杭州救市新政“二十四條”的出臺，選擇在房博會召開前，這讓業(yè)內(nèi)人士認為，杭州“選擇”了一個分外微妙的時間節(jié)點。

　　恰好趕在杭州房博會開幕之前出臺的“二十四條”，無論是從實施力度還是涵蓋范圍來說，都較之南京市的“二十條”有過之而無不及。政策出臺背后的真正意義，究竟是在于救市還是自救？其成效是否真能如決策者所愿，達到想像中的預(yù)期效果？本報記者采訪杭州樓市時發(fā)現(xiàn)，無論是新房市場還是二手房市場，僵持氣氛仍然濃郁，一場買賣雙方的“較量”，其實才剛剛開始。

　　樓盤 降價調(diào)整隨風而逝？

　　杭州市政府將出臺救市措施的說法，早先一直在坊間盛傳。隨著《杭州市人民政府關(guān)于促進杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》于10月14日上午10時悄然出現(xiàn)在杭州市政府網(wǎng)站，坊間傳言終于完全變?yōu)楝F(xiàn)實。

　　《意見》共有二十四條。在“二十四條”出臺后三天，浙江省第十五屆(秋季)房地產(chǎn)博覽會開幕。對“二十四條”出臺這一時間點的選擇，業(yè)內(nèi)人士大多認為，“著表現(xiàn)出了政府力挺樓市的信心和決心”。

　　據(jù)杭州中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月間，杭州新房市場在5月份達到月成交量2661套的高峰，8月份則跌至谷底，月成交量1111套。環(huán)比跌幅為32%，同比下降了59%。

　　在這種情形下，杭州開始有樓盤采取優(yōu)惠政策以刺激消費。9月初，杭州萬科公開打折降價的舉措，猶如往池水里扔入了一塊大石頭，一下子攪亂了杭州樓市。一時間，坊間消息層出不窮：“杭州樓盤打折之風蔓延至市中心”、“有個別區(qū)域的價格已被拉至三年前”……似乎杭州樓市已經(jīng)面臨著深度調(diào)整。

　　然而，當記者深入踏訪杭州房地產(chǎn)市場時，卻發(fā)現(xiàn)事實并非如此。“二十四條”出臺后的第二天，杭州樓市表面平靜如水。記者在杭州當?shù)匕翟L了幾個樓盤，售樓處門可羅雀的情形比比皆是，但早先喧囂一時的樓價打折或降價的現(xiàn)象卻并未出現(xiàn)，開發(fā)商恢復(fù)原價或堅持不打折的情況倒是屢見不鮮。

　　在位于江干區(qū)的綠城·玉蘭公寓銷售中心，記者得到了銷售人員禮貌卻斬釘截鐵的回答：我們的樓盤不打折。在一個位于錢江新城的樓盤，售樓小姐明確表示，打折活動已在國慶節(jié)后結(jié)束。

　　會展 人氣趨旺但下單謹慎

　　10月17日至20日內(nèi)舉辦的杭州房博會，在杭州和平會展中心和浙江世貿(mào)中心兩大展館舉行。鑒于“二十四條”的出臺，此次房博會受到了前所未有的關(guān)注。

　　資料顯示，本屆房博會共有100余家杭州及周邊地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)參展，展位達到2194個，參展樓盤190個。其中，可銷售樓盤130個，商品房(住宅)可銷售面積195.25萬平方米，達到1.6萬余套。

　　記者在房博會開幕首日趕住和平會展中心，許多市民擁擠在展臺處拿取資料，人氣顯然比想像中的更旺。

　　針對10月份的房博會，某知名網(wǎng)站做的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，市場對于房價的觀望情緒仍然濃郁。調(diào)查結(jié)果表明，雖然有42.4%的受訪者表示有買房計劃，但同時也明確表示會“等待更低折扣”。67.17%的人對未來房價看跌，僅僅只有4.63%的購房者認為會有較為平穩(wěn)的回升。

　　記者在兩個會場分別逛了一圈，許多樓盤并沒有采取促銷措施，且大多數(shù)已售樓盤也恢復(fù)到原先售價，只有少數(shù)幾個推出了特價房源。大多數(shù)市民表現(xiàn)出了對特價房或促銷房的青睞，而正常售價的樓盤展廳問津者寥寥，買賣雙方形成了鮮明的“對峙”。

　　記者觀察發(fā)現(xiàn)，許多市民只是前來進行問價和咨詢，有些房源的沙盤前擠滿了人，但真正愿意坐下來洽談的卻不多。來自紹興的王女士看中了濱江集團的一個樓盤，她很老練地挑選了兩套位置較好的房源。據(jù)她所稱，“二十四條”新政中購房入戶對她的吸引力很大，考慮到小孩子快要考大學，因此決定來杭州置業(yè)以解決就學問題。但是，她也僅是填寫了一下意向表，還是想看看后市反應(yīng)怎么樣。

　　另一位陳先生態(tài)度更明確：“現(xiàn)在全球經(jīng)濟波動，錢放在自己手里才牢靠。開發(fā)商肯定是缺錢的，出救市政策只能說明資金更有問題。看中的樓盤沒有跌到心理價位，我肯定不會買。”

　　杭州中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，房博會進行的四天間，新房預(yù)定數(shù)量屢屢攀升，然而，實質(zhì)成交數(shù)量四天共計159套，平均日成交量約40套左右，卻與新政出臺之前相差無幾。

　　房博會閉幕后，杭州中原地產(chǎn)做的最新調(diào)查顯示，新政出臺之后，仍有43.9%的被調(diào)查者打算推遲購房計劃，與今年5月份杭州房交會的調(diào)查結(jié)果做比對，購房計劃延后趨勢明顯。分析師認為，在當前的市場條件下，期待價格回歸的趨勢非常明顯。“與2007年相比，2008年10月份的市場需求表現(xiàn)，更為接近去年上半年的情況。”杭州中原地產(chǎn)分析師表示。

　　市場 在降價與不降之間搖擺不定

　　“‘二十四條’出臺的意義，其心理暗示作用更大于實際效果。”廣廈天都城集團副總經(jīng)理王旭飛表示。在記者對多家杭州當?shù)亻_發(fā)商的采訪過程中，業(yè)內(nèi)比較一致的看法是，9月份的杭州萬科打折行為，等于實質(zhì)性拉開了杭州樓市調(diào)整的序幕。

　　然而，在是否會跟風采取降價措施的態(tài)度方面，杭州房地產(chǎn)企業(yè)卻分裂成為兩大陣營。有人認為，萬科降價是一個有著深度考慮的舉措，采取率先打折的行徑，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，既可以降低風險，又可以快速回籠資金。而持相左意見的開發(fā)商則認為，打折未必能夠回暖市場。

　　杭州濱江房產(chǎn)副總經(jīng)理朱立東的看法頗具代表性，他認為，萬科降價產(chǎn)生的邊際效應(yīng)只會遞減，并不會帶來理想的銷售成交數(shù)量。“從實際的市場反應(yīng)來看，第一個打折的樓盤的確會吸引到不少購房者，但接下來的幾個樓盤打折，反響并不好。”

　　在兩廂觀點僵持不下的情況下，對杭州房地產(chǎn)市場究竟救還是不救，一直頗有爭議性。“一般來說，杭州樓市平均日成交量在80-100套屬于合理狀態(tài)。”朱立東認為。但自今年5月份之后，每個月的平均日成交量都在60套以下，在價格高企不下的8月份，市場表現(xiàn)尤其低迷。

　　而最能直接體現(xiàn)市場性的杭州二手樓市，據(jù)杭州中原地產(chǎn)提供數(shù)據(jù)，伴隨著當月成交均價的微幅上揚，9月份的成交量卻縮水至612套，環(huán)比跌幅24.4%，同比則下降了71.1%。而國慶黃金周期間，全杭州市二手房的成交量僅為46套。

　　我愛我家浙江公司市場研究中心主任周包軍認為，成交量的明顯萎縮有著多重原因，首先，2007年的杭州二手樓市上升過快，導致市場成交均價出現(xiàn)明顯漲幅；其次，在今年全球經(jīng)濟形勢波動的情況下，民眾的購買力卻表現(xiàn)出不足。“7、8月份之后，杭州二手房市場的房東心態(tài)開始恢復(fù)理性，不斷提價的情景已不再現(xiàn)。但由于之前房價虛高的狀態(tài)已經(jīng)比較普遍，而房東主動降價的卻很少，從而形成買賣雙方的僵持狀況。”周包軍說道。

　　接下來，10月14日杭州市政府的救市舉措正式出臺。然而，市場反應(yīng)卻并不樂觀。在某知名網(wǎng)站所做的杭州樓市主題調(diào)查中，逾八成的網(wǎng)友認為杭州樓市“不需要”救市。僅有8%的被調(diào)查者表示會在下半年購房，絕大部分受訪者表示不會立即入市。

　　未來 提振信心才是要點

　　浙江大學房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生認為，“二十四條”的出臺，并不會迅速消除目前市場的觀望氣氛。“地方政府雖然已經(jīng)開始救市，但‘暖風’的力道還不夠抵擋寒流，因此后續(xù)不確定性非常大。”

　　不過，市場還是產(chǎn)生了一定的反應(yīng)。我愛我家周包軍表示，房博會開幕當天的10月17日，日成交量達到51套，表現(xiàn)非常“積極”，“這在一個半月來沒有出現(xiàn)過。”據(jù)了解，根據(jù)新政中的稅繳補貼，假設(shè)一套總價120萬元的二手房達成交易，賣家原本需支付各項稅費共79800元，根據(jù)文件規(guī)定，如今可給予補貼 55680元；而買家則從原先的19600元稅費交納，經(jīng)補貼之后可減少至4720元。周包軍認為，財稅方面實施力度較大，對于恢復(fù)市場信心的作用比較明顯。

　　不過，越來越多的消息表明，各地方政府的紛起自救行為，正在受到肯定。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興在日前召開的某論壇上公開表態(tài)，“應(yīng)該給各城市政府一定的自由度，各地的政府應(yīng)該說有能力、也有責任，做出一些政策上的選擇。”

　　在杭州舉行的某高峰論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的副會長兼秘書長朱中一的言辭可能更為接近核心。他認為，目前從全國范圍來看，房價漲幅的趨緩，以及一些高房價城市房價的適當回落，雖然是宏觀調(diào)控所期望的效果。但由于居民“買漲不買跌”的心態(tài)，使得購房者的觀望氣氛開始向全國蔓延。“特別是今年下半年以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較快的下行趨勢，市場信心的明顯不足，使得不確定性增加，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場壓力很大。”他說道。

　　他進一步指出，房地產(chǎn)市場快速下行的原因，基于多重環(huán)境因素影響，如美國次貸危機與全球經(jīng)濟明顯減速；宏觀調(diào)控政策的疊加及住房保障的推進；加之房地產(chǎn)市場本身開始進入了調(diào)整期。“政府即使現(xiàn)在出臺有關(guān)穩(wěn)定房子的政策措施，目的并不是為了維持一些地方的高房價，也不是為了解決地方的財政問題，主要是為了防止房價的大幅下跌，為了整體行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，以及國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。”

　　其實，這才是未來全國性救市政策出臺的出發(fā)點。(記者 唐文祺)