按照央行新政規定，10月27日原本是房貸新政實施的首日。然而，一周時間過去了，除了少數銀行之外，大部分銀行皆未就此明確表態。由于尚無明朗政策可參考或執行，在等待房貸新政進一步細化的過程中，市場觀望氣氛反而愈加濃郁。

　　部分銀行公示細則

　　有意思的是，在央行發布“框架”型救市政策之后，雖然給予了近一周時間的緩沖期，但10月27日當天，市場仍然經歷了一天的“空轉”，沒有一家銀行對外宣布個貸新政細則。之后，農業銀行總行終于對外公布了正式的首份房貸新細則，稱“對初始發放金額30萬元(含)以上，原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，我行將在2009年1月1日當日對貸款執行利率統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍”。

　　此外，農行還提出了“手工調整”的模式，即由借款人主動提出書面申請，銀行基于原合同約定、綜合考慮多種要素提出最終審批意見，經借貸雙方協商一致，可于明年1月1日(含)之后進行調整。

　　10月30日，央行兩個月內第三次降息，隨即有媒體報道稱，按照光大銀行的新規定，如果客戶是購買第一套住房，那么該行貸款可以享受到兩成首付比例、貸款利率在基準利率的基礎上下浮30%。與前兩家銀行不同的是，據報道透露的光大銀行細則內容，第二套住房限定首次明確，規定如果屬于二套購房客戶，光大銀行可給予兩成首付比例、貸款利率下浮18%的“待遇”。同時，第一套和第二套住房的考核標準仍以家庭為單位。

　　而作為在個人房貸市場占據主要市場份額的建設銀行，其房貸新政執行則低調得多。對于新發放的商業性個人住房貸款，建設銀行表示，將在人民銀行的政策框架和授予的權限內，根據客戶是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房等因素，制定差別化的利率政策和首付款比例要求。

　　如果個人住房貸款為已發放類型，建行則表示，其利率取決于兩個因素，其一，是貸款合同對于貸款利率調整方式的約定；其二，是銀行根據借款人是首次購房或非首次購房、借款人信用記錄、還款能力等風險因素綜合評估的結果。

　　對于各家銀行細則大多“難產”的原因，曾有業內人士表示，主要還是由于利率倒掛導致銀行壓力加大的緣故。

　　“改善型住房”尚待確認

　　據知情人士透露，農行在率先公布房貸新政細則之后，期間還經歷過一次修改過程。“主要是由于收到了相關監管部門撤下相關文章的指令。”

　　其實不單單是農業銀行，該知情人士還表示，幾乎與農業銀行房貸新政細則同一天出臺的還有其他多家銀行的細則，但未經公開便最終宣告“流產”。據他介紹，根據部分銀行的操作細則，首次購置普通住宅的客戶，在利率優惠方面基本參照了央行的文件精神，即將房貸利率下限變為七折。同時，對于改善型購房需求的“照顧”表現得較為明確，個別銀行甚至對購買第二套房的客戶采取了與第一套“一視同仁”的態度。

　　早先央行新政明確提出，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。但“改善型住房”這一標準，具體部門普遍存在標準界定上的分歧。“在個別銀行對于二套住房的貸款政策發生明顯松動之后，相關部門才表態認為必須收回重改。”

　　多位業內人士皆表示，對于央行新政中提出的“改善型普通自住房”，市場急待明確定義。“這其實也是最為關鍵的內容之一，但目前沒有一個具體的參考標準，銀行和市場只能從字面上來理解，這便在實施操作上增加了難度。”一位股份制銀行信貸負責人表示。

　　上海新標準促交易量回升

　　在大多數銀行仍然保持“沉默”的情況下，出于對銀行進一步政策明朗化的希冀，市場觀望氣氛反而進一步濃厚起來。據上海易居房地產研究院提供的數據顯示，10月27日至11月2日的一周時間內，上海全市商品住宅成交量9.15萬平方米，環比減少了1.94萬平方米，降幅高達17.45%。

　　但是，與其他城市不同的是，自11月1日起，上海將按照普通住宅及非普通住宅的新訂標準予以實行。“雖然房貸新政尚無法得到確切反饋，但根據目前的上海新政來操作，調整之后已經可以讓客戶節省不少開支。”上海一家大型中介企業負責人認為。

　　據易居CRIC系統數據顯示，在新標準實行之后，上海普通住宅成交回升明顯，并成為市場成交主流產品。據了解，10月30日和31日兩天，上海商品住宅成交面積分別為1.1萬平方米和0.7萬平方米。新標準執行之后，在11月1日至3日期間，成交量分別為2.2萬平方米、1.9萬平方米和1.5萬平方米。而在11月1日至3日全市商品房成交中，普通住房占比高達61%。易居房地產研究院分析師付琦表示，如此的市場變化表明普通住房標準以及鼓勵性政策正逐漸發揮出效應。

　　美聯物業副總經理黎志賢認為，從目前上海二手房市場來看，普通住宅標準的定義及調整有著較為明顯的促動作用。他指出，在二手房交易中，普通住宅與非普通住宅的認定，將直接影響房屋契稅、個人所得稅、營業稅、土地增值稅等稅收開支。重新界定以后，會大幅削減交易成本，刺激交易。而從這一點來看，新訂標準的實施，對于緩沖房貸新政的觀望氣氛，起到了較為實質性的影響。(記者 唐文祺)