鎖定90平方米以下住房剛性需求部分的樓市組合政策，不應導致新一輪房地產業畸形擴張

　　10月22日，財政部和央行對樓市出臺了關于契稅、印花稅、個人購房貸款利率和首付款比例等組合拳：從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；央行同時決定自10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。

　　這是繼兩次下調利率、10月17日國務院常務會議提出“加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房”后，有關部門針對樓市出臺的更為系統且具體的一攬子部署，其更深層的背景是，隨著國際金融形勢動蕩及全球經濟放緩，我國已將宏觀調控的主攻方向瞄準“保增長”，一系列經濟刺激計劃正在密集出臺。而在房地產“救市”政策上，此前已有十幾個地方政府出臺了旨在刺激低迷市場的政策舉措。

　　此次出臺的房地產政策組合拳，結束了此前“是否該救市”的爭論，但接受采訪的專家指出，此“救”不一定是彼“救”，鎖定90平方米以下住房剛性需求部分的樓市寬松政策，并非畸形房地產業的第二個春天。

　　救市并非維持暴利

　　往年樓市的金“九”銀“十”，在今年卻顯得無比冷清。以北京、上海、深圳和廣州四大城市為例，9月份以來的成交量仍低位徘徊，還不及去年的一半。“十一”黃金周期間，四大城市的交易量同時降至歷史新低。

　　全國的情況也不樂觀。國家發改委和國家統計局的最新統計顯示，2008年1～9月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅逐月下降，同比漲幅分別為11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%和3.5%。

　　一些城市的房屋銷售價格繼環比負增長之后，8月份開始出現同比負增長的情況，如深圳-4.1%、廣州-3.3%和惠州-0.4%三個城市，這意味著這些城市的房價已經跌回一年之前。

　　樓市的低迷不僅導致一手房成交量的萎縮，二手房行業也很不景氣。有廣州的媒體報道，目前深圳已有40%的房產中介關門歇業。遼寧省近半年來，房產中介關門的達到300多家。自去年底至今，中大恒基已經關掉了200多家門店，這家曾經在京城首屈一指的著名房產中介機構高峰時期門店數量曾經多達580家，現在僅剩300多家。中介門店關閉或轉讓的風潮也在浙江刮起。我愛我家、財富置業、盛世管家等房產中介機構皆采取了不同程度的“瘦身”策略。

　　面對樓市持續走低，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為是“理性回歸，因而不存在救市問題”；華遠集團總裁任志強則認為“房地產業新開工面積和投資下降局面若得不到改變，可能就沒有供應量，而一旦投資掉下來，短時間內很難恢復”；北京科技大學教授趙曉則從中國經濟增長的兩個引擎角度，認為在房地產政策上不應無所作為：“受全球經濟形勢和我國人民幣升值等因素影響，出口這一拉動我國經濟的重要引擎已呈疲態，如果另一臺發動機，即與房地產有關的城市化再熄火，我們的經濟如何推進？”中國管理科學研究院李開發研究員則認為樓市現狀有被開發商和輿論放大之嫌，盡管其并不反對出臺政策穩定房地產市場。

　　銀監會銀行監管一部主任楊家才在回應房價下行會否危及金融安全時，佐證了李開發的觀點。楊家才指出問題的關鍵是“房價下行多少”：從目前的總量來看，住房信貸占整個貸款的9%，還不到10%。即使是這些都成為比較大的風險，也只有9%的影響。

　　在全球經濟下行、國內經濟面臨較多不利因素的背景下，一方面是事關50多個行業、3000多萬人就業的房地產業持續走低，另一方面則是大量有住房剛性需求的人仍買不起房；與此同時，房地產業高峰時形成的諸多產業畸形問題，尚未得到必要調整——針對房地產業的宏觀調控，則必須在上述種種問題間“走鋼絲”，或者說“統籌兼顧”。

　　在李開發看來，如果通過政策調控能夠把房地產行業和市場引導到健康發展的軌道上來，這樣的“救市”他是贊同的：“救樓市不是救開發商，更不是維護高房價和房地產行業暴利，而是讓樓市回到正常發展的軌道。”

　　中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華指出，樓市組合拳及中央提出的“加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房”，對當前房市有穩定的作用，也是有利于中等及中下收入者購房的政策。從長遠來看，中等、中下和低收入者占居民的多數，如能增加其住房消費能力和擴大供應量，也有助于房地產市場的穩定發展。

　　經濟不能過度倚重房地產業

　　值得關注的是，在中央出臺樓市組合拳之前，全國已有18個城市先后出臺了針對房地產市場的刺激舉措。南京、西安、沈陽、福州等一些城市甚至還針對購房者出臺了補貼舉措。

　　對此，受訪專家指出，其背后是地方政府對土地財政的渴求。由于成交量下滑，開發商對于儲備土地愈發謹慎，土地流拍現象時有發生，這令十分依賴土地財政的地方政府極度不安。

　　針對房地產市場的調整，有業內專家指出，房價問題牽涉了太多的利益訴求，政府決策必須混合很多的考量，既要拉動經濟增長、保障地方財源，又要考慮民生和諧。在我國，房價不僅僅是高低的問題，還包括房價如何走才能理性還原市場面目，對低收入者如何保障，對富人消費如何進行稅收引導，對投機與投資如何通過產品供應來引導等。如果房價最終不能進入市場體系，那就無法達到理想的市場建設的目標。

　　早在今年8月底開始，國內一些大型房地產開發商對多個樓盤打折促銷，此舉在為消費者稱道的同時也引起了老業主的不滿。有專家表示，“樓市無論漲跌都有人不高興。”房地產業涉及群體廣泛，利益關系復雜，每一個民意表達都是出于自身的利益關系考慮，而真正解決多方利益紛爭的手段還在于市場的“無形之手”。

　　“地方經濟對房地產業倚重太深，這是不健康的”，早些時候接受采訪時，經濟學家王小廣曾這樣告訴記者；而在李開發看來，“更讓人擔心的是，目前房地產業已成為整個國民經濟體系中各行業的老大”，李開發說，“社會上40%左右的資金都流入了房地產行業，在一些大城市，這個比例還更大。”

　　在李開發看來，一個健康的經濟，全社會的流動資金是在各產業合理分布的，房地產業的比重應該穩定在10%到15%之間。而且，制造業平均利潤率應該等同或超過房地產業的回報率，否則不利于國民經濟的健康發展。

　　“工業是國民經濟的主導，是國民經濟各部門進行技術改造的物質基礎”，李開發認為，“一個國家的工業發展水平，直接決定著這個國家的技術水平和經濟發展水平。要實現我國的現代化，必須始終不渝地保持工業經濟旺盛的發展，而不是把房地產業作為如此重要的經濟支柱。”

　　正因如此，李開發認為“對于房地產市場的調整，除了價格向理性回歸、向市場靠攏外，其在國民經濟體系中的比例也有待調整”。在他看來，房地產市場的快速膨脹，已經導致了中國宏觀經濟的不平衡。而現在正是對房地產市場進行調整的時機，房價調整，有利于緩解通脹壓力，可讓更多人買得起房。

　　仍要瞄準保障性住房

　　經過暴漲的房價適度下行，有利于擠壓市場泡沫和行業結構調整，但接受采訪的多位專家也表示，若降速過猛，降幅過大，則有損于宏觀經濟，同樣也會影響民生。

　　權威數據顯示，房地產投資拉動著50多個產業的發展，拉動率為1:2.86，對國民經濟的影響力達到30%，近年來鋼鐵、水泥、家居、建材等諸多行業的快速發展，即與房地產業密不可分。這一背景下，如果市場持續降溫，就會引發行業連鎖反應，進而影響居民收入和就業，并造成低收入者購房難及還貸難，并再次反映到市場上，形成房地產業非良性循環。

　　“在過去幾年，房地產對每年的經濟增長一般直接貢獻在1個多點，間接貢獻高達2～3個點”，在趙曉看來，本輪經濟增長，即始于房地產業。事實上，近年房地產業投資在固定資產投資中所占比重一直在三成左右。

　　也因之，包宗華認為在房地產政策方面，中央應當有統籌考慮和科學標準。如什么情況下救市，用什么方式救市最有效，著力點在哪里等，住房問題涉及面廣，與居民切身利益相關，因此政策必須有一致性，而不能“頭疼醫頭腳疼醫腳”，治標不治本，更不能“頭痛醫腳”，造成再一輪的行業畸形發展。

　　“房價的調控，除了維護房地產市場的健康發展外，一切的實質應該回歸到人民利益上來。應該讓人民分享改革帶來的成果，讓老百姓買得起房、租得起房。”

　　對于房地產市場下一步發展走向，李開發認為仍要大力發展保障性住房。在其看來，完善住房保障體系，建立“成本價住房”是一條有效途徑。“成本價住房比商品房成本少兩大塊，一是土地出讓金，二是暴利。按照資源公平占有的原則，城市居民從土地制度上來解決住房保障問題。即所有以住宅土地使用權為基礎的購房只應當包括拆遷費、配套費與建筑成本，這與農民的宅基地是一樣的道理”。但是，李開發強調，“一人一生只能享受一次保障性住房的權利，假如有其他的需求，可以根據自身的條件購買商品房。保障性住房如果出售，只能賣給政府。”

　　國務院研究室的郭克莎認為，新出臺的政策組合有助于吸引自主性需求入市購房，這樣既有利于民生，又可穩定房地產市場，同時不會讓不合理體制再次復歸。

　　國務院發展研究中心的張立群同意上述看法，認為政策出臺可避免在房價調整期買房需求積壓得過多，“需求長期積壓后，一旦爆發又會導致房屋供給跟不上，從而造成新一輪房價波動”。在張立群看來，房價在現在的基礎上保持穩定更為重要，“穩定的房價可防止投機性的買房需求進入，可以為解決剛性住房需求提供好的供需環境。”(文/記者王仁貴)