日前，最新修改的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》公布，從明年1月1日起，上海將取消土地使用金的征收。

　　此前，土地使用金的征收依據(jù)是1996年10月30日發(fā)布、2001年5月21日修正的《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》；征收標(biāo)準(zhǔn)具體為，按出讓地塊的面積計(jì)算，每年每平方米1元。

　　“實(shí)際上，取消土地使用金的征收，只是進(jìn)一步理清相關(guān)的稅費(fèi)，雖然這些稅收一般在成本預(yù)算中不計(jì)入統(tǒng)計(jì)范圍，但是，目前在住宅地塊受到冷遇的前提之下，商業(yè)地塊反而受捧，取消土地使用金是一個(gè)刺激開(kāi)發(fā)商拿地的信號(hào)。”北孚地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)劉光東說(shuō)。

　　商業(yè)地塊受惠

　　雖然上海今年經(jīng)營(yíng)性地塊推出較多，但從幾個(gè)公告的結(jié)果來(lái)看，大部分的商業(yè)地塊及工業(yè)地塊都有了買(mǎi)家。相比之下住宅地塊，今年上海市推出了18幅純住宅用地，競(jìng)有10幅地塊沒(méi)有成交，流標(biāo)的比例超過(guò)40%。

　　以上海第35號(hào)土地公告完成出讓為例，總共三幅土地中，兩幅住宅地塊因無(wú)人報(bào)名不出意外流標(biāo)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))以約10億元底價(jià)拿下嘉定江橋地塊，折合樓面地價(jià)不足2400元/平方米。“我們準(zhǔn)備在3~5年內(nèi)在上海開(kāi)發(fā)5~8個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在已有五角場(chǎng)、周浦的項(xiàng)目，嘉定江橋的地塊已經(jīng)拿下來(lái)了，還有一些地塊在看。”上海萬(wàn)達(dá)置業(yè)副總經(jīng)理呂正韜表示。

　　“對(duì)于上海的經(jīng)營(yíng)性地塊，我們是非常看好的，這段時(shí)間，我們都在尋找地塊，一方面，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)性地價(jià)較為便宜；另一方面，開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目需要很長(zhǎng)的周期，現(xiàn)在拿地，正好為將來(lái)做儲(chǔ)備，等渡過(guò)這段危機(jī)，再開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)會(huì)更高。”

　　劉光東表示，從流標(biāo)的程度來(lái)看，住宅用地比商業(yè)地塊多，一方面，目前的住宅地塊還是價(jià)格太高，在現(xiàn)在的市場(chǎng)不好的情況下，開(kāi)發(fā)商無(wú)力拿地，即使拿了，也擔(dān)心銷(xiāo)售會(huì)遇到問(wèn)題；另一方面，經(jīng)營(yíng)性地塊價(jià)格較低，但是，今后利潤(rùn)卻相當(dāng)可觀。

　　分析人士指出，上海的一些經(jīng)營(yíng)性地塊價(jià)格比住宅便宜，如萬(wàn)達(dá)嘉定地塊樓面地價(jià)2367元/平方米，周邊的住宅價(jià)格在8000元/平方米，這個(gè)利潤(rùn)非常驚人。現(xiàn)在住宅地塊受冷，只能說(shuō)明，價(jià)格太高，開(kāi)發(fā)商考慮到今后的利潤(rùn)，情愿拿經(jīng)營(yíng)性地塊，目前是市場(chǎng)的低谷期，也是拿地的最好時(shí)期。

　　劉光東認(rèn)為，商業(yè)地塊門(mén)檻較低，有些商業(yè)地塊是各區(qū)重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目，各區(qū)的政府對(duì)這種項(xiàng)目有一定的優(yōu)惠措施，使得開(kāi)發(fā)商愿意更多去拿商業(yè)地塊。

　　而此次上海取消土地使用金也令商業(yè)地塊受惠。此前，上海土地使用金的征收范圍主要涉及商業(yè)、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、工業(yè)等項(xiàng)目。

　　分析人士指出，在刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，政府多推商業(yè)地塊，有很多的有利因素，一方面，開(kāi)發(fā)建成商業(yè)廣場(chǎng)等服務(wù)性設(shè)施后，可以增加就業(yè)；另一方面，通過(guò)寫(xiě)字樓的入駐，鼓勵(lì)中小企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)，政府可以收稅，增加相應(yīng)的稅收。

　　調(diào)整供地結(jié)構(gòu)

　　上海市政府2008年的供地計(jì)劃顯示，2008年安排經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地計(jì)劃1500萬(wàn)平方米，其中住宅用地800萬(wàn)~1000萬(wàn)平方米。

　　自從10月份以后，上海就沒(méi)有住宅地塊供應(yīng)，取而代之是經(jīng)營(yíng)性地塊，上海出臺(tái)的14條“救市政策”，其中第14條為“嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，從緊經(jīng)營(yíng)性商品住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。”并表明執(zhí)行期限從2008年11月1日起至2009年12月31日止。

　　雖然上海今年的住宅供地減少，但卻加大了經(jīng)營(yíng)性地塊的推地力度。12月5日，又推出閘北區(qū)281街坊地塊也被稱(chēng)為上海壓縮機(jī)廠地塊，地塊掛牌起始價(jià)格達(dá)到21.7億元，單價(jià)達(dá)到1.15萬(wàn)元/平方米。以總價(jià)來(lái)看，這一地塊應(yīng)該是上海今年來(lái)掛牌的最貴的一幅土地。

　　根據(jù)今年的用地計(jì)劃顯示，今年將優(yōu)先安排保障性住房、舊區(qū)改造、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)；合理安排發(fā)展金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)急需的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地和居民生活必需商業(yè)配套項(xiàng)目用地，繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。安排工業(yè)用地出讓計(jì)劃2500公頃，重點(diǎn)向國(guó)家、市級(jí)工業(yè)園區(qū)及市重大產(chǎn)業(yè)基地傾斜，優(yōu)先安排符合國(guó)家、上海產(chǎn)業(yè)布局和導(dǎo)向的先進(jìn)制造業(yè)等工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地。

　　上海社科院相關(guān)人士認(rèn)為，由于住宅用地頻頻流標(biāo)，上海調(diào)整了供地結(jié)構(gòu)，這也符合上海近期促進(jìn)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃主要目標(biāo)。“為鼓勵(lì)上海先進(jìn)制造業(yè)等發(fā)展，各個(gè)地區(qū)被要求優(yōu)先提供土地以加快產(chǎn)業(yè)布局。在全國(guó)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的基調(diào)之下，作為比全國(guó)發(fā)展進(jìn)度稍快一步的上海地區(qū)來(lái)說(shuō)，主要工作將是加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。”(陸彬杰 李子擎)