目前的房地產(chǎn)產(chǎn)品基本上是保障性住房占65%～70%，城市綜合體占30%，高端住宅占1%～2%，通過保障性住房建設(shè)形成的良好形象和政府關(guān)系，也會(huì)在高端物業(yè)的價(jià)值中體現(xiàn)出來。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：此次獲得350億元的保障性住房信貸，加之此前的100億元，中冶科工將如何使用這些資金？

　　沈鶴庭：450億元只是我們和銀行達(dá)成的信貸總額，并不是一次性到位。具體資金使用方面，我們和銀行方面有嚴(yán)格的條件限制，就是地方政府在出具拆遷擔(dān)保和回購擔(dān)保的同時(shí)，公司自有資金達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)所需的30%后，銀行的資金陸續(xù)到位，并且是封閉運(yùn)行。

　　也就是成熟一個(gè)項(xiàng)目，資金達(dá)到一批。目前，我們已經(jīng)和許多地方政府達(dá)成了初步協(xié)議，后續(xù)項(xiàng)目將陸續(xù)開工。

　　另外，這些信貸額度還只是年度授信，450億元對(duì)應(yīng)的保障性住房面積則是1000萬～2000萬平方米，這將大大加快整個(gè)9000億保障性住房計(jì)劃的進(jìn)程，也為我們地產(chǎn)業(yè)務(wù)的壯大奠定了堅(jiān)實(shí)的資金保障。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：中冶科工地產(chǎn)業(yè)務(wù)的未來規(guī)劃是什么呢？

　　沈鶴庭：目前，房地產(chǎn)在集團(tuán)業(yè)務(wù)中僅占5%，貢獻(xiàn)7%～8%的利潤。下一步隨著保障房市場的開拓，將使房地產(chǎn)在集團(tuán)業(yè)務(wù)的占比進(jìn)一步提升，爭取達(dá)到10%以上。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)聯(lián)結(jié)上下游多個(gè)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)行業(yè)，雖然目前對(duì)集團(tuán)利潤貢獻(xiàn)率不是很高，但通過它的關(guān)聯(lián)性解決了集團(tuán)人力、工程設(shè)備閑置等問題，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)層面上的競爭力提升和盈利。

　　同時(shí)，通過保障性住房的建設(shè)，切入城市運(yùn)營，使中冶科工創(chuàng)造社會(huì)與企業(yè)雙贏效益，躋身央企房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的前列。 (記者韓瑋燁 郭軒)

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