11月5日，央行催促總部在北京的銀行上報(bào)他們的房貸執(zhí)行細(xì)則，而銀監(jiān)會(huì)也在持續(xù)關(guān)注銀行執(zhí)行房貸細(xì)則的情況。一家中型銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們?cè)谏蠄?bào)央行房貸細(xì)則時(shí)，將提及他們面臨的困惑。

　　不過(guò)，各家商業(yè)銀行的取向已越發(fā)明顯。本報(bào)記者從多家商業(yè)銀行獲悉，對(duì)于第二套房，銀行現(xiàn)在已趨向嚴(yán)格執(zhí)行央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的359號(hào)文(央行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》)，即利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍、首付最低四成，這表明第二套房貸政策松綁很可能宣告失敗。

　　但接受本報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士、專家學(xué)者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整格局中，矛盾的焦點(diǎn)不是二套房貸是否松動(dòng)，而且如何合理引導(dǎo)預(yù)期，使得房?jī)r(jià)理性回歸，在此基礎(chǔ)上，房貸、稅收等政策才能發(fā)揮更大作用。

　　對(duì)此，一家大型銀行個(gè)貸人士建議，目前，商業(yè)銀行可以采取的策略是緊跟市場(chǎng)，理性發(fā)展，不能總想著跑馬圈地，而是“活著就好”。

　　“二套房”不會(huì)松綁

　　交行最新公布的房貸細(xì)則，是一個(gè)明顯的信號(hào)。

　　交行稱，對(duì)新增客戶首次利用貸款購(gòu)買普通自住房的，貸款利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍，首付比例為20%。對(duì)于新政實(shí)施前已發(fā)放貸款尚未結(jié)清部分的調(diào)息方法尚在研究。其他客戶首付比例和利率政策繼續(xù)執(zhí)行央行359號(hào)和452號(hào)文件(央行、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》)規(guī)定。

　　根據(jù)這兩個(gè)文件規(guī)定，已利用貸款購(gòu)房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套以上住房的，貸款首付不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。但對(duì)已貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如果人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向銀行申請(qǐng)貸款，可以比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

　　知情人士透露，此前，交行已將房貸新政實(shí)施細(xì)則抄報(bào)給央行、銀監(jiān)會(huì)，目前尚未得到反饋。

　　“如果已有一套房子，但覺(jué)得太小，想再買一套改善一下，但第一套房一時(shí)賣不出去，這時(shí)的第二套房貸款利率會(huì)是多少？”面對(duì)這樣的直接提問(wèn)，另兩家銀行人士直接回答，貸款利率將是基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　此外，光大銀行曾出臺(tái)比較明確的二套房松綁的政策，但好景不長(zhǎng)，光大銀行相關(guān)人士透露，這個(gè)政策目前已暫停，要根據(jù)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。此前，光大銀行對(duì)于第二套房的政策是首付比例為20%，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上享受八二折優(yōu)惠。

　　針對(duì)光大銀行撤回房貸新政實(shí)施細(xì)則的做法，一家大行個(gè)貸人士評(píng)價(jià)，“(這是)必須的，(因?yàn)?房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)更大”。

　　該人士稱，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，各家銀行在對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)、理解，以及執(zhí)行科學(xué)發(fā)展觀所采取的具體行動(dòng)等方面，均存在偏差，這在短期內(nèi)會(huì)影響市場(chǎng)，長(zhǎng)期將損害商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的健康機(jī)體。

　　“銀監(jiān)會(huì)下發(fā)71號(hào)文(《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》)后，我們已向分行下發(fā)了一個(gè)細(xì)則，是根據(jù)最新的政策來(lái)制定細(xì)則。”另一大型股份制銀行零售銀行相關(guān)人士委婉地表達(dá)了他們的政策方向，原則上首次貸款的客戶利率可以下浮30%，首付兩成，但違約多、信用差等客戶不在其中，對(duì)于第二套房執(zhí)行央行359號(hào)文。不過(guò)他又表示有些政策還需要等監(jiān)管層協(xié)調(diào)好再確定，二套房政策也不會(huì)一刀切，要綜合考慮客戶的情況。

　　外界一直難以理解的是，在銀監(jiān)會(huì)71號(hào)文下發(fā)后，農(nóng)行的房貸細(xì)則為何在第二天又重新公布在網(wǎng)站，而且內(nèi)容完全一致。分析人士認(rèn)為，從某種程度上理解，農(nóng)行的房貸細(xì)則也未違背銀監(jiān)會(huì)的71號(hào)文，并且在執(zhí)行的過(guò)程中還需要進(jìn)一步細(xì)化，所以即使“重現(xiàn)”也不能說(shuō)明二套房政策有放松的可能性。

　　不過(guò)，也有銀行還在等待監(jiān)管層對(duì)政策分歧點(diǎn)進(jìn)行明確。“我們現(xiàn)在還沒(méi)有細(xì)則，如果要上報(bào)央行，首先要說(shuō)明如果我們對(duì)改善型住房進(jìn)行利率和成數(shù)優(yōu)惠，就可能會(huì)面臨監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)。”某中型銀行人士說(shuō)。

　　焦點(diǎn)是房?jī)r(jià)過(guò)高

　　不過(guò)，關(guān)于二套房貸松綁的爭(zhēng)論似乎在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的問(wèn)題。

　　“即使放開(kāi)二套房貸，也不一定能夠馬上刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回升。”上述大行個(gè)貸人士稱，“大家應(yīng)該更多關(guān)注如何讓房?jī)r(jià)理性回歸，由看不見(jiàn)的手來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)”；而且通過(guò)降低首付來(lái)刺激市場(chǎng)的做法是危險(xiǎn)的，美國(guó)次貸危機(jī)除還款能力出現(xiàn)問(wèn)題之外，更多是因?yàn)榻档土诉`約的成本，擾亂了整個(gè)信用市場(chǎng)。

　　11月5日，一位接近監(jiān)管層的分析人士稱，根據(jù)452號(hào)文的規(guī)定，改善型住房涵蓋了合理的二套房需求，“目前焦點(diǎn)是房?jī)r(jià)過(guò)高，爭(zhēng)論二套房貸是否放松問(wèn)題是轉(zhuǎn)移矛盾，即使放開(kāi)也沒(méi)法解決市場(chǎng)觀望。”

　　對(duì)此，前述大行個(gè)貸人士表示贊同，“我們也感覺(jué)到，對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，包括房貸新政、稅收政策，都比去年452號(hào)文件有所放松；而地方政府出臺(tái)的一些政策，如上海市普通住房的標(biāo)準(zhǔn)有所放松，這對(duì)買房人都是利好。”

　　但“買房者從優(yōu)惠政策中得到的好處可能只有2%或3%左右，但房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期可能在20%或30%，兩者相差太大。”上述大行個(gè)貸人士直言，“市場(chǎng)觀望氣氛產(chǎn)生的原因正是房?jī)r(jià)還沒(méi)有理性回歸。”

　　一位專家也對(duì)本報(bào)記者表示，在老百姓觀望、開(kāi)發(fā)商硬撐的格局下，房地產(chǎn)市場(chǎng)反而不能取得發(fā)展，系統(tǒng)性問(wèn)題將拖得更長(zhǎng)，更不利于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

　　在上述專家看來(lái)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的效應(yīng)是擴(kuò)散的、放大的，主要體現(xiàn)在城市的土地需求、批租在減少，土地賣不出去、流標(biāo)，土地價(jià)格在回落，房屋空置面積在增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上處于有價(jià)無(wú)市的狀況；“但并沒(méi)有調(diào)整到位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依然在硬撐，泡沫并沒(méi)有擠掉”。

　　上述分析人士也稱，“銀行已經(jīng)認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)了，不可能有實(shí)質(zhì)松動(dòng)，所以，房地產(chǎn)的問(wèn)題最終還得由市場(chǎng)自己解決。”

　　“首先應(yīng)該是房?jī)r(jià)理性回歸，輔助以信貸政策、稅收財(cái)政、財(cái)政政策，這樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展有利。”上述大行個(gè)貸人士說(shuō)。(來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)