“員工內(nèi)部?jī)r(jià)”、“成本價(jià)發(fā)售”、“保值承諾”……樓市的寒冬，種種促銷(xiāo)手段用過(guò)之后，開(kāi)發(fā)商還有什么后手？

　　“零首付”、“一成首付”這一曾經(jīng)在前幾年盛行的促銷(xiāo)方式，開(kāi)始在年末的廣深樓市再度卷土重來(lái)。

　　近日，在深圳，沖刺年末銷(xiāo)售任務(wù)的大型開(kāi)發(fā)商招商地產(chǎn)旗下樓盤(pán)在廣告上宣傳“年終九二折特惠，60～84平方米精裝公寓，4萬(wàn)～6萬(wàn)元即可入住”。與它采用類(lèi)似促銷(xiāo)方式的，大多是一些樓價(jià)下跌較快的地區(qū)如龍崗的樓盤(pán)。

　　而在廣州，曾經(jīng)在2001～2003年期間因“一萬(wàn)元入住”而銷(xiāo)量大增的祈福集團(tuán)，旗下樓盤(pán)也在近期推出“3萬(wàn)元入住”的優(yōu)惠。與它采用類(lèi)似銷(xiāo)售方式的還有恒大地產(chǎn)、奧園集團(tuán)(03883.HK)等等。二手樓方面，廣州近日也出現(xiàn)了部分中介行重點(diǎn)推售的“零首付”特惠房。

　　深圳和廣州的“低首付”操作方式各有不同。深圳部分樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員稱(chēng)，他們的低首付是銀行主動(dòng)向符合條件的公務(wù)員或者深圳事業(yè)單位部分公司員工提供九成按揭。而且銷(xiāo)售人員還號(hào)稱(chēng)可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。

　　在廣州，首期款不足的部分則是由發(fā)展商墊付。恒大地產(chǎn)的金碧天下推出“震撼式”促銷(xiāo)，別墅首付只要9.8萬(wàn)元。奧園集團(tuán)旗下的南沙奧園宣稱(chēng)，“5萬(wàn)元即購(gòu)135平方米海景三房單位”。而祈福集團(tuán)旗下的樓盤(pán)，首付最低3萬(wàn)元就可以購(gòu)房。上述方式無(wú)論購(gòu)買(mǎi)總價(jià)多少，只要交納一定數(shù)量的定金即可辦理購(gòu)房和按揭手續(xù)，首期余額一般是在入伙后兩年內(nèi)分期免息繳付。其中，祈福集團(tuán)旗下的樓盤(pán)由于這一促銷(xiāo)方式，單盤(pán)三天銷(xiāo)售超過(guò)百套。

　　在番禺等近郊地區(qū)，因一手房的迅速降價(jià)而導(dǎo)致二手樓市冷清。當(dāng)?shù)刂薪闉榱宋�引買(mǎi)家也推出新招。當(dāng)?shù)匾患倚≈薪榈慕?jīng)理對(duì)記者表示，他們現(xiàn)在可以通過(guò)與按揭評(píng)估公司合作，將物業(yè)的評(píng)估價(jià)做高。利用銀行較高評(píng)估價(jià)與賣(mài)家較低購(gòu)入價(jià)之間的差額為買(mǎi)家實(shí)現(xiàn)“零首付”。“20萬(wàn)元的房子，如果評(píng)估價(jià)做到25萬(wàn)元，那么申請(qǐng)了八成按揭后，首期費(fèi)用加雜費(fèi)也就1萬(wàn)元左右。”銷(xiāo)售人員對(duì)記者說(shuō)。但他也表示不是所有的物業(yè)都能按此操作，而且這樣做要額外增加交易手續(xù)費(fèi)。

　　廣州滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰認(rèn)為：“降低首付是在鉆市場(chǎng)的空子。”但是他認(rèn)為在銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，零首付案例不會(huì)廣泛出現(xiàn)。因?yàn)檫@類(lèi)情況多發(fā)生于二手房成交不活躍的地區(qū)，銀行可參照的例子不多，所以容易評(píng)估出高價(jià)。而且他認(rèn)為，這類(lèi)擦邊球的方式，會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房成本更高，前期供樓壓力更大。例如銀行為實(shí)際交易價(jià)40萬(wàn)元但評(píng)估價(jià)50萬(wàn)元的房產(chǎn)放出房?jī)r(jià)八成貸款，雖然買(mǎi)家實(shí)現(xiàn)了“零首付”，但是20年按揭還款就要增加14萬(wàn)元的利息。

　　億達(dá)按揭市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，住宅交易評(píng)估價(jià)是由銀行指定的評(píng)估公司，結(jié)合物業(yè)所處路段、周邊設(shè)施和樓齡等標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估得出。出于風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮，銀行評(píng)估價(jià)普遍會(huì)低于商品住宅的實(shí)際簽約價(jià)格。“零首付”在近期出現(xiàn)可能與個(gè)別從業(yè)人員為了私利違反相關(guān)規(guī)定有關(guān)。

　　同時(shí)，按揭業(yè)人士認(rèn)為，低首付會(huì)在樓價(jià)下跌的情況下增加銀行風(fēng)險(xiǎn)。如果廣深樓價(jià)再度下調(diào)10%，辦理了一成首付的物業(yè)就會(huì)變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)。

　　在零首付、低首付再現(xiàn)江湖的同期，號(hào)稱(chēng)“深圳斷供第一案”的漾日灣畔斷供案仍在審理當(dāng)中。開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)利用抬高銷(xiāo)售價(jià)格的方式，以“零首付”的方式將物業(yè)售給業(yè)主，并套現(xiàn)大筆銀行貸款，然后在資金鏈斷裂后失蹤。而沒(méi)有繳納首期的業(yè)主，在樓價(jià)大幅下跌后，因?yàn)槎嘣戮芙^還貸而被銀行告上法庭。 (亦吾)