在中小銀行的“緊緊相逼”之下，四大銀行最后一刻也終于加入了存量房貸七折利率優惠的行列。但在實際操作中，卻變成了“難題”。一邊是銀行抱怨利率優惠后近似“虧損”；另一邊是客戶反映申請優惠利率不容易，隱性門檻不低。更有分析師測算，如果符合條件的個人住房按揭貸款客戶全部享受七折利率，商業銀行將減收15億元左右，相當于減少0.3%的利潤。

　　個人房貸優惠利率由0.85倍降至0.7倍，是央行去年10月出臺的政策。該政策的初衷是支持擴大內需，提高對居民購買普通自住房的金融服務水平。七折利率優惠的推出，對房地產市場是利好。然而，銀行卻“叫苦不迭”，房貸業務利潤空間明顯縮小。2009年的到來，涉及到存量房貸是否也可以獲得七折優惠？按央行的政策，在綜合評估風險的基礎上，金融機構自主確定已發放商業性個人房貸尚未償還部分的利率水平。在這樣的自主政策下，商業銀行直接面對存量房貸該不該優惠的難題。

　　對處于業績增速下降通道中的商業銀行來說，房貸優惠利率由0.85倍降至0.7倍，是又一次“雪上加霜”。正因為此，四大銀行實施存量房貸七折優惠，顯得有些不情愿，先是細則公布“遮遮掩掩”，接著設置五花八門的附加條件。在上海，有的銀行要求客戶承諾若干年內不提前還貸，有的“搭售”10張信用卡，有的辦理5萬元或10萬元以上的大額定期存款。銀行的態度很明確：為了彌補房貸業務“虧損”，所以采取從其他業務上彌補的手段。

　　大銀行如此“端架子”，可他們最終只能“隨俗”，貸款利率優惠是惟一的競爭手段。原因很簡單，中小銀行正以各種優惠手段爭取轉按揭業務，若客戶明顯覺得貸款成本偏高，可以把貸款從大銀行“搬到”中小銀行。有銀行人士承認，在“保客戶”的方針指導下，一旦有銀行把利率降到七折，即使盈利受損，其他銀行肯定也會跟著做，否則房貸就做不下去。換言之，房貸業務利潤縮水是可以忍受的，銀行更不愿意看到的是個人房貸余額萎縮。正因為不想流失客戶，有的銀行竟然想出把七折利率優惠與不得提前還貸“捆綁”。

　　個人房貸業務是一項中長期貸款，有的貸款周期長達30年，期間將經歷多個經濟周期。因而，個人房貸業務的三大價值被銀行看重。其一，較好的資產質量。正如有的分析師所指出，“房貸業務，雖然目前收益率降低，但銀行不會放棄這塊市場，因為銀行把房貸作為抗風險的資產”。其二，潛在的業務利潤。由于國內客戶的房貸多為浮動利率貸款，利率每年調整一次，待經濟復蘇且利率上調后，銀行的收益也會由降變為升。而且，房貸利率政策不是沒有變化的可能，七折利率也可能隨政策往上調整。其三，房貸客戶是銀行個貸業務的重點對象，不少銀行在此基礎上延伸提供其他金融服務。倘若因為利率差異被其他銀行“挖走”優質客戶，是得不償失的。

　　存量房貸客戶的利率優惠，變成了銀行的一道難題，是個并不意外的結果。這說明銀行對房貸風險越來越警覺，最怕的是，房貸新政沒能刺激樓市回暖，反倒致使銀行走近風險的邊緣。同樣是這個原因，上海宣布對“二套房貸”給予首套房貸的待遇，且省略了“人均住房面積低于當地平均水平”的前置條件，但商業銀行卻沒有積極響應。

　　可見，對樓市消費的鼓勵扶持，不能單純依靠貸款門檻的降低來推動，還得注意保護商業銀行的利益。在銀行已作為獨立核算市場參與主體的背景下，忽視這一點，很可能導致政策效應打折。(張煒)