銀川探索廉租房建設新思路 多渠道開拓房源

　　從“補人頭”轉向“補磚頭”

　　編者按 國務院近日出臺了促進經濟增長的10大措施，其中第一條就是加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房的支持力度。在我國很多地區，廉租房建設都是政府承擔，企業并不參與，造成廉租房建設進展緩慢。今年以來，寧夏銀川市積極探索廉租房建設新思路，通過在新建小區配建廉租房，使更多的房地產企業參與到廉租房建設中來，從根本上改變廉租房長期短缺的困境，為解決城市低收入家庭住房問題提供了一條新的途徑。

　　由于投入不足、機制不順，我國城市住房保障深受廉租房房源短缺的困擾。今年以來，為了盡快解決城市低收入家庭的住房問題，寧夏銀川市加快開拓廉租房房源，從政策層面要求所有房地產企業配套建設廉租房，從根本上實現把土地出讓凈收益10%用于住房保障，計劃5年內實現廉租房實物配套覆蓋7200戶，把買不起房的中低收入家庭全部納入保障范圍。

　　“補人頭”難以解決根本問題

　　由于成片建設廉租房投入巨大，一些城市害怕背包袱，對建設廉租房不積極，興建的廉租房面積太少，普遍存在以“租”代“建”的現象。大多數城市走的都是“補人頭”的路線，盡量少建廉租房，而把精力花在發補貼上面，每年建非常少的廉租房做做樣子。在房價不斷走高、廉價房源日益緊張的情況下，這種做法無疑存在很大的隱患。

　　與其他城市一樣，2008年以前，銀川市的廉租房建設也比較緩慢。2000年銀川市建立廉租住房保障制度以來，銀川市共落實廉租住房保障資金1752萬元，廉租房實物配租225套，而真正實現實物配租的只有192戶，與龐大的住房需求相比，這點廉租房數量太少了。

　　在銀川市，低保家庭中人均住房面積小于15平方米的還有3937戶。隨著房價高企，租賃價格也在不斷上漲，光靠補貼，已經無法租到條件齊備的房子，大部分低保家庭租住的都是偏僻地帶的廉價房、破舊房、危房。由于中小城市房租迅速上漲，部分領取廉租房補貼的低保戶無法租到符合保障標準的房屋，實際人均住房面積仍在8平方米以下。另外，記者在采訪中發現，即便是領取了廉租房補貼，也很少有人真正拿著補貼去市場上租賃房屋，在物價大幅度上漲后，很多家庭把補貼用在了日常的生活消費上，并沒有改善住房環境，這樣一來就使廉租保障落了空。

　　銀川市住房保障局局長白建平認為，廉租房保障要想做得更好，還是得不斷增加廉租房實物配租，讓老百姓真正住到條件完善、便利的廉租房中去，改變過去一味依賴發補貼的方式。2008年3月，銀川市提出加大廉租房建設步伐，多渠道解決低收入家庭住房需求的各項措施，規定享受廉租住房保障的條件是家庭人均年收入低于城鎮人均可支配收入30%以下，人均住房面積小于15平方米。

　　為了盡快解決廉租住房房源嚴重短缺的問題，加快從單純“補人頭”向“補磚頭”轉變，2008年銀川市在住房保障項目中開工建設1000套、5.46萬平方米廉租住房，并力爭到2010年建設7200套廉租房，不僅實現低保家庭的住房應保盡保，還要實現最大限度地提供優質、方便的廉租住房，不斷提高廉租房的入保門檻，把買不起房的中低收入家庭也納入廉租房保障范圍。

　　新措施使政策落到了實處

　　目前，銀川市廉租房建設已開始駛入快車道，長期困擾廉租房建設的問題和機制正在得到解決，初步形成了政府主導、企業參與的局面，相繼出臺了新建住宅小區配套建設廉租住房的規定，真正把土地出讓凈收益10%用于廉租住房保障的政策落到實處，多渠道開拓廉租房房源。

　　為了加快廉租房建設，銀川市今年6月出臺《銀川市新建住宅小區配套建設廉租住房的暫行規定》，規定新建經濟適用房和商品房住宅小區，分別按照建筑面積的5%和3%的比例配建廉租房，建設成本在劃撥土地或者確定商品房住宅小區供地價格時以土地價款相抵，這一政策的實施，將從根本上改變廉租房長期短缺的困境。

　　據銀川市住房保障局介紹，以前，每個城市土地出讓凈收益10%用于廉租住房保障的政策雖然很好，但是地方政府很少能夠按規定辦事，土地出讓凈收益的算法也存在問題，而新建住宅小區按比例配套建設廉租住房的規定，則把這個政策更加細化了。

　　這是銀川市首次用法規形式將廉租房建設及標準納入城市總體規劃。按照規定，開發商必須在首期建設中配建廉租房，新建的廉租房單套面積不低于30平方米，不高于50平方米，每套房屋必須獨門獨戶，設有臥室、廚房、衛生間和供電、供暖等設施。

　　廉租房的建設成本暫時按照每平方米2000元計算，建成后產權交付給銀川市政府。如果因規劃等原因確實不能配建廉租房的小區，必須經銀川市政府批準，建設單位采取異地建設或交納相應的建設成本，由銀川市住房保障管理部門代建。

　　讓企業參與廉租房建設是關鍵

　　廉租房建設資金長期失血是造成現在很多地區困難群體住房保障乏力的重要原因，因此，如何使政府為主體變成企業開發為主體，刺激更多企業能夠參與到廉租房建設中來，是需要進一步解決的問題。

　　寧夏新思路房地產有限公司負責人認為，在開發項目中配建廉租房，確實是房地產企業負擔起社會責任的一種具體措施，但是如果不給企業更多的優惠政策，企業自然沒有積極性。今年6月1日配建政策頒布后，無形中提高了一些企業拿地的成本，現在必須注意的是一些企業會不會通過變相提價來轉嫁壓力。

　　記者在采訪中發現，部分房地產開發企業認為，在新開發的小區配建廉租房之后，賣給政府的價格比市場價低很多，如果不提高其他房屋的價格，企業的利潤就會受到影響。如果單純強制房地產企業建設廉租房，企業必然沒有太大的熱情。

　　目前，我國的房地產企業面臨巨大的資金缺口，在銀川，很多本土房地產企業也紛紛表示資金鏈確實比較緊張，房地產企業將進一步調整，一些資金、規模較小的房地產企業將被市場淘汰。一些房地產專家認為，大量中小房地產企業倒閉并非好事，如果能夠讓這些企業進入住房保障領域，或許是一個雙贏的策略。特別是一些經濟相對落后的二三線城市，更應積極探索廉租房建設新思路，尤其是給予企業在土地、稅收上的優惠，吸引更多的房地產商能夠參加到廉租房建設中來，才能有效解決目前我國中低收入群體的住房保障壓力。(馬俊）