銀行為何對存量房貸七折優惠利率態度曖昧

　　新年伊始，關于存量房貸能否享受7折優惠利率成為購房者最關心的事。中小銀行對此態度積極、規則明確，幾家大銀行卻遮遮掩掩、口徑不一，優惠條件更是一天一個版本。記者發現，曖昧背后，是銀行左右兩難的“雞肋”心態：不降則恐小銀行“挖墻腳”、優質客戶流失，降則因為利差收窄，幾近無利可圖。

　　存量房貸7折優惠玩“變臉”

　　“你的房貸7折了嗎？”這是當前房奴們流行的問候語。但各家銀行對享受7折優惠利率的限制條件，態度之曖昧、口徑之多變，卻著實令廣大貸款人一頭霧水。

　　自2008年10月央行出臺房貸新政策以來，除農行外，其他銀行都采取觀望態度，優惠細則遲遲沒有出臺。直到2008年末，光大、民生等中小銀行明確存量房貸利率7折優惠條件，四大國有商業銀行才跟進。

　　2009年1月1日，建設銀行95533客服人員稱，根據最新通知，只要調整前執行基準利率0.85倍優惠、近兩年內沒有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結清房貸的客戶，均可在1月4日至2月22日之間，申請7折利率優惠。中國銀行、工商銀行等銀行對咨詢客戶的答復也基本與此類似。

　　讓人無所適從的是，之后的一周內各家銀行上演了一出“變臉”戲：先是遮遮掩掩、欲迎還拒，之后就給房貸客戶開出五花八門的附加條件。在上海，有的銀行要求客戶承諾若干年內不得提前還貸，有的要求必須辦理5萬元或10萬元以上的大額定期存款，有的則借機“搭售”理財產品，甚至要求辦理10張信用卡；在杭州，則增加了是否持有該行信用卡、有無購買該行理財產品、基金等“隱形條款”；南京一家銀行要求客戶先“自愿”向銀行交納500元貸款合同變更費；北京部分銀行則要求客戶貸款余額不得低于30萬元，否則必須辦理該行的白金信用卡。

　　這些附加條款經媒體報道后，滬上各家銀行均給予否認，不少銀行表示，只要信用狀況良好、原房貸享受8.5折優惠的客戶都可以申請，中行上海分行則明確將首次購房列為前提條件。

　　7折房貸成“雞肋”

　　事實上，各家銀行“朝令夕改”玩曖昧的原因在于，進入降息周期后，商業銀行面臨生息資產收益率下降和付息負債成本率上升的雙重壓力，利差收窄無疑將擠壓銀行的盈利空間。

　　央行自去年9月份以來連續5次降息，5年期以上貸款利率已從7.83%降至5.94%，如果再打7折就只有4.158%，與5年期存款利率3.60%相比，只相差0.558個百分點。這樣的利差水平能否承擔包括營銷費用、準備金成本、日常經營成本(房租、人工費用等)在內的運營成本，對銀行來說是極大的考驗。

　　以房貸尾款30萬元、20年等額本息還款計算，如果執行降息后最新利率的7折，可以比8.5折利率累計少還款約3.5萬元。因此，從保住利潤角度而言，銀行不可能主動大面積打開存量房貸優惠閘門。

　　但另一方面，個人住房按揭貸款又是“兵家必爭”的優質資產。交通銀行研究部高級宏觀分析師唐建偉稱，相對于房地產開發貸款的高風險，個人住房貸款對銀行來說仍然是高收益、低風險資產。它意味著在20年甚至30年的時間里鎖定了一批優良客戶，這些客戶也將是銀行其他產品和服務的潛在購買者。因此，各家銀行都非常重視個人房貸業務。

　　根據央行金融市場司副司長霍穎勵最新披露，截至2008年11月末全國個人住房貸款余額2.95萬億元，比1997年底增長155倍，占全部商業銀行人民幣貸款余額的10%。個人住房貸款的質量仍然保持了很好的水平，不良貸款率遠遠低于其他各項貸款。

　　中信建投也在分析報告中指出，2008年中期上市銀行披露的個人住房貸款不良率均在1%以下，房貸依然是銀行抗風險的資產。且房貸多為浮動利率貸款，每年才調整一次，待經濟復蘇且利率上調后，銀行的收益也會由降變升，如2007年央行也曾連續六次加息，因此房貸仍將是銀行間爭搶的優質資產。

　　房貸“搶客”或將升級

　　上海白領莊劍在中國銀行貸了55萬元房貸，新年伊始，他向銀行遞交了7折優惠利率申請�！拔覀儙讉�朋友都在中行貸款，如果銀行不給優惠，我們就集體轉到小銀行去�！�

　　莊劍的底氣來自各大銀行對存量房貸蛋糕的激烈爭搶。從去年12月開始，很多中小銀行就廣泛散發信息稱，如將房屋貸款轉至該行，首套房貸利率可以下浮30%。一些房產經紀公司稱，從2008年12月以來已操作了多筆首套房貸轉按揭業務，客戶只需要支付數千元的擔保費用，就能在新貸款行獲得7折優惠利率。

　　一家股份制商業銀行高層告訴記者，如果建設銀行等四大行對存量房貸優惠利率限制放寬的話，其他中小銀行肯定會進一步跟進，將比四大行更靈活、門檻更低。

　　在存量房貸爭奪戰背后，則是新增房貸業務的萎縮。截至2008年11月末，全國房地產貸款余額為5.24萬億元，比上年同期回落了20.6個百分點。個人住房貸款余額比2007年同期低25.8個百分點。央行上�？偛堪l布的貨幣信貸運行報告也顯示，2008年10月份中資商業銀行個人住房貸款減少21.1億元，11月份繼續減少14.4億元�！暗案庾霾淮�，大家就只好拼命搶存量�！币患疑虡I銀行的信貸員說。

　　有業內人士擔心，經過一段時間的博弈和試探，銀行對存量房貸的搶奪可能會升級。一些中小銀行正以各種優惠手段爭取轉按揭業務，甚至有銀行私下向客戶推銷“加轉”按揭，如果客戶把存量房貸從其他銀行轉到該行，重新辦理貸款時可以把首付比例降低。有銀行人士承認，在“保客戶”的方針指導下，一旦有銀行把利率降到7折，即使盈利受損，其他銀行肯定也會跟著做。換言之，房貸業務利潤縮水是可以忍受的，銀行更不愿意看到的是房貸客戶的流失。(記者:姚玉潔 魏宗凱)

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