九問公積金貸款

　　今年下半年,北京已經三次下調住房公積金貸款利率了，貸款最高額度最近又調高至80萬元。針對新政后借款人提及較多的9大問題，記者請北京市個人住房貸款服務機構——“偉嘉安捷”的專家進行了詳解。

　　●什么樣的借款人能夠貸到80萬？

　　貸款額度的計算方式是否一樣？

　　雖然住房公積金的貸款最高上限額度調整至80萬，但能否貸到這個額度還要視個人情況區別對待。市管公積金是根據借款人的個人月繳存額度來計算的，國管公積金是根據個人或者夫妻雙方的收入證明來核定。具體計算公式分別為：

　　市管公積金 最高可貸款額度的公式為：借款人家庭月收入(月收入＝職工個人住房公積金月繳存額÷職工住房公積金繳存比例)，每月至少扣除400元的生活費后所剩余額，再除以申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得，即為最高可貸款額度。

　　國管公積金 最高可貸款額度的計算方式與市管公積金不同，國管公積金看借款人的收入證明，以家庭為單位，只要夫妻二人的收入證明能夠達到月還款額的2倍以上，即能夠申請公積金貸款最高上限額度80萬。

　　●目前，北京住房公積金利率是多少？

　　什么時候可以按新利率執行？

　　“偉嘉安捷”專家指出，三次降息后的利率為五年以上4.59%，五年以下4.05%。新政策發布后申請公積金貸款的借款人，可立即享受下調后的公積金利率。否則應按央行規定，需要從下一年度的1月1日起執行。

　　　●用公積金貸款買房，受二套房限制嗎？

　　借款人用公積金貸款買房的，如第一套購房使用公積金貸款，在尚未還清前不能再申請公積金貸款購買第二套住房。只有在還清前一套住房貸款后才能再使用公積金貸款，且視為首套住房并按其政策操作。

　　另外，如果是夫妻雙方貸款買房，不論是在結婚前還是在結婚后辦理的公積金貸款，只要夫妻雙方中有一方辦理過公積金，在上次貸款未還清前，夫妻雙方不能再用公積金貸款第二套房。如果第一套房的公積金貸款已結清，夫妻雙方再次使用公積金貸款買房的，仍視為首次住房。

　　　●新政后，公積金市管和國管如何區分？

　　買新樓盤也可以貸款嗎？

　　“偉嘉安捷”專家解釋，在實施操作中，凡在《個人住房擔保委托貸款借款申請表》“個人登記號”一欄寫的是以502、509數字開頭的，即視是國管單位；以身份證號開頭的號碼，則大多數視為市管單位。另外，部分新樓盤并不接受公積金貸款，所以借款人在購買新樓盤之前一定要詳細咨詢。

　　●公積金還款方式有區別嗎？

　　以前公積金市管與國管的還款方式各不相同，現在，住房公積金調整政策后還款方式無市管與國管的區分，還款方式都是“自由還款”，更加便于借款人使用。

　　●什么是“自由還款”？

　　“自由還款”即公積金管理中心根據借款人的借款金額和期限，給出一個最低還款額，以后在每個月還款的金額中，借款人不少于這一最低還款額且最后一期需將剩余本金、利息全部還清的一種方式。

　　“偉嘉安捷”專家解釋，借款人辦理完住房人公積金貸款后手中會有一張住房公積金的存儲卡，通過此卡還貸。提前還貸的借款人，直接通過電話語言系統自動設置部分提前還款金額。一次性償還清楚的，借款人需要帶上本人身份證到住房公積金管理中心申請，根據借款人要求及銀行政策為借款人逐一辦理，一般預約時間短則幾天之內，長則不會超過一個月。(徐曼）