在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)具體“救市”措施后，12月17日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合公布了《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，將廉租房建設(shè)的企業(yè)資本金改為30%以及執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮了10%。

　　其實(shí)，早在幾天前，就職于中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行負(fù)責(zé)地產(chǎn)開發(fā)信貸的劉巖就已經(jīng)收到了相關(guān)文件指示。而他所在的中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行也于近日決定將明年全年保障性住房(含經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房)開發(fā)貸款力爭(zhēng)新增100億元。

　　“這也是落實(shí)中央9000億保障性住房建設(shè)的精神的一種配合。對(duì)各家商業(yè)銀行而言，目前這已不是一個(gè)單純的‘政治任務(wù)’。”劉巖向記者表示。但其他業(yè)內(nèi)人士對(duì)此卻認(rèn)為，保障性住房本身利潤(rùn)有限，監(jiān)管層在下調(diào)利率并降低貸款門檻時(shí)，更需要推出相關(guān)配套機(jī)制以規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)。

　　廉租房新“財(cái)政”

　　“這是一次通過(guò)擠壓國(guó)有財(cái)政援手保障房和房企的政府行為。”上海五合智庫(kù)投資咨詢管理公司總經(jīng)理鄒毅表示，國(guó)家壓縮了國(guó)有商業(yè)銀行的利潤(rùn)去保障承建保障房開發(fā)商的收益。

　　對(duì)于有心建保障房的開發(fā)商而言這無(wú)疑是個(gè)利好。“優(yōu)惠10%利率，對(duì)開發(fā)商的支持力度還是挺大的。該措施直接的作用是刺激內(nèi)需，促進(jìn)開發(fā)商資金回流。”安邦資訊金融分析師張巍柏表示。

　　據(jù)悉，為了防止開發(fā)商挪用資金，該辦法設(shè)定為“封閉貸款”，即貸款人應(yīng)監(jiān)督借款人按以下原則用款：專款專用，不得擠占挪用；先使用項(xiàng)目資本金，后使用貸款；按項(xiàng)目進(jìn)度用款。“這直接規(guī)避了開發(fā)商左手倒右手的變相挪用資金。”鄒毅表示。

　　一個(gè)廉租住房建設(shè)項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)原則上由一家銀行主辦。對(duì)規(guī)模較大的項(xiàng)目，可以由主辦銀行組織銀團(tuán)貸款。《辦法》同時(shí)規(guī)定，貸款人應(yīng)對(duì)借款人和建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查、評(píng)估，加強(qiáng)貸款審查。借款人應(yīng)按要求向貸款人提供有關(guān)資料；貸款申請(qǐng)金額不得高于回購(gòu)協(xié)議確定的回購(gòu)價(jià)款。

　　不過(guò)，讓保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊更為高興的是，該項(xiàng)政策只是針對(duì)廉租房而設(shè)，并不包括經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。

　　此前，她已經(jīng)在不止一個(gè)場(chǎng)合公開表示，正是由于經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的巨大放量對(duì)商品房的沖擊，從而給商品房市場(chǎng)帶來(lái)生存壓力。但她認(rèn)為，對(duì)于廉租房建設(shè)目前除了信貸支持，構(gòu)建一個(gè)良好的退出機(jī)制或許更重要。

　　商業(yè)銀行爭(zhēng)貸保障房

　　不過(guò)，市場(chǎng)也表現(xiàn)出不同程度的擔(dān)心，尤其是對(duì)于商業(yè)銀行而言。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，即便利率下浮10%，商業(yè)銀行仍可獲得4%左右的收益。但據(jù)某股份制商業(yè)銀行人士表示，利率下調(diào)10%或許還有利潤(rùn)可賺，可是最‘致命’的卻是將申請(qǐng)的企業(yè)新建廉租住房項(xiàng)目資本金比例調(diào)為不低于項(xiàng)目總投資20%。

　　按照此前2003年“121號(hào)文”規(guī)定，申請(qǐng)銀行貸款開發(fā)企業(yè)自有資金比例規(guī)定不得低于項(xiàng)目總投資的35%，此時(shí)下調(diào)至20%，對(duì)于商業(yè)銀行控制房貸風(fēng)險(xiǎn)不啻是難題。

　　“目前商業(yè)銀行都是營(yíng)利性的商業(yè)實(shí)體，即便建設(shè)保障性住房都是要求利潤(rùn)回報(bào)。本身保障房利潤(rùn)就不會(huì)太高，所以風(fēng)險(xiǎn)管理尤為重要。”上述股份制商業(yè)銀行人士認(rèn)為，監(jiān)管層在出臺(tái)相應(yīng)措施后，應(yīng)還會(huì)有一些配套機(jī)制，以幫助商業(yè)銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　即便如此，各家商業(yè)銀行已經(jīng)先后主動(dòng)或被動(dòng)地參與到保障房貸競(jìng)爭(zhēng)中。劉巖所在的中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行除了將明年保障性住房貸款力爭(zhēng)新增100億元外，總行還將把經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、廉租房等保障性住房項(xiàng)目貸款的審批權(quán)限下放給一級(jí)分行，同時(shí)適當(dāng)放寬保障性住房貸款受理?xiàng)l件,對(duì)取得兩證(國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地證)的項(xiàng)目?jī)?yōu)先受理、優(yōu)先審批。

　　除此之外，中國(guó)建設(shè)銀行也在積極爭(zhēng)取分得保障性住房貸款一杯羹。2008年10月下旬開始，中國(guó)建設(shè)銀行旗下子公司中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，正式獲準(zhǔn)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，目前已設(shè)計(jì)開發(fā)了多項(xiàng)保障性住房產(chǎn)品。截至目前，建行北京分行今年發(fā)放了保障性住房公積金貸款7.27億元，廈門分行發(fā)放了保障房貸款1.06億元。

　　事實(shí)上，早在11月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥公布了“9000億保障住房計(jì)劃”后，市場(chǎng)就在紛紛猜想具體執(zhí)行細(xì)則將如何。12月17日，國(guó)家發(fā)改委也表示，已下達(dá)100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。

　　“無(wú)從猜測(cè)這100億是否是包含在9000億保障性住房其中，但商業(yè)銀行作為重要執(zhí)行部門，肯定會(huì)在其中貢獻(xiàn)一部分力量。”《財(cái)經(jīng)》首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高表示。(張媛媛)