雖然國務院和地方政府鼓勵普通住房消費的態度積極，特別是對關注度極高的第二套房貸表示了較為明確的放寬態度，但多數銀行對于第二套房實行的房貸政策還沒有和政府的要求相同步。

　　銀行們在繼續關注增量房貸業務的同時，也開始在存量房貸業務方面“做文章”——幾家銀行已經宣布將對存量房貸老客戶實行利率優惠政策。

　　銀行二套房貸未見松動

　　國務院辦公廳2008年12月21日發布了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。《意見》明確提出，要進一步鼓勵普通商品住房消費——加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。

　　《意見》對貸款購買第二套房做出了原則性的“寬松”規定：在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

　　據國務院的文件精神，上海等地日前出臺了更為寬松和明確的二套房貸政策(詳見附表)。但是，理財周報記者對建行、工行、民生銀行等銀行的上海分支機構的調查顯示，這些銀行的第二套房貸政策并沒有改變。原則上仍執行首付款不低于40%，貸款利率不低于同期同檔次基準利率1.1倍的政策。這些銀行在北京的分支機構操作手法亦相同。

　　其實，《意見》本身的精神并不新鮮。2007年12月，央行和銀監會聯合下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》就已經規定了上述政策，但銀行遲遲不見行動。

　　記者了解到，對于二套房貸，銀行方面除了考慮“人均面積低于當地平均水平”這一因素外，還有一些更細化的考量標準，例如審核客戶的征信記錄，考察其收入水平以及學歷等情況。

　　工行北京分行的一位負責人表示，銀行現在兩頭為難，一方面拓展房貸市場，同時還要考慮風險控制，兩者之間需要權衡。

　　華融證券市場研究部負責人張紅杰表示，銀行的二套房貸政策要等銀監會發布明確的具體文件后才可能發生改變。國務院辦公廳的文件對銀行開展業務有一定指導作用，但對銀行來說略顯寬泛，無法具體貫徹執行。

　　交銀國際控股有限公司研究部董事總經理楊青麗稱，國務院辦公廳的文件還不能改變投資者預期。現在的關鍵是需求方對房價是看跌的,不要指望政策一出，購房人就蜂擁而上。如果購房人不買房，銀行貸款給誰放呢？“關鍵是風向已變，大家心理預期已變。”

　　“存量房貸”優惠大戰

　　在房市低迷、觀望氣氛濃厚的情況下，銀行們都開始盯緊“存量房貸”這塊蛋糕。

　　民生銀行北京管理部相關負責人向理財周報透露，凡執行中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率下浮15%的客戶，民生銀行北京管理部將在2009年1月1日后自動調整貸款利率，新貸款利率最低可執行中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率下浮30%。規定適用于所有符合該條件的存量客戶。

　　與此同時，民生銀行規定，對于歷史信用記錄不佳的客戶，或者是在調整利率時仍有拖欠貸款的客戶，民生銀行將不予調整利率下浮幅度。

　　按照民生銀行的優惠政策，以100萬貸款額度，20年期為例來計算，下浮15%后利率執行5.049%，月供6626.66元，利息合計590398元；而下浮30%后的利率執行4.158%，月供為6143.38元，利息合計474411元；執行新的優惠利率可節省利息達115987元。

　　交通銀行北京分行有關部門人士稱，分行已經對存量房貸客戶進行了篩選，并已將篩選名單上報總行等待批復。據介紹，交行對存量貸款客戶可執行利率最多下浮30%的優惠政策。

　　另外，北京銀行、農行北京分行，廣發行北京分行等已宣布對存量貸款客戶實行利率下浮最高達30%的政策。招商銀行北京分行的有關人士稱，該行對存量房貸的利率優惠政策也將很快出臺。

　　伴隨銀行對存量房貸的優惠活動，出于降低成本的考慮，“同名異行轉按揭”成為一些客戶的選擇。

　　一位在某國有商業銀行貸款的人士告訴記者，原貸款銀行目前尚未發布對房貸老客戶的利率優惠政策。他正考慮將自己的按揭貸款轉移到有優惠利率政策的銀行。

　　但“同名轉按揭”面臨技術障礙。招商銀行北京分行的上述人士稱，要辦理同名轉按揭，客戶除了要滿足其他條件外，很重要的一條是要有房產證。這成為一些近兩年買房但尚未獲得房產證的客戶無法逾越的障礙。

　　某股份制銀行上海分行貸款部門的一位人士稱，銀行實行房貸利率下浮優惠的原因有三：一是在新老房貸客戶之間體現一種公平。根據央行的政策，10月27日之后房貸新客戶已經享受到利率下浮最大幅度為30%的政策；二是穩定房貸客戶資源；三是如果通過“轉按揭”從其他銀行吸引來一些新客戶也可擴展客戶資源。

　　基本判斷可知，隨著各家銀行對房貸老客戶基本趨同的利率優惠政策不斷出臺，“同名轉按揭”可能放緩。

　　楊青麗保守估計，銀行對存量房貸實行優惠舉措的效果還有待觀察。

　　而張紅杰認為，銀行過于寬松的房貸利率政策有一定危險性。房地產業的危機不是短期能解決的，調整是必然的過程，銀行需要等待市場自身調整到位。

　　興業銀行上海分行有關部門負責人2008年12月30日透露，興業銀行將允許符合一定條件的客戶在一定期限內只償還利息而暫緩歸還本金，暫緩期限最長可達3年。這被認為是對存量房貸更為寬松優惠的政策。(李峻嶺)