主要解決的是融資的問題,現(xiàn)在關(guān)鍵要解決的是需求的問題

　　繼中央政府4萬億刺激經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需措施出臺(tái)后,又一融資支持政策傳出。據(jù)消息人士透露,房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)日前已獲國(guó)家相關(guān)部門批復(fù),待細(xì)則制定完備后即可向市場(chǎng)推出。

　　“房地產(chǎn)信托基金的推出,短期內(nèi)能給地產(chǎn)企業(yè)帶來融資上的支持,但仍屬治標(biāo)不治本,目前房市的根本問題是需求。”知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平在上海一次世界酒店論壇接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　據(jù)了解,今年10月初,相關(guān)部門開始征求REITs方案的意見稿,并已經(jīng)在央行、證監(jiān)會(huì)及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等各大部委會(huì)簽完畢。由于受全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)影響,有關(guān)部門對(duì)于REITs等金融創(chuàng)新舉措的態(tài)度將更加謹(jǐn)慎,即便年內(nèi)可出臺(tái)政策,REITs正式推向市場(chǎng)至少也要到明年。

　　流動(dòng)性較信托產(chǎn)品強(qiáng)

　　REITs屬于不動(dòng)產(chǎn)證券化當(dāng)中的一種,即房地產(chǎn)開發(fā)商將其旗下部分或全部商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)打包上市,以其收益作為標(biāo)的,均分為若干份出售給投資者,然后定期派發(fā)紅利。

　　據(jù)了解,目前國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品僅停留在準(zhǔn)REITs產(chǎn)品上,主要是信托公司推出的信托集合理財(cái)計(jì)劃。

　　“目前國(guó)內(nèi)發(fā)行的信托產(chǎn)品只在銀行間發(fā)行,不上市流通,缺乏流動(dòng)性,只能以項(xiàng)目接力式地募集資金,份額和規(guī)模也有很大限制,”世邦魏理仕上海投資部董事周永勝告訴理財(cái)周報(bào)記者,“相比而言,REITs在流動(dòng)性、資金規(guī)模、資金的長(zhǎng)期性上更強(qiáng),更符合商業(yè)房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)的資金需要。”

　　周永勝還表示,發(fā)行一只真正的REITs產(chǎn)品,需要對(duì)打包物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估定價(jià),通過審批、發(fā)行推廣給投資者。“總體來說它可解決中小投資者投資大型商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)通道問題。”

　　據(jù)悉,去年8月18日,國(guó)內(nèi)第一只較為標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范且與REITs相近的基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃——“聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托計(jì)劃”正式對(duì)外發(fā)行。但這并不是一只完全意義上的REITs產(chǎn)品,因?yàn)樗�只能通過信托的方式在銀行間發(fā)行。而根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),REITs也可在股票市場(chǎng)流通。

　　仍屬治標(biāo)不治本

　　“這個(gè)投資信托基金對(duì)于那些有擴(kuò)張意圖,但現(xiàn)在現(xiàn)金流還比較緊張的地產(chǎn)公司吸引力比較大。”出租類地產(chǎn)公司張江高科(600895.SH)董秘周麗輝告訴理財(cái)周報(bào)記者。

　　“REITs產(chǎn)品可以將一個(gè)項(xiàng)目未來若干年的收益打包折現(xiàn),從而獲得現(xiàn)金流從事另外的開發(fā),同時(shí)還可以保留項(xiàng)目的所有權(quán)。”周麗輝說,“EITs產(chǎn)品可幫助那些現(xiàn)金流緊張的地產(chǎn)企業(yè),但對(duì)沒潛力可挖的企業(yè)幫助不大。”

　　她解釋說,現(xiàn)金流斷了的企業(yè),就直接賣項(xiàng)目了,REITs產(chǎn)品幫不上太多忙。

　　周永勝同樣向記者表示,REITs傾向于選擇成熟物業(yè),也就是那些能獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流即穩(wěn)定租金收入的物業(yè)。“優(yōu)質(zhì)的商場(chǎng)將成為首選,寫字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)也可以。”周永勝說。

　　周永勝進(jìn)一步介紹,從香港、新加坡、美國(guó)等成熟的REITs市場(chǎng)看,資產(chǎn)包中的商業(yè)物業(yè)的出租率一般要求80%-90%,年收益率一般在7%-8%,還要扣除1.5%-2%的稅收、管理費(fèi)等成本。這樣,年租金回報(bào)率平均在6%左右。

　　而在經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平看來,房地產(chǎn)投資信托基金的推出,只能給優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目錦上添花,對(duì)于陷入資金困境的地產(chǎn)公司而言,則“治標(biāo)不治本”。

　　“現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的問題是供需之間的問題,房?jī)r(jià)這么高,老百姓買不起房,地產(chǎn)公司的投資也得不到回籠。即使REITs推出,也只能在短期內(nèi)緩解融資壓力,根本問題仍然無法解決。”郎咸平說。

　　中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展研究室主任易憲容也認(rèn)為,REITs主要解決的是房地產(chǎn)企業(yè)融資的問題,現(xiàn)在關(guān)鍵要解決的是需求的問題,REITs對(duì)目前樓市沒有多大作用。

　　推出尚需時(shí)日

　　針對(duì)REITs正式推出的時(shí)間,全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生近期透露,REITs方案是由很多個(gè)部門協(xié)同制定的,即便年內(nèi)可出臺(tái)REITs的相關(guān)政策,產(chǎn)品正式推向市場(chǎng)最快也要到明年。

　　聶梅生表示,經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)就是由于金融創(chuàng)新過度、缺乏適當(dāng)監(jiān)管而造成的,這使得有關(guān)部門在制定相關(guān)政策時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　他還指出,REITs的推出必須要等細(xì)則等全部制定完備。而現(xiàn)在該方案之所以遲遲未能出臺(tái),還與銀監(jiān)會(huì)與證監(jiān)會(huì)之間存在的糾葛不無關(guān)聯(lián)。

　　據(jù)了解,按照中國(guó)金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管的原則,信托公司由銀監(jiān)會(huì)而非證監(jiān)會(huì)監(jiān)管,在這樣的情況下,作為信托基金的REITs只能在銀行間流通。而這將限制REITs的資金募集規(guī)模,制度無法得到完善。(作者：陳光)