新年伊始，對(duì)于大部分“房奴”而言，最重要的事情莫過(guò)于確定自己是否能夠享受到房貸新政中的七折利率優(yōu)惠。

　　“這幾天，打銀行個(gè)貸中心的咨詢(xún)電話幾乎都是占線，也不知道自己是否符合申請(qǐng)優(yōu)惠利率的條件。”2007年購(gòu)房的劉女士期盼新年可以享受到最優(yōu)惠利率。

　　事實(shí)上，與劉女士一樣對(duì)此事“一頭霧水”的貸款人不在少數(shù)，而據(jù)記者了解，目前各家銀行在對(duì)待存量房貸客戶時(shí)，不僅政策不一，存量房貸客戶要享受七折優(yōu)惠，也仍然有點(diǎn)“難”——首套住房、改善型住房、貸款余額、信用記錄甚至自身的資產(chǎn)實(shí)力，都成為享受優(yōu)惠前需要跨越的“大山”。

　　風(fēng)向：四大行開(kāi)始“松口”

　　存量房貸優(yōu)惠利率政策，市場(chǎng)早已等待太久。

　　終于，在2008年即將結(jié)束之際，部分股份制中小銀行幾乎同時(shí)對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的存量客戶開(kāi)啟了優(yōu)惠的“閘門(mén)”。而隨著中小銀行的集體“倒戈”，到了2009年，國(guó)有四大行也終于按捺不住，開(kāi)始對(duì)存量客戶“松口”。截至記者發(fā)稿，除了工行之外，中行、建行、農(nóng)行都已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策。

　　據(jù)記者了解，目前在上海的四大行中，最先放松相關(guān)條件的是農(nóng)行和建行。

　　綜合客服熱線和農(nóng)行上海分行信貸部門(mén)有關(guān)人士處了解的情況，按照農(nóng)行的規(guī)定，其對(duì)存量客戶的利率調(diào)整大體分為兩種情況：一種方式是自動(dòng)調(diào)整，只要初始商業(yè)貸款發(fā)放金額在30萬(wàn)元(含)以上、原來(lái)能夠享受同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的客戶、且沒(méi)有發(fā)生過(guò)貸款逾期情況的，農(nóng)行的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)將會(huì)對(duì)其利率進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整，從今年1月1日起統(tǒng)一調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)于那些不符合自動(dòng)調(diào)整條件的客戶，則需要去銀行遞交申請(qǐng)，由銀行綜合評(píng)估后決定是否可以享受優(yōu)惠利率。當(dāng)然，農(nóng)行比較看重客戶的信用記錄，如果借款人發(fā)生過(guò)連續(xù)90天(含)以上逾期記錄的，農(nóng)行有關(guān)人士表示，銀行將不受理其利率調(diào)整申請(qǐng)。

　　而建行上海分行的存量客戶，只要符合4個(gè)條件，也可以到經(jīng)辦行提交相關(guān)申請(qǐng)，由銀行審批是否給出最低利率優(yōu)惠。這4項(xiàng)條件是，必須是享受基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠的存量客戶；最近兩年內(nèi)貸款拖欠不超過(guò)2期；重新定價(jià)日起無(wú)拖欠貸款余額、不存在違約行為；重新定價(jià)日起不超過(guò)2筆以上商業(yè)貸款未還清。

　　此外，根據(jù)中行上海分行最新出臺(tái)的政策，凡2008年10月27日之前在中行成功辦理浮動(dòng)利率個(gè)人住房商業(yè)貸款，貸款之初屬首次購(gòu)買(mǎi)自住房或貸款購(gòu)買(mǎi)改善型自住房，當(dāng)前還款正常且貸款期間無(wú)不良還款記錄(即連續(xù)3次以上或者累計(jì)6次以上的逾期還款記錄)的客戶均在本次調(diào)整范圍之內(nèi)。中行上海分行有關(guān)人士表示，中行將采用電話聯(lián)系、寄送信函等方式主動(dòng)通知符合規(guī)定要求的客戶；客戶接電或收信后即可回復(fù)該行；收到客戶回執(zhí)后，該行將對(duì)客戶進(jìn)行住房按揭貸款利率的優(yōu)惠調(diào)整。

　　至于工行，相關(guān)人士表示總行正在制定相關(guān)存量房貸利率優(yōu)惠政策，在近期將會(huì)出臺(tái)具體細(xì)則。

　　實(shí)踐：享受優(yōu)惠利率“有點(diǎn)難”

　　盡管很多銀行出臺(tái)的優(yōu)惠政策都比較誘人，只要符合相關(guān)條件，就能享受利率優(yōu)惠。但在現(xiàn)實(shí)中，貸款人在申請(qǐng)相關(guān)優(yōu)惠時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)七折利率優(yōu)惠并非“免費(fèi)午餐”，要實(shí)現(xiàn)起來(lái)有點(diǎn)“難”。是否是自住房、改善型住房、信用記錄、以及貸款余額等等都成為申請(qǐng)優(yōu)惠利率的“攔路虎”。

　　首先是在信用記錄上，銀行將根據(jù)貸款人有無(wú)逾期還款記錄、其信用等級(jí)以及是否與銀行業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁等各類(lèi)因素進(jìn)行綜合考評(píng)、審核合格后才會(huì)給予相關(guān)優(yōu)惠。一旦有了逾期還款記錄或者不良信用記錄，則部分客戶面臨無(wú)法獲得優(yōu)惠利率的可能。

　　雖然貸款購(gòu)買(mǎi)改善型住房的借款人也被大部分銀行列為信貸支持對(duì)象，不過(guò)在實(shí)際操作中，為了證實(shí)自己的“改善型”條件，借款人也需要大費(fèi)周章。很多銀行規(guī)定，證實(shí)“改善型住房”的借款人必須要有借款人家庭人均居住面積不足當(dāng)?shù)仄骄�水平的證明文件。而如果要辦理相關(guān)申請(qǐng)，借款人必須拿相關(guān)資料去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理證明文件。

　　除了這些“硬性”規(guī)定外，很多銀行還有貸款額度的限定。光大銀行表示，享受七折優(yōu)惠利率需要滿足一個(gè)“附加條款”——存量房貸的余額必須在30萬(wàn)元以上；農(nóng)業(yè)銀行要求初始貸款額度在30萬(wàn)元以上；而中信銀行、上海銀行等銀行則要求，存量房貸的商業(yè)貸款額度必須超過(guò)50萬(wàn)元。浦發(fā)銀行上海分行的方案則為，對(duì)于貸款金額500萬(wàn)元(含)以上，且借款人家庭凈資產(chǎn)達(dá)100萬(wàn)元(含)以上，或借款人貸款金額與家庭凈資產(chǎn)合計(jì)達(dá)1000萬(wàn)元(含)以上的，最低可按央行貸款基準(zhǔn)利率下浮30%的最惠利率標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。

　　不僅如此，很多銀行還要求，享受7折利率優(yōu)惠的存量客戶，須是“優(yōu)質(zhì)客戶”。據(jù)了解，中行上海分行的客戶就需要客戶連續(xù)一段時(shí)間在賬戶中保持50萬(wàn)的存款，或者提供月收入8000元的工資稅單、月繳750元的公積金單據(jù)(個(gè)人與單位合并)等條件來(lái)限制存量客戶。而中信銀行也在相關(guān)規(guī)定中表示，如果商業(yè)貸款額度不足50萬(wàn)元，客戶擁有該行的白金卡也可以。這就表明，銀行除了考慮客戶的信用記錄和風(fēng)險(xiǎn)程度外，還關(guān)注其對(duì)于銀行的整體貢獻(xiàn)度。(記者 金蘋(píng)蘋(píng))

　　更多精彩內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注房產(chǎn)頻道