在昨日國務院出臺的促進房地產市場健康發展的措施中，二手房交易營業稅的改變是最大亮點。一套購買超過2年、總價100萬元的二手房出手可省5.5萬元購房成本。不過，在眾多“利好”之聲中，有專家稱第二套房貸政策并無新意，對改善型住房需求的定義太過模糊，何謂當地平均水平極難界定，因此二次房貸松綁的程度有限，利好不足。

　　激活二套房貸？各方意見PK

　　正方： 政策方向變成鼓勵房地產投資

　　“等了一年，這是今年最大的利好，而且是一個方向性的改變。” 廣州同創卓越地產顧問總經理趙卓文表示，以前的政策是限制房地產市場需求，而現在二套房貸政策的松綁，以及二手房交易營業稅征收從5年改為2年，實際上就是鼓勵房地產市場的投資。第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策，從之前的四成首付比例大降為兩成首付比例，“大大降低了置業門檻”，一些投資性的需求將會釋放出來。

　　反方： 第二套房貸政策無新意難操作

　　然而，一國有大銀行個貸部門負責人表示，新政中涉及二套房貸的部分為：“對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。”實際上只是重申了央行和銀監會此前的規定，沒有太大新意。另一股份制銀行個貸部門負責人也表示，執行該政策由于要提供首套住房人均面積低于當地平均水平的證據，操作起來比較困難。一按揭公司的老總也表示，由于數據庫不完善，目前幾乎沒有部門能夠證明和提供“首套住房人均面積低于當地平均水平”的證據，即使是符合條件的客戶，也幾乎不可能獲得首付兩成、利率下浮40%的優惠政策，因此，該項政策實際上操作意義不大，二套房貸實質上仍然沒有放松。

　　有關專家還表示，二套房貸政策并非救命稻草，當前樓市的主要矛盾還是在房價太高，與市民的收入水平差距太大。降低利率、取消交易環節稅的方法等等和高房價相比，都只是次要的。所以要刺激樓市，最直接的辦法還是要降價。

　　關鍵是銀行敢不敢放貸

　　對于新政中要求銀行“加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產開發企業兼并重組提供融資和相關金融服務。”的規定，銀行信貸部門人士表示，目前房價處于下跌時期，房地產業貸款屬于風險較高的種類，對于銀行而言，在放貸時，仍會遵循審慎的原則。

　　最大亮點：減免營業稅

　　廣州一家二手房中介的老總陳慕孌分析稱，營業稅的減免是新政最吸引人的地方，肯定會帶動二手房交易量。

　　二手房交易的營業稅起征年限從5年縮短至2年，滿堂紅研究部經理周峰表示，這對廣州投資客的影響沒有預想中明顯。“2006年時廣州的二手樓投資客在總客戶中還不到兩成，而在一年后反而隨著房價的一路走高而達到35%。”

　　周峰認為，在觀望情緒濃郁的現在降低營業稅對增加房源供應肯定有直接好處。按照一套100平方米的普通二手房樓面總價100萬元計算，如果房源超過2年，可以免征營業稅，節省5.5萬元的購房成本。而廣州的慣例是買方基本繳納所有稅費，對吸引買家的購房欲望無疑有極大的推動作用。

　　而如果是兩年內的二手房，根據新政由按其轉讓收入全額征收營業稅改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，按照成交均價計算：2006年廣州二手樓市的平均成交價格約為4600元每平方米，2007年成交均價約為6900元每平方米，而今年到目前為止的均價約為7100元每平方米。這樣就造成了在實際成交中2007年成交的二手房轉讓時所要繳納的差價營業稅很低，而且稅額有限，實質上也可免去營業稅。

　　見效或要到明年五一前后

　　合富置業表示，減輕住房轉讓環節營業稅負，營業稅征收年限的縮短，可在一定程度上減輕市民在買賣物業時的稅費負擔，提升業主放盤的積極性；另一方面也為市民提供更豐富的盤源選擇。

　　然而，并不是所有人都看好。廣州市誠賽按揭董事長盧志光表示，減稅對二手房交易無疑具有積極作用，但目前春節將近，有買房計劃的人一般已經買了，沒有買房的人也不會因為營業稅的減免而買房，從短期內看，該政策對拉動二手房交易影響不會很大，該政策見效可能要等到明年五一節前后。

　　房價走向

　　還是要看經濟大環境“臉色”

　　新政將怎么影響廣州房價？廣州同創卓越地產顧問總經理趙卓文表示，他依然堅持廣州的樓價底線是6300元的觀點，只要到了這一界限，成交量將不再是每月60萬平方米，可能達到120萬平方米。

　　“肯定會有一定的效果，但并不一定就能一針見血。” 廣州中地行房產代理有限公司副總經理鄭雋宸表示，房地產市場除了政策之外，還是要受到整個經濟大環境的影響，如股市的影響，消費能力的影響等。“房價不可能出現大漲，但是房地產行業的前途會越來越光明。”

　　一手住宅繼續降價不可避免

　　滿堂紅研究部經理周峰表示，樓市一二手市場是此消彼長，營業稅政策對二手的利好必定會轉化為一手市場的壓力。現在業主普遍是實收，二手價加稅后并不便宜，一二手的價差縮小，如果營業稅減免，可能會分流一部分一手買家，一手樓降價不可避免。

　　保障住房

　　經適房、限價房建設將放開？

　　新政中提到要爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題。銀行監管機構人士表示，現在為了保增長，人民銀行、建設部等非常傾向于放松借貸條件刺激樓市發展，而銀監會作為銀行的監管部門，態度與其他部門不甚一樣，因為目前中國的樓價還未得到充分的調整，泡沫依然存在。今后廉租房的發展政府還會出面保證，而限價房、經適房的市場很可能就放開了，政府不再主導其中的發展。（記者蔣悅飛、方利平、賴偉行 、陳海玲）