昨天,《廣東省物業管理條例(修訂草案)》提交省人大常委會“三審”。根據本月初舉行的立法聽證會意見,最新的修訂草案針對物業管理中的焦點問題作出了多處修改。

　　居委會不再推薦業委會候選人

　　修訂草案對基層政府基層組織的物管責任作出多處修改:刪除居委會協助街道開展物業管理工作,受街道委托辦理物業管理有關事務的規定；原草案中居委會推薦業委會委員候選人的規定,在新草案中也被刪除。

　　草案修改了基層政府介入業主大會的相關規定,規定只有在業委會不按規定組織召開業主大會會議,或者業委會委員集體辭職、業委會任期屆滿需要召開業主大會會議重新選舉業委會的特殊情況下,經業主要求才給予協助和救濟。

　　業委會由5至15名單數委員組成

　　對業委會委員人數、任期、產生辦法和職務終止的規定,聽證會上意見分歧。

　　新草案提出,百分之二十以上業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求；已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的,業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

　　業主委員會一般由五至十五人的單數委員組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任,具體人數、任期由業主大會議事規則約定。

　　限制開發商“一票獨大”

　　新草案增加了有關投票權的規定,防止開發商“一票獨大”的現象。根據新規定,小區業主大會在決定籌集和使用專項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設施時,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；在決定其他小區重大事項時,至少也要一半以上同意。

　　如何根據面積和業主人數確定票數?根據新規定,專有部分面積,按照建筑面積計算,建筑物的總面積,按專有部分面積之和計算。業主人數,開發商已經出售的專有部分的業主人數,一戶按一人計算；未出售的部分,按一人計算；總人數按兩者之和計算。

　　車位有權屬方能租售

　　車位、車庫如何優先滿足業主需要,是立法聽證會上的焦點議題之一。

　　省人大法委表示,關于車位、車庫出售出租的規定,條例旨在對物權法優先滿足業主需要規定的細化,而車位、車庫的權屬問題不是條例規范的范疇,因此條例只對建設單位依法取得權屬登記的車位、車庫如何優先出售給本區域業主,以及如何優先出租給業主和物業使用人作出具體規定。

　　據此,新草案補充規定,“建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售、出租”,刪除“在確定滿足本區域所有業主需求前,不得將車位、車庫出售給其他人”的規定。

　　禁“住改商”不搞一刀切

　　對于“住改商”,聽證會大多數意見贊成禁止擅自“住改商”,但不應該一刀切。在一定條件下,比如根據法律、法規和管理規約的規定且經有利害關系的業主同意下應允許“住改商”。

　　根據聽證會意見,為避免將原有關禁止“住改商”的規定理解為一刀切,相關草案修改為“物業管理區域內禁止違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房”。

　　“房中房”完全禁止,違者罰款

　　由于“房中房”給相關業主帶來的危害極大,存在嚴重安全隱患,人大代表多次呼吁禁止“房中房”。聽證會上多數意見也表示認可。省人大環資委近期專程前往廣州市天河區實地考察,結果認為應當盡快禁止“房中房”,并進一步明確執法主體,加大懲罰力度。新草案保留了原來的禁止性規定,且增加了懲罰規定。

　　根據草案規定,損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構,由建設行政部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款。將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改在下層住戶的臥室、廚房等上方,由建設部門責令限期拆除,并對業主、物業使用人處1000元以上5000元以下的罰款,對裝飾裝修企業處5000元以上5萬元以下罰款；逾期未拆除的,可申請法院強制執行。

　　-名詞解釋

　　專有部分面積

　　業主“專有部分面積”按所持房地產權證記載或者屋銷(預)售合同確定的建筑面積計算,不包括停車位建筑面積。建設單位作為業主,其“專有部分的面積”為未銷售的物業建筑面積,不包括依法歸全體業主所有的物業、停車庫、配電房、垃圾房以及不能單獨辦理產證的其他物業的建筑面積。