4萬億投資誘惑下，地方住房保障體系正在悄然變化。

　　近日，河北、遼寧、山東等地先后停建經濟適用房，一改過去重經濟適用房輕廉租房的做法，紛紛提出以擴大廉租房保障范圍解決低收入者家庭住房困難問題。河北石家莊、山東濟寧等城市擬將廉租房和經濟適用房申請條件"并軌"，逐漸減少經濟適用房建設、分配規模。

　　一位接近住房和城鄉建設部的人士表示，早在國務院刺激經濟"十條意見"中提出"保障性安居工程"詞語時，住房和城鄉建設部就在研究經濟適用房重新定位問題，研究如何將其與安居工程結合起來。當前地方政府紛紛棄建經濟適用房，或會帶來全國住房體系的調整。

　　　　地方"并軌"

　　按照2007年"國務院24號文"確定的分層次住房保障體系，廉租房用于解決城鎮低保家庭住房困難，2010年前將其保障范圍擴大到城鎮低收入家庭。經濟適用房用于解決城鎮低收入家庭住房困難，其保障范圍與廉租房對接，但是兩者準入門檻不一樣，廉租房比經濟適用房準入門檻更高。"國務院24號文"提出，2010年前中西部地區將廉租房保障范圍擴大到低收入家庭;東部地區在2008年底前將廉租房保障范圍擴大到低收入家庭。

　　而從目前情況來看，地方政府遠遠走在了"國務院24號文"前面。

　　12月7日，河北省建設廳副廳長曲俊義做客當地電視臺"陽光訪談"時透露，河北省正在研究將經濟適用房和廉租房進行"并軌"。原來規定是低于當地平均收入水平0.5倍的最低收入家庭享受廉租房，低于當地平均收入0.8倍的低收入家庭享受經濟適用房，今后將統一調整為低于當地平均收入0.8倍的家庭既可以享受經濟適用房又可以享受廉租房。

　　曲俊義表示，2009年將是河北省著力擴大廉租房保障范圍的一年。按照河北省日前出臺的穩定房地產市場的文件，2009年河北省廉租房建設規模由8萬套擴大到8.5萬套，經濟適用房建設面積由180萬平方米，降低到150萬平方米。"此舉是為了解決經濟適用房滯銷的問題。"石家莊市住房保障和房產管理局有關人士接受記者采訪時表示，廉租房和經濟適用房"并軌"后，大量經濟適用房保障對象會選擇廉租房，以此緩解經濟適用房賣不出去，每年又要大規模建設的問題。

　　無獨有偶，山東濟寧市也宣布將經濟適用房和廉租房申請條件"并軌"，另據記者了解，濟南市等地也都有意效仿。

　　而遼寧沈陽市的做法更令人稱絕。據有關媒體報道，沈陽市正在醞釀一套經濟適用房保障新辦法，即停建經濟適用房，每戶按5.5萬元的標準發放購房補貼，享受經濟適用房保障的家庭可到市場上購買商品房。

　　沈陽市建委人士稱，此舉在于消化沈陽市市場存量房。據統計，沈陽市存量房已經達到4000萬平方米，而沈陽市每年房屋銷售僅能消化1000萬平方米，沈陽市想借此消化掉房地產市場的存量，穩定房價。

　　實際上，進入12月以來，已經有越來越多的城市宣布從市場上購買商品房來做保障房。"我們明年也準備收購市場上的商品房作為經濟適用房，暫時不大規模建設經濟適用房了，有關辦法正在制定中。"上述石家莊市住房保障保障和房產管理局有關人士說。

　　記者了解到，在石家莊市對經濟適用房態度變冷的背后，幾乎是所有城市在經濟適用房建設中遇到的一樣的問題：首先是房價下降導致經濟適用房失去了價格優勢，目前提出停建、緩建經濟適用房的城市經適房房價與商品房房價差距不過1000元/平方米，而經適房又要受國家政策限制，為有限產權。其滿5年后上市流通收益七成還要交給政府，經適房吸引力下降的情況下，很多申請經適房的家庭選擇了棄購。其次，地方政府不肯撥好的地塊建設經適房，經適房選址多在偏遠地區，對購房者生活造成不便。最后，地方政府對經適房建設投入不足，經適房降價空間有限，使其價格與商品房價構不成競爭優勢。

　　上海易居房地產研究院高級研究員回建強分析說，地方出現經適房和廉租房"并軌"的問題，并非地方住房保障已經發展到了應保盡保的階段，而是房地產市場急劇變化帶來的后遺癥。房價由快漲到快跌，住房保障體系也應相應變化。

　　　　廉租房誘惑

　　與經適房遇冷不同，廉租房卻在各地走熱。宣布將經適房和廉租房"并軌"的幾個城市，也都宣布在2009年大幅度加大廉租房建設力度。

　　回建強分析說，地方政府對廉租房的投資積極性主要還來自中央4萬億投資的誘惑。日前，住房和城鄉建設部副部長齊驥對外宣布，未來3年將投資9000億元做保障性安居工程，其中建設經適房400萬套，投資6000億元，廉租房200萬套，投資2150億元。

　　其中，雖然經適房投資規模遠比廉租房大，但是資金來源上，中央財政卻不投一分錢，是地方政府出地，開發商出錢來建設的，6000億元經適房投資主要來自民間。

　　而200萬套廉租房投資的2150億元卻需要中央和地方兩級財政，以及公積金收益、土地出讓收益來共同完成，資金保證上更具優勢。

　　9000億元的住房保障投資計劃甫一宣布，地方政府對待住房保障的態度就發生了變化：原來對住房保障不熱情的地方政府開始大張旗鼓地做保障房建設;原來重限價房、經適房建設的地方政府開始棄建限價房和經適房，轉向大力建設廉租房。

　　一位專家在新浪樂居營銷高峰論壇上告訴記者，地方政府原來有熱情做限價房和經適房，是因為這些房屋不需要地方政府投資，地方政府出地，開發商出錢。而目前房價下跌的情況下，限價房和經適房已經影響到了地方房價和商品房銷售，進而影響到了地方的土地財政，因此地方政府對限價房和經適房的態度急轉直下。

　　記者從住房和城鄉建設部獲悉，第四季度追加的1000億元投資進行分配，其中約75億元住房保障資金將按照中央1∶地方2∶銀行1的比例進行資金安排，地方建設廉租房將有20%的資金可以從中央財政獲得，其支持力度超過了以往任何時期，因此地方政府對爭取保障房資金上十分踴躍。

　　一位接近住房和城鄉建設部的人士介紹，目前很多地方政府已經領到了第四季度追加的保障房資金。大概標準是西部地區每平方米補助300元，中部地區每平方米補助100元。由于當前很多項目申請手續不全，能夠提供完整項目開工資料的項目爭取資金幾乎"人人有份"。

　　回建強表示，一方面是廉租房大規模建設，另一方面是經適房建設規模萎縮，地方政府寧可從市場上回購商品房也不再進行新經適房建設，這種情況持續下去，住房保障體系就會發生"自變"。

　　上述接近住房和城鄉建設部的人士向記者透露，住房和城鄉建設部住房保障司組織了多個地區的代表正在德國考察，上次去德國考察住房保障制度是在2000年，隨后出臺了經適房和廉租房保證政策。時隔8年后再次探訪德國住房保障體制，住房和城鄉建設部完善住房保障體系的想法大相徑庭。

　　值得注意的是，目前我國住房保障體制和德國相比有兩個明顯差異：一是德國住房儲蓄體制比中國的住房公積金體制更具有保障性，其對住房保障的金融支持力度更大;二是德國只有福利房等類似中國廉租房的產品，根本沒有經適房這種又有產權，又屬于住房福利的產品。

　　但是回建強等業內分析師表示，即使如此，經適房也不可能短期內被取消，因為其已經被寫入了"國務院24號文"，而且短期內讓中國這么多需要住房保障的人群都去租房也不現實。但是住房和城鄉建設部會研究給經適房注入更多內容，例如將限價房等產品內容放入經適房，擴大經適房保障范圍，以此挽救面臨困境的經適房。 (21世紀經濟報道)