眼看著樓市成交節(jié)節(jié)下滑，地方政府坐不住了。前段時(shí)間，許多二三線(xiàn)城市地方政府紛紛出臺(tái)政策，意欲破除樓市當(dāng)前面臨的困境，昨日，杭州和上海也加入了救市隊(duì)伍。提供補(bǔ)貼、準(zhǔn)許落戶(hù)、放寬公積金貸款以及給開(kāi)發(fā)商松綁成為地方政府救市的四項(xiàng)主力政策。但從具體效果看，這些政策叫好不叫座，開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)心歡喜迎來(lái)的依然是市場(chǎng)的冷遇。

　　土地財(cái)政催生救市政策

　　此輪救市風(fēng)潮始于西安。今年9月，西安政府決定向購(gòu)房者撥發(fā)財(cái)政補(bǔ)貼，引起社會(huì)廣泛質(zhì)疑，但也讓更多的地方政府“開(kāi)竅”。于是各種更誘人的政策紛紛出臺(tái)。

　　總體來(lái)看，此輪救市風(fēng)潮中地方政府主要推出四方面的政策：首先是向購(gòu)房者提供補(bǔ)貼，這一措施被地方政府普遍采用。西安從財(cái)政中撥付補(bǔ)貼款，福州、重慶等地則采取減免契稅等稅收手段。其次，杭州等城市推出買(mǎi)房落戶(hù)口新政，這對(duì)意欲落戶(hù)的外地人而言具有相當(dāng)誘惑力。再次，放寬公積金貸款幅度，這可能刺激部分購(gòu)房需求，被開(kāi)發(fā)商視為資金面向樓市開(kāi)閘的象征。最后，開(kāi)發(fā)商也在此輪救市潮中獲得了延遲土地支付款、放寬預(yù)售期、減免稅費(fèi)等政策支持。

　　有專(zhuān)家指出，地方政府出臺(tái)救市政策“醉翁之意不在酒”，救市的表象背后，是地方政府對(duì)土地財(cái)政的渴求。由于成交量下滑，開(kāi)發(fā)商對(duì)于儲(chǔ)備土地愈發(fā)謹(jǐn)慎，土地流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這令十分依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府極度不安。救市政策的“令牌”幾乎傾囊而出則表明，地方政府希望能畢其功于一役，通過(guò)政策筑起防護(hù)墻扭轉(zhuǎn)樓市下滑趨勢(shì)。

　　化解風(fēng)險(xiǎn)才是救市“命脈”

　　對(duì)于地方政府的救市舉動(dòng)，開(kāi)發(fā)商們歡欣鼓舞，但無(wú)論是民間還是業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，對(duì)此卻多有詬病。一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“事實(shí)上，樓市中仍然存在暴利，還不至于需要財(cái)政刺激，地方政府的舉動(dòng)，等于公開(kāi)和開(kāi)發(fā)商利益聯(lián)盟。”

　　而從救市的效果來(lái)看，地方政府“短期見(jiàn)效”的愿望很有可能成為泡影。無(wú)論是西安的財(cái)政補(bǔ)貼，還是南京的“二十條”政策等，實(shí)施后并沒(méi)有改變成交量持續(xù)下滑的勢(shì)頭。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟指出，如同樓市暴漲時(shí)政策累加后方能顯現(xiàn)效果一樣，在樓市下滑趨勢(shì)下，政策的效果也需要不斷的積累，成交量的恢復(fù)需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期，而這個(gè)周期可能比大多數(shù)人想象的要長(zhǎng)。

　　地方政府急匆匆的救市行為，從側(cè)面體現(xiàn)出當(dāng)前樓市已經(jīng)陷入近年來(lái)最嚴(yán)峻的困境。事實(shí)上，成交量的萎靡已經(jīng)讓房地產(chǎn)多年積累的風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸現(xiàn)，化解這些風(fēng)險(xiǎn)而不是簡(jiǎn)單拯救開(kāi)發(fā)商，才是“救市”題中應(yīng)有之意。

　　分析人士指出，房?jī)r(jià)過(guò)高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。目前，普通消費(fèi)者依然無(wú)法承受當(dāng)前的房?jī)r(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房?jī)r(jià)仍然包含著巨大的暴利，如果開(kāi)發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長(zhǎng)期積累的矛盾就能得到有效消除。他同時(shí)表示，考慮到當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)正處在下滑階段，開(kāi)發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開(kāi)發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂。

　　陳晟則指出，就政策刺激而言，最直接有效的方法就是啟動(dòng)或松綁改善型需求，這可以在一定程度上緩解成交量萎靡的狀況。這就要求降低第二套房貸首付和利率門(mén)檻，減免稅費(fèi)。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，放開(kāi)這些政策將引發(fā)投機(jī)者的入場(chǎng)，導(dǎo)致金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)加大。 (李良)