央行10月22日宣布，所有銀行將在10月27日前完成新的房貸實施細則的擬定工作并公布于眾。然而時近一個月，除農行、交行、杭州銀行和部分上海銀行網點外，大多數銀行總行都沒有推出新的房貸實施細則。

　　面對房貸新政實施細則“千呼萬喚始出來”的現象，許多新盤銷售商、二手房和專業房貸中介公司、金融機構房貸部門、房產交易機構以及購房者們都感到有些無所適從。人們呼吁：盡管真正完善新的房貸實施細則還面臨許多細節方面的難題，但是時不我待。社會方方面面都來想辦法，集合大家的智慧盡快將新的房貸實施細則落到實處。

　　　　10月27日：所有銀行悄無聲息

　　照理，10月27日是央行要求所有銀行推出房貸新政實施細則的最后期限。可是，當天居然沒有一家銀行推出新的動作。

　　根據央行的要求，這一天各家銀行不但要推出具體的房貸新政實施細則，還要隨時就購房者關心的問題給以詳細咨詢和回復，并做好宣傳解釋工作。然而，據上海一家媒體報道說，幾乎所有銀行都在“仔細研究或擬定”之中，或者“等待總行的通知再定”。當記者詢問將如何回復新的申請房貸客戶可能提出的問題時，銀行都表示“先把材料收下，等到具體細則出臺后再進行審批。”

　　接下來媒體關心的是：“究竟何時出臺房貸新政實施細則”？對此一位銀行人士說：“按照慣例，實施細則不可能很快出臺。如2007年9月央行規定實施二套房貸具體政策時，最后也是過了一個月才陸續出臺的，而且那時央行和銀監會還特意補發了一些完善措施，之后各家銀行才正式執行”。該人士還說，退一步講，哪怕擬定了實施細則，也還有一個“磨合過程”。直到這一天的下班時間，記者還是沒有得到明確的答復。

　　有人要問，銀行不著急嗎？表面上看，銀行靜若止水，但事實并非如此。就在10月27日前一天，上海各大商業銀行支行都在緊張地開會商討如何貫徹央行頒布的規定，而且都在抓緊擬定各自具體的實施細則。

　　實施細則遲遲未決的后果是很明顯的：銀行關于新的房貸審批和放貸工作一律暫停；所有二手房和房貸中介公司不得不中斷購房者們房產交易后的房貸申請業務。

　　10月29日：兩家銀行率先行動

　　經過兩天“靜默期”，光大和農業銀行終于率先打破“沉默”，公開推出自己的房貸新政實施細則。

　　10月29日，光大銀行總行作出如下規定：對2008年11月27日前已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分的，購房者可于12月15日前提交書面利率調整申請，然后銀行根據不同情況作出是否享受優惠利率的決定。對此前執行基準利率或下浮利率(基準利率優惠15%)貸款方式的，若購房者未提出調低利率申請或審批未通過的，只要符合相應條件，將執行基準利率0.82倍的優惠。所有已發放的商業性個人住房貸款的，調整后利率均于2009年1月1日起執行。

　　對于購買“第一第二套自住房”的貸款利率是這樣規定的，凡符合套型建筑面積90平方米以內的，首付比例為20%、貸款利率在基準利率基礎上下調30%；若購買第二套住房的(指此前在銀行有1筆未結清房貸)，只要符合條件首付比例定為20%、貸款利率在基準利率基礎上下降18%；若購買第三套房的，首付款比例定為30%、貸款利率不享受優惠政策。上述所指的第一第二套住房，該行規定以家庭為單位。

　　比較央行、銀監會在2007年發布的“9·27”政策(二套房貸首付四成、貸款利率上浮10%)，光大的實施細則顯然優惠得多。

　　農行當天推出的房貸新政實施細則強調的是普通自住房和改善型普通自住房同非普通住房的區別：凡首次購買普通自住房和改善型普通自住房的，最低首付款比例為20%、貸款最低執行利率為同期同檔次基準利率的0.7倍；凡購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%。

　　農行針對新政出臺前個人住房貸款利率的調整規定了兩種方式：一是“自動調整”，即對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的，原則上無需購房者申請，貸款利率自2009年1月1日起統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。二是“手工調整”，即對不符合“自動調整”標準或由于其他原因無法進行自動調整的，購房者須事先提出書面申請并經銀行審批通過。只要雙方同意，新的利率可于2009年1月1日起開始調整。

　　10月30日：“朝令夕改”為哪般

　　24小時以后，也就是10月30日，農行和光大銀行總行突然叫停已推出的實施細則。兩家銀行均明確表示，前一天推出的實施細則作為一種“嘗試”，現在仍在“加緊修訂”，具體將等待央行和銀監會的進一步指示再行公布。

　　就在兩家銀行“改口”的當天還發生一個小小的插曲，一家媒體10月29日曾報道某銀行召開行長會議初步同意推出房貸新政實施細則。可是第二天當記者進一步詢問時，該銀行突然告知：由于某種原因致使原來擬定的房貸細則在10月30日下午被取消。還有更令人意外的是，也就在農行叫停“首版”實施細則的第二天，該行再次推出第二版的實施細則。也就是說，農行在短短兩天中一口氣頒布了兩版實施細則。

　　“朝令夕改”之舉難免引起人們各種猜測，相關專業人士估計大概是以下3個原因。一是認為自己推出的細則“過于寬松”，同上面的規定“不太一致”；二是上海有關“普通和非普通住房”的重新界定方案尚未出臺，而細則的擬定必須參考上述方案才能最后定奪；三是可能感到過早推出“不一定合算”，把關過嚴的話會把客戶擠走；太松的話又不符合政策規定。

　　11月3日：交行發布實施細則

　　在相隔一周的11月3日，交通銀行正式推出房貸新政實施細則，該行于是成為進入11月后第一個正式公布實施細則的銀行。

　　由于上海重新劃分了“普通和非普通住房”的界線，此次交行的實施細則將此作為劃分標準。內容大致是：新增客戶首次利用貸款購買普通自住房的首付比例定為20%、貸款利率可執行基準利率的0.7倍；其他客戶首付比例和利率繼續執行央行359號和452號文件的有關規定；存量客戶貸款利率正在研究制定中，至少到2009年1月1日才能正式執行。

　　值得注意的是，該行在推出實施細則的同時反復強調，該細則是“以政策為準繩、市場為導向、客戶為中心、風險為保障、效益為目的”制定的。他們制定的實施細則既要保障民生需要，又要兼顧自身業務發展以及風險的防范。業內人士分析，交行的實施細則顯然還是比較謹慎的。

　　自農行和交行先后出臺各自的房貸新政實施細則之后，一批中小銀行感到有些擔憂。某銀行副行長在談到自己何時推出實施細則時向媒體抱怨：“大銀行遲遲不出實施細則，我們更難說了。一般情況下我們總是盯住大銀行，只是在細節上稍作修改就可以了。如果全部按照大銀行的細則操作，小銀行的業務量和利差都會倒掛，這就沒法操作了”。對小銀行來說，還有相關的銀行風險管理、資產匹配、人手都要重新調整，這樣成本就越來越大。

　　11月15日：部分銀行網點有動作

　　截至11月15日，除了農行、交行外，其他銀行似乎仍在觀望。據悉，上海已有個別銀行網點出現了按新政申請貸款的案例。如招商銀行日前通過新聞發布會公布了他們的房貸新政實施細則，同時開始對外發放新的住房貸款。而另一家大型銀行下的區分行已悄然推出房貸新政實施細則的“暫行規定”并以此發放了貸款，但總行至今還未出臺房貸新政實施細則。

　　根據幾家媒體所透露的招商銀行的實施細則，購房者原則上要事先提出申請，然后銀行對客戶進行測評，最后根據測評結果才決定具體的貸款優惠幅度。據說，這個幅度將根據購房者的收入情況、購房狀況(套數)、購房面積等條件來定。

　　據媒體透露其中一家分行所作出的規定：購房者將被劃分為不同等級，然后決定給予什么樣的房貸優惠幅度。據說只有首次購房的“優質客戶”才可享受利率下浮至0.7倍和兩成首付的政策；而對于已還清房貸但有過房貸記錄的客戶，該分行則將之排除在“首次購房”的范疇外。該分行認定的所謂“優質客戶”含義是要同時符合下述三項條件：

　　月繳750元以上公積金并滿1年的、凈資產達到120萬元以上的、職業相對穩定人士”等。

　　大家知道，房地產交易中心出具的首次購房證明是：購房人同時滿足年滿18周歲、購買90平方米以下普通住房、目前沒有單獨和他人共同購買住房三項條件。顯然，這家銀行向購房者提出了更高的要求。有人士推測，此類區分方式很有可能被許多銀行仿效。