本報于去年12月2日獨家報道了朝陽區(qū)某鄉(xiāng)政府小產(chǎn)權(quán)房冒充“廉租房”后，昨日記者又了解到，大興區(qū)某鄉(xiāng)政府小產(chǎn)權(quán)房也打出了“廉租”招牌，稱“新出臺北京市廉租房，不限戶籍”。

　　廉租房似乎成了掩飾小產(chǎn)權(quán)房“以租代售”違法操作的外衣。

　　“盡管許多鄉(xiāng)政府試圖將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)賣為租，來規(guī)避國家的政策。但是其使用大量的農(nóng)村集體用地進行非農(nóng)建設(shè)還是違反了國家法律。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究室副主任王玨林向記者表示。

　　去年12月3日，北京市國土資源局局長魏成林曾明確表示，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村集體經(jīng)濟組織未經(jīng)批準，擅自占用大量土地(包括耕地甚至基本農(nóng)田)，用于建設(shè)廠房、商鋪出讓、出租，屬于違法行為。

　　那么各鄉(xiāng)政府為何都青睞這種模式？為什么類似的違法操作屢禁不止？怎樣才能有效地控制這種現(xiàn)象呢？

　　原因1“廉租”招牌受青睞

　　記者昨日第一時間撥通了大興該項目的銷售電話。在記者的再三追問下，該銷售人員終于承認，該房子是大興區(qū)某鄉(xiāng)政府的土地，然后將土地租給開發(fā)商來做。“我們這是廉價的租房，所以可稱為廉租房。”銷售人員這么解釋了他們推出的“廉租房”。

　　“現(xiàn)在許多消費者對于廉租房的概念并不太清楚，在銷售人員的吹噓下，購房者根本就還沒弄清楚該類房屋的實際性質(zhì)是小產(chǎn)權(quán)房。”業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　原因2價格實惠有誘惑

　　另外，業(yè)內(nèi)人士向記者分析說，價格比較實惠也是類似項目受到歡迎的原因之一。據(jù)那位銷售人員介紹，此次他們推出的房屋有150余套，戶型面積主要是在29-34平方米之間，一次性付款，分為10年、20年、50年三種。29平方米的大概是4萬元左右，核算下來每個月租金不到300元。記者通過中介公司了解到，在大興區(qū)該鄉(xiāng)政府附近，租一個近20平方米的房子，房租約600元左右，相對該小產(chǎn)權(quán)房便宜了一半。

　　原因3市場需求仍旺盛

　　“有需求，這是最為核心的問題。”中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞向記者表示。雖然金融危機讓投資性需求有所減弱，但是消費者的住房需求和改善性需求仍然大量存在。牛鳳瑞說，目前北京的高額房價，讓許多人望塵莫及，但這樣的小產(chǎn)權(quán)房，不管租賣都是很便宜的。有了巨大的需求和利益的驅(qū)動，才會不斷出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房各種各樣的違規(guī)操作。

　　原因4巨大的利益驅(qū)使

　　“有著很大的利益驅(qū)使，有部分鄉(xiāng)政府、村政府的領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商能夠謀取利益，有些利益的鏈條還不止這些。”明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示。

　　“對開發(fā)商而言，獲得小產(chǎn)權(quán)的土地并不需要繳納高昂的土地出讓金，所以將會大幅提高利潤空間。對鄉(xiāng)政府而言，將土地直接轉(zhuǎn)讓或租給開發(fā)商，將獲得比被政府征用更大的利潤空間，因為他們不需要把大部分的利潤讓給征收的上級政府。如果鄉(xiāng)政府自己進行開發(fā)，利潤空間將更大。”賈玉鵬表示。

　　原因5法律有漏洞監(jiān)管又不足

　　“相關(guān)政府部門盡管已經(jīng)表明了這種以租代征的方式是違法，但是并沒有相關(guān)成文的條例出臺，而許多小產(chǎn)權(quán)房就抓住政策的空缺來打擦邊球。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生向記者表示，“現(xiàn)在許多已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房，由于政府禁止買賣，需要找到一種新的途徑去消化。”

　　“蓋小產(chǎn)權(quán)房子，在手續(xù)上比較容易，不會涉及銷售審批之類的問題，到處都可以隨意蓋，如果全部讓國土部門去調(diào)查，將耗費很大的成本，而現(xiàn)在根本就沒有這么大的人力物力給予支持。”賈玉鵬認為。此外，他認為，沒有相關(guān)的舉報、監(jiān)管機制，也是造成無法禁止的原因。商報記者潘建/文

　　專家建言

　　政府應(yīng)如何監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房

　　“要從根本上禁止類似的違規(guī)操作，需要政府加快城市規(guī)劃建設(shè)，加快土地批租的節(jié)奏。根據(jù)社會的發(fā)展需求，以合適的節(jié)奏推出土地。與其讓鄉(xiāng)政府去違法開發(fā)，還不如政府合法征收予以開發(fā)。”中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認為，“關(guān)于農(nóng)村集體土地的使用，并不一定每個區(qū)域都按照一樣的模式來處理，譬如有些城市化發(fā)展很快的區(qū)域，農(nóng)村土地應(yīng)該放寬推出，而在其他區(qū)域?qū)⑦@些被占用的土地補償過來，保證整體的農(nóng)村土地的數(shù)量不發(fā)生變化即可。”

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示，在目前許多小產(chǎn)權(quán)房既成事實的前提下，把這部分小產(chǎn)權(quán)房進行有效疏導(dǎo)是很有必要的。而對于沒有發(fā)生的，在國家新的土地政策推出來之前，將對于小產(chǎn)權(quán)的許多規(guī)定進行條文規(guī)范，讓許多鄉(xiāng)政府不能打擦邊球，對于違反者進行嚴格處罰。

　　“可以建立舉報制度，給予舉報人員重賞，讓舉報的通道更順暢。另外設(shè)立舉報監(jiān)督機制，對于接到舉報不作為的人予以懲罰。這樣將極大地節(jié)省監(jiān)察部門人力物力的消耗。”明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬表示，同時完善監(jiān)察制度，來限制各方利益者的串通。(記者潘建)