——訪住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林

　　按照“出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實”的精神，高達9000億元的住房保障投資計劃快速啟動，未來三年內將完成對廉租房投資2150億，棚戶區改造投資1015億元，經濟適用房投資6000億元。大量保障性住房入市將對房地產市場產生什么樣的影響，房地產市場中利益各方如何應對新形勢？中國經濟時報記者近日專訪住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林，對上述問題做出解析。

　　9000億元并非全部來源中央財政

　　中國經濟時報：此次中央出臺9000億元住房保障投資計劃的原因是什么？請您解讀這個政策。

　　王玨林：國務院確定擴大內需十項措施，將加快建設保障性安居工程，加大廉租房支持力度作為其中的一項措施，說明黨中央、國務院在加大投資、促進消費的同時，要重點解決城鄉低收入家庭的住房問題。在2008年已經和即將投入的1000億元建保障性住房的基礎上，未來還將投資9000億元用于保障性住房建設。這9000億元用于保障性住房建設的資金，除了中央計劃投入的部分外還包括地方和社會投入以及銀行的貸款。

　　保障性住房主要還是依賴于政府的重視和支持，但僅靠政府來完成此項工作能力還是有限的，需要社會和市場的支持。這次國務院把住房保障工作作為工作和投入的重點，會在原有的基礎上大大推進我國城鄉住房保障工作，使更多住房困難家庭的住房條件得到改善。

　　中國經濟時報：近年來各地都出現土地流拍現象，已經影響到地方政府的財政收入，廉租房建設的資金從哪里來？

　　王玨林：首先，要認識到民生問題是政府的首要工作。住房是民生問題，是政府最應當重視的工作。其次，政府有能力解決困難群體的住房問題。這些年我國的經濟發展很快，地方經濟也都保持了較快速度增長，這都為解決民生問題提供了基礎和保障。第三，現在是解決保障性住房的最好時機。一方面是國家非常重視解決低收入群體的住房問題，并給予大量的資金注入和政策上的支持；另一方面是由于房地產市場的不景氣，帶來了土地市場的不景氣，拿出部分住宅用地來建設保障性住房，可以說對國、對民和對市場都有好處。

　　房地產開發企業應轉變發展思路

　　中國經濟時報：大量保障性住房入市是否會沖擊到商品房市場？

　　王玨林：怎么看這個問題？從消費能力上看，由于中低收入家庭收入所限，他們永遠不會成為市場的組成部分。因為他們沒有能力買商品房。從城市住房用地配置來看，我們把城市住宅建設用地比喻成一塊大蛋糕，保障性住房的用地劃撥多了，市場商品房的建設用地必然會減少，市場商品房建設用地的蛋糕就會變小，但市場上實際購買能力并沒有減少，供求關系發生了變化，應當更有利于供方，而不是求方。

　　從加強和擴大住房保障政策上看，由于我國絕大部分居民都屬于中低收入家庭，購買商品房能力都有限；另外我國城市的住房保障制度才剛剛起步，政策處于建設和完善中。很多人在觀望，看政策是否能落實到自己身上，這會影響部分住房消費市場。

　　中國經濟時報：在這樣的形勢下，房地產開發商應當怎么應對？

　　王玨林：一是要認真理解國家的政策。國家有關支持房地產市場穩定發展的政策，重點傾向于自住、改善和普通住房居民。二是要認識市場。我國的房地產市場雖然與其他發達國家的房地產市場有很大的不同，但也會受到世界經濟普遍下滑的影響。三是正確認識前幾年房價。前幾年城市住房價格大幅上漲，是市場不成熟、消費不理智的現象，很難再出現類似情況。

　　房地產開發企業要根據企業的現狀和能力，重新調整發展思路。一是地不要占得太多，太多會帶來資金周轉上的困難；二是建好的房子該出手就出手，不要觀望；三是沒地的該拿就拿，以品質和服務贏得市場。

　　中國經濟時報：房地產開發商參與保障性住房的利潤空間能有多大？

　　王玨林：保障性住房的利潤空間是有嚴格限制的，對建設單位是沒有規定的，也就是說誰參加保障性住房建設都可以，但要通過競爭程序得到工程。按照《經濟適用住房管理辦法》，房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定；廉租房與經濟適用房的性質相似。

　　具體分配方案還未出臺

　　中國經濟時報：房地產業在中國經濟發展中的支柱產業地位再次被提及，大量保障性住房的建設將給國民經濟帶來什么樣的影響？

　　王玨林：國務院在部署落實中央政策的七項工作時，第三條就明確提及要促進房地產市場平穩健康發展，并強調房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用。在商品房銷售不旺的情況下，廉租房的大規模建設將擴大投資、增加就業、促進消費、穩定市場，并給相關產業以支持。

　　中國經濟時報：如何調動地方政府的積極性，保證9000億元投資計劃能夠落到實處，對主管部門未來的工作提出了哪些新要求？

　　王玨林：除了國家提供的保障性住房資金外，地方政府還要從土地供應、市政配套、資金等方面給予更大的投入。要保障這些資金不為它用，關鍵在于監管上。對這筆資金的使用要嚴格監管；工程施工全過程進行監管；對土地安排計劃、保障性住房計劃、保障性住房建設進行檢查。主管部門通過不定期抽查來監督地方政府的落實情況，保證資金到位、規劃到位和建設到位。

　　中國經濟時報：9000億元中中央轉移支付的比例有多大？其中有多少已經被包括在原來的“十一五”計劃？

　　王玨林：“十一五”期間各個城市都制定了保障性住房的建設計劃，現在依然可以依據原來的計劃實施，國家資金方面的支持，會加快各地住房保障計劃的實施，并為建立城市住房保障體系奠定很好的基礎。(記者 張一鳴)