在12月17日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，關(guān)于二套房貸以及二手房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)措施成為進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的兩個(gè)抓手。但市場(chǎng)對(duì)二套房貸是否真正松綁仍存分歧，有改善自住房需求的購(gòu)房者是否到了該出手的時(shí)機(jī)呢？

　　二套房貸利好被重提 　　

　　去年9月至年底，一場(chǎng)以第二套房貸首付比例和貸款利率引發(fā)的“二套房”標(biāo)準(zhǔn)問題的討論持續(xù)了3個(gè)月之久，最終，央行在12月份明確了二套房以家庭為單位認(rèn)定。

　　而在同年12月5日印發(fā)的《補(bǔ)充通知》明確，“已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”。

　　也就是說(shuō)，近日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上關(guān)于二套房貸可以比照?qǐng)?zhí)行首套自住房政策的“利好”只是對(duì)于上述補(bǔ)充通知的重提，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示：“其實(shí)這根本反映不出放松二套房政策的意思，現(xiàn)在應(yīng)該對(duì)購(gòu)買第二套房子的所有家庭都給予大幅優(yōu)幅，對(duì)三套和三套以上購(gòu)房者依然控制。” 而建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林接受采訪時(shí)表示，這次會(huì)議雖然是對(duì)補(bǔ)充通知的重提，但是反映了中央對(duì)中低價(jià)位和中低面積的購(gòu)房需求給予優(yōu)惠政策的巨大決心，未來(lái)市場(chǎng)的前景應(yīng)被看好。

　　細(xì)則又成關(guān)鍵

　　在今年10月22日央行發(fā)布的首套房貸優(yōu)惠政策當(dāng)中，明確了對(duì)于首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房給予貸款首付2成，利率下調(diào)下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍的優(yōu)惠。但是，對(duì)于“改善型普通自住房”的概念一直沒有出臺(tái)細(xì)則明確。“它的概念很豐富，業(yè)內(nèi)認(rèn)為小房換大房都可以算作改善型需求，但是現(xiàn)在出臺(tái)的新政也只是狹義的，即住房面積一定要低于當(dāng)?shù)仄骄鶚?biāo)準(zhǔn)。”楊紅旭表示。

　　其實(shí)，去年該政策出現(xiàn)之后并沒有得到很好的執(zhí)行，一方面由于各地平均住房面積標(biāo)準(zhǔn)的確定需要房產(chǎn)部門的配合，而部門之間、部門與銀行之間的配合出現(xiàn)斷層，執(zhí)行起來(lái)困難重重。另外，由于去年至今年上半年我國(guó)仍處于控通脹的主基調(diào)下，二套房貸一直受制于從緊的貨幣政策。

　　而對(duì)此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議重提的二套房貸比照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的政策，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，細(xì)則不出臺(tái)，銀行就還有很大的自由裁量權(quán)，符合條件的二套房購(gòu)房者能否享受到首套房的優(yōu)惠就很難確定。另外，各部門之間的配合也是決定是否能夠操作二套房貸優(yōu)惠的重要一環(huán)。

　　二手房滿2年轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅

　　此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的重要決策之一便是對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓的稅收優(yōu)惠，即將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　一般來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需要繳納至少契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、增值稅和印花稅等五項(xiàng)稅種，而在今年財(cái)政部10月份下發(fā)的通知中明確取消了銷售或購(gòu)買住房環(huán)節(jié)的印花稅和土地增值稅，而對(duì)于個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。而此次新規(guī)為滿2年轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，營(yíng)業(yè)稅也暫時(shí)免征一年。

　　那么以一套總價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，原先繳納的營(yíng)業(yè)稅大概為5.5萬(wàn)元，而如今這筆支出在條件范圍內(nèi)即可全免，著實(shí)是一筆不小的“收入”。而在首套房貸利好出臺(tái)之后，各地例如上海也相繼出臺(tái)了地方規(guī)定以促進(jìn)二手房交易。上海14條中就規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。而對(duì)于營(yíng)業(yè)稅2年免征早就走在了中央的前面。