□人均面積低于當地平均水平，標準如何界定？

　　　　□營業稅“5變2”起征時間，何時確定？

　　　　□非普通住宅認定標準，誰說了算？

　　　　□“二套房貸”部分松綁，細則何時出臺？

　　“國十三條”出臺整整一周，北京房貸市場成交量卻大幅下挫，環比上月同期下降7%左右。

　　對此業內專家分析，盡管“國十三條”是對樓市的重大利好，但由于新政涉及的操作細則遲遲難以確定，所以讓樓市在看到回暖的希望后，又再次跌落到對細則的等待當中。

　　“國十三條”中指出，對已貸款購買首套住房但人均住房面積低于當地平均水平的，再次貸款時可比照首套住房貸款政策。我愛我家副總經理胡景暉表示，這條政策在去年的“12·11”房貸政策補充通知中就已有提及，之所以政策發布后的效果不明顯，主要是因為實施起來難度較大。比如當地平均水平如何界定？北京統計局發布的2007年度人均居住面積為26.65平方米，是按此執行還是由各地建委、土地局、發改委等部門統計或者由房管局來核定，目前都未給予準確說法。現在這樣“有條件”地松綁二套房貸政策，市場反應并不強烈。

　　“國十三條”規定，營業稅由5年的起征時間縮短至2年，其中還將未滿2年房屋出售時的全額繳納營業稅改為差額繳納。對于北京房地產市場而言，無疑是今年以來稅費減免刺激最大的一次。但“國十三條”中只是出臺了營業稅減免的政策框架，并未設定具體調整日期，以至于各地稅務部門都在等待上級政府的進一步指示。雖然政策是出臺了，但新營業稅的實施時間目前還不詳，導致交易雙方推遲過戶時間，制約北京房地產市場以及房貸市場的部分交易放量。

　　在“國十三條”中當所有人的焦點對準“營業稅5變2”時，忽略了最后較關鍵的一條規定：“個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅。”對于普通住宅與非普通住宅的認定標準，今年北京市建委出臺了新的政策，調整了普通住宅的平均交易價格，由原來的土地平均交易單價改為現在的房屋交易平均總價，實際上是縮小了非普通住宅的限定、放寬了普通住宅的范圍。“國十三條”中對非普通住宅營業稅繳納標準是按照全額征收，這里所認定的非普通住宅是按照地方政策規定執行，還是由建設部統一出臺新的普通住宅標準不得而知。個貸機構“偉嘉安捷”相關負責人也坦言，由于大多數貸款購房人對政策不理解，實際操作起來又疑問重重，導致房貸市場在新政出臺后交易量緩慢爬行。

　　與此同時，新政中對二套房貸的另一條規定似乎讓人捉摸不透：“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。”這一個“等”字讓無數人“欣喜若狂”，眾人揣測，下一步央行會不會放松二套房貸政策，貸款利率會不會有所調整等。然而銀行方面表示，如銀監會不出細則，按上述要求操作二套房貸款恐怕還難以實現。二套房貸政策尚未放開，這也是導致房地產市場乃至房貸市場交易量不能大幅回暖的重要因素之一。(齊琳）